【原】“金九”成交低迷 房企为何降价还仍无起色？

在今年的中秋小长假期间，各大热点城市房地产成交平淡如常，“金九”并没有发力迹象。数据显示，小长假前两日，北京市新建商品住宅签约180套，二手房62套，与7至8月平均水平基本持平。较2016年同期的422套和280套，分别同比下调57%和78%。

除了北京以外，其他几个热点城市房地产市场也表现平平。小长假前两日深圳新建住宅签约分别为70套与76套，与此前市场相比基本维持平稳；广州方面，小长假前两日签约1871套，较全月来看，处于平均水平。

另外，根据8月份权威机构数据显示，购房者信心指数为98.4，环比下降2.7%；经纪人信心指数为105.3，环比下降6.3%。对此，有业内专家表示，尽管8月70城中有67城房价在上涨，但是8月楼市热度已经触顶，楼市降温已经来临。2018年“金九银十”成色不足市场早成共识。

实际上，对于“金九银十”楼市的降温，开发商早已采取措施，并且给出了诱人的促销价格。近日，泰禾某地项目给出较大优惠，若购房人全款购房，房价给予7折优惠；此外，阳光城则开启“千亿攻势”特惠购房季，根据区域的不同，制定出不同的降价策略。

而恒大方面，自8月30日至10月8日，恒大针对旗下280个城市646个楼盘推出了特惠活动，全国住宅楼盘全部8.9折、全国商铺6折起，首付款可以分期，最低首付仅需5%。

那么，开发商为何急着要在“金九银十”期间降价促销呢？我们认为原因有三个：其一，上半年大型开发商业绩都还不错，今年房企业绩有望再创历史新高，而下半年只剩下为数不多的几个月了。房企都想争取今年再出个好成绩。

二是，调控政策多变，以及债务偿还期的集中到来。开发商要加快回笼资金的步伐，只有手中了有现金流，才能立于不败之地。三是，目前开发商的负债率普遍过高，导致其面临融资难、融资贵问题，而只有尽早回笼资金，偿还债务，房企才有望顺利向获得融资。

那么问题来了，既然开发商通过诱人降价促销加大出售新楼盘的力度，为什么各热点城市房地产成交量还是不给力，市场还是处于观望状态，丝毫没有半点起色？

首先，多数购房者习惯于买涨不买跌，房价上涨了，他们认为未来还会涨，就要急着入市买房。现在房价打折了，反而使购房者开始对楼市产生悲观情绪，。

再者，在房地产调控持续了二年后，购房者开始更趋理性。北京一家知名房企销售员曾告诉媒体，他负责的项目拟售价8万/每平米，打折后均价每平方米7万元左右，如果付全款，还有九四折优惠。

但即便是如此打折，成交量并没有放大，当地居民面对6万多元/平方米的高房价，还是买不起，因为高房价早已脱离了当地居民实际购买力。尽管开发商打折很买力，但是房价还是高得难以企及。

最后，从房贷方面看，截至8月底全国平均房贷利率是5.65%,已经连涨了20个月，且房贷利率呈上行态势。预计第四季度、明年初，国内房贷利率还有上行趋势。人们对后市房价上涨预期发生改变。

2018年，在开发商积极降价促销的情况之下，各热点城市“金九”成交量明显不足。这意味着，房地产已经开始降温，第四季度房地产将会出现回调。此外，开发商降价促销之所以会惨淡收场，这主要是购房者对房价上涨预期已经发生了改变，加上了房贷利率上升，越来越多的人开始处于理性的观望状态，并不像过去那样急着要买房了。