倒挂近9000元/㎡！木渎这家楼盘捂盘2年，最后一期住宅还没开建！

撰稿&视觉//邓小小

捂盘两年、三期入市时间成谜、定价、毛坯改精装疑云。毋庸置疑，位于木渎板块的老盘春江明月算得上是苏州最神秘的楼盘之一。

要知道，春江明月上次开盘是在两年前，开盘均价1.85万/㎡，而如今二手房挂牌价已达23472元/㎡，两年时间身价上涨不少。

与此同时，木渎板块新房市场最新房价已达26723元/㎡，形成明显倒挂，自然显得极其抢手。

今天上午，在烈日下，我暴走春江明月售楼处探盘，发现售楼处没有开灯，甚至只有3位销售小姐姐在玩手机，过去询问也是爱答不理。

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项目三期何时入市？今年下半年有望开盘吗？

销售小姐姐表示：三期还没开建，只是用围挡围起来了，所以我们也不知道，具体开盘时间是未知数，下半年基本不会入市。

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项目后期开盘是否依旧是毛坯，还是会毛坯改精装？预计房价多少，会和一二期一样吗？

销售小姐姐表示：这个还不确定，可能会和一二期一样都是毛坯，也可能会毛坯改精装。三期开盘价格因为限价，预计不会大涨吧~

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三期住宅规划已出，至今没开建

春江明月这个楼盘是尼盛拿地，而项目一路之隔是尼盛滨江城，这个项目也是尼盛拿地，但是是尼盛单独开发，产品品质远不如春江明月。

据悉，早在今年4月份，春江明月东边的三期规划公示已出，将拟建8幢住宅产品，还自带一所幼儿园。

洋房5F：10-13#楼

高层22F：14#、15-1#、15-2#、15-3#

此外，还公示了部分楼幢户型图，仅供参考。

高层是两梯四户设计，中间户2+1房2厅1卫、边户3房2厅2卫。

值得注意的是，边户是筒子形，且餐客厅和阳台在西面，这个户型布局估计接受度不高。

洋房也是两梯四户设计，中间户3房2厅2卫、边户3+1房2厅2卫。

两种户型的厨房、餐客厅、双联阳台在一条直线上，动线合理且南北通透，整体无明显瑕疵。

另外，春江明月还有四期，不过四期是酒店式公寓，这里就不多说了。

从现场实探来看，三期住宅被围挡为主，还处于晒地皮阶段，丝毫没有开建的打算。

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项目入住率仅20%

小区内部配套荒废，绿化率高

据项目楼下沿街小卖部的老板透露，春江明月的入住率不高，大概仅20%，而滨江城的入住率超过90%。

可能是因为滨江城交付时间更早，也可能是春江明月毛坯交付，多数都在装修阶段。

我从小区东门进入一期小区，发现小区东门对面就是项目三期住宅，中间仅隔着一条马路。

进入小区就看到右侧的酒店式公寓楼，从外部来看，已经有业主住进来了。

由于项目一期二期是去年4月和6月分批交房，交付还不满两年，所以看上去楼栋外立面还是很新，且住宅楼栋的一楼均是架空层。

小区内部人车分流，整体绿化率很高，入门门前没有乱停乱放的车辆。

一期小区一角的羽毛球场地，可以看出中间拦网已经被玩坏。

值得一提的是，整个木渎板块仅两个楼盘带有泳池，春江明月就是一家，这个配置可以说很高了。

不过，今天去实探发现，室外泳池没有放水，很显然没有运营，浪费啊~

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楼下就是沿街商铺，靠近狮山商圈

硬伤！光大环保+七子山公墓区

绕了春江明月一圈发现，生活非常便捷，一期南面和东门出来就是一排小商铺，药店、菜鸟驿站、餐馆、水果店、粮食店、中介门店、生鲜超市......总之应有应有。

一期北面和二期南面是项目自带的商业步行街，不过出租率不高，商铺多数还空着。

其次，小区对面是滨江城沿街商铺，便利店、体育彩票、干洗店.....全部都有。

要注意的是，由于小型商铺太多，小区外围略显脏乱差，乱丢乱倒容易影响小区整体市容。

关于这点，在寒山闻钟上，也有业主提出投诉，官方目前还没有给回复。

其次，项目北面过胥江河，就到木渎板块核心地段，有红星美凯龙、长江壹号生活广场、山姆等商业综合体，骑电动车过去10分钟内即达。再往北过去，就是狮山板块，可以到狮山天街，开车10分钟左右。

以上这些配套，均是项目的优势。反之，房观实探发现，项目周边居然没有公交站台，与轨交1、3号线和在建5号线有约1公里的距离，这也意味着，出行只能靠自驾和步行。

最大的硬伤是，靠近光大环保（垃圾焚烧处理厂）和七子山公墓区，这个买房人一般接受度不高。

另外，在看房途中，中介也透露，打开阳台通风，会有难闻异味飘过来，这个没必要故意隐藏。

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二手房挂牌量少，成交量更少

甚至降价抛房

前面我们提到，春江明月两年前开盘价1.85万/㎡，如今二手房挂牌价23472元/㎡，并且木渎板块新房市场最新房价26723元/㎡，很显然，项目身价暴涨。

小区沿街商铺中，中介门店就占近10家，走进一家中介门店了解到以下信息：

1、春江明月二手房因为没满两年，挂牌量本就不多，如果要买的话，需要交增值税，因此成交量很少。

2、项目议价空间非常大，比如项目现在有一位房主挂出107㎡三房户型房源，之前挂牌价是240万，现在总价直接降到了210万，而且还赠送一个车位。

对于这种想尽快出售，城心想要买房的房主来说，卖房过程房价一降再降，主要是因为增值税问题，导致带看量少，加上房主本身孩子要上学，需要资金。

3、据中介透露，项目目前学区一般，地段位置不在木渎正核心地段，加上周边靠近光大环保和墓区，所以木渎板块南这边的二手房市场并不热。

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写在最后

最后房观总结一下，春江明月的优劣势。

优势：

①靠近狮山板块，生活较为便利，产品品质可以媲美板块内在售楼盘。

②春江明月社区内部环境以及配套不差，绿化率很高

③虽然二手房没有满两年，但整体升值空间很大，尤其是一旦新房市场价格卖得越高，一二手房倒挂越明显。

这样一看，后期项目三期住宅入市，自然就不缺客户，大概率又会是一个“抢不到”限价倒挂盘。

短板：

①靠近光大环保（垃圾焚烧处理厂）和七子山公墓区，是最大的硬伤。

②春江明月拿地时间早，土地年限有一定的缩水。

③交通配套方面还需完善，以及周边市容环境有待提高。

最后，房观认为，春江明月三期住宅短时间内不会入市开盘，因为限价，所以价格可以参考前期均价，这无疑又是一个吃香的倒挂盘了。

对于买房人来说，尤其是想要留在苏州的刚需客群，这是难得上车机会。