年报遭问询，一季度业绩下滑，股东拟减持，合肥城建近期有点忙

近日，合肥城建回复了深交所的问询函。

然而，在公司2018年第一季度营业总收入同比降低70.52%、扣非后净利润同比下降93.54%的背景下，该回复函似乎未能成为投资者的定心丸，未能给合肥城建股价带来大幅度上涨。

值得一提的是，就在合肥城建发布2018年一季报的一周后，合肥城建披露了其董事、监事及高级管理人员的减持计划。据披露，上述人员本次减持的公司股份数量的上限均没有超过其所持公司股份总数的25%。

那么，合肥城建究竟为何会被深交所问询？

财务费用居高不下

记者发现，营业收入和净利润之间的巨额差异是深交所问询函里关注的问题之一。

数据显示，合肥城建2017年一至四季度的营业收入分别为8.61亿元、2.36亿元、2.42亿元、14.12 亿元；同期净利润分别为4285.85万元、-1203.43万元、 -882.96万元、11077.1万元，各报告期的营业收入与净利润变动较大，且差额较大。

对此，合肥城建的解释是“商品房在交付后确认收入，因此，收入的季度波动受商品房项目集中交付影响,集中交付导致营业收入集中确认”。

“销售收入由于房子还未交付不能结转”也是合肥城建2018年一季度净利润和营收大幅下降的原因。

“营收无法结转意味着其相对应的营业成本也无法结转，如此时企业的净利润为负则表示企业财务费用、销售费用、管理费用或资产减值损失较大，从而导致净利润亏损。”一位注册会计师指出。

数据显示，合肥城建2017年第二、三季度的财务费用分别为1.02亿元、1.49亿元；同比分别增加833.34%、454.29%。

合肥城建解释，利润减少主要系财务费用，即本期融资借款利息费用化金额较上年同期有所增加所致。

但从公司披露的融资情况来看，公司50亿元的银行贷款在2016年年报中融资成本为5.3%-5.8%，而在2017年年报中为4.75%-5.9%，融资成本并无明显提升。

银行贷款融资成本并无明显增加，但2015年-2017年，合肥城建的应付借款利息却一直在增加，分别为267.44万元、531.64万元和1477.61万元。2018年一季度显示，合肥城建的应付利息为2260.48万元。

从单季度变化来看， 2017年即使是在营收最低的第二和第三季度，合肥城建的财务费用也一直维持在4000万元以上。第二和第三季度，合肥城建仅财务费用就分别占该报告期营业总成本的18.9%和18.6%；而该数值第一和第四季度仅为6.54%和3.8%。

值得注意的是，合肥城建对于2017年期末财务费用同比增长293.13%的解释为，本期非项目借款增加，利息费用相应增加。

“财务费用稳定居高对于房企来说就需要控制经营性成本。中小型房企由于规模原因，在和资金方谈融资成本时并无优势，而每笔借款的利息分摊到每月基本是固定的，如不能提高毛利率，那么企业辛苦赚来的利润都会被其他成本吞噬。”上述会计师表示。

毛利率遭遇挑战

据合肥城建披露，公司2016年和2017年毛利率分别为 17.66%、26.92%，2017年的毛利率水平有明显提高，同比上升52.43%。2018年第一季度，合肥城建的销售毛利率又上升至38.09%。

对此，合肥城建称，公司毛利率的整体上升主要得益于住宅业务毛利率的上涨，住宅毛利率的上升则是受近两年合肥住宅价格大幅上涨所致。

但是，合肥城建也在年报中指出，在当前限购、限售、限贷调控力度不断加大的大政策环境下,多数房地产企业对房价的市场预期看涨(小幅)或看平,应该不会再出现以往大幅攀升的暴涨行情。

那么，宏观调控是否会影响公司未来房产开发利润，降低房企销售毛利率？

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“一般来说，地产企业的毛利率可以达到30%左右的水平。当前，合肥房地产市场逐步进入价格抑制但仍有反弹空间的阶段，因此，若是熬过这一波调控，公司未来的盈利环境或许可以改善。”

记者就公司发展前景和经营费用等问题致电合肥城建董秘办，但一直无人接听。