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2016年前后对于房地产行业而言是一个充满了生机的时期，是一个“地王”项目频出的时期，这在各大地产商拿地的积极性上得到充分体现。 在众多“地王”之中，上海虹口凉城一幅住宅用地，就特别受关注。因为除了浦西中环以内的土地资源稀缺，当时与其相距不远的大宁金茂府最高销售价格在短时间内飙升至13万元/平方米，这令其变得炙手可热。 2016年7月中旬，这幅土地最终被新城控股耗资37亿元收入囊中，楼面价达到7.6万元/平方米，溢价率77.39%。而事实上，扣除保障房、自持部分等，项目可售部分实际楼板价高达87425元/平方米。不过，开发商依然信心满满，新城控股董事长王振华曾在业绩发布会上公开表示，随着周边地块房价猛涨，未来这一项目卖到每平方米12万元毫无悬念。 令人意外的是，时隔两个月后，新城控股一纸公告出炉，宣布另一家地产大亨——金茂以18.13亿元对价获得该项目公司49%股权，而新城的占比为51%，依旧占据股权上的主导位置。 随后，这个由新城方面控股的项目被命名为“金茂府”，并且将由金茂操盘。 与新城的“璞樾”系产品相比，金茂的“府”系列的“豪门血统”更富盛名。其实，除了刚刚大卖的大宁金茂府之外，“金茂府”几乎遍布所有一线城市和包括杭州、苏州、宁波等在内的诸多强二线城市，长期以来积攒的口碑对项目销售也极为有利。 近日，颇受市场关注的新城虹口金茂府传出消息，预计11月初即将取证，并开启认筹，总价1100万元起，最小户型106平方米。 10万元出头的单价，贵吗？ 首先，单从价格来看，大宁金茂府今年上半年额开盘均价也才9.4万元/平方米。这个价格之所以能被市场接受，主要还是因为老闸北被划入静安区之后，大宁板块规划重做，一跃成为老上海人心目中的“市中心”，再加上周边商业配套已逐渐完备，所以才收到购房者的追捧。 其次，大宁和凉城两个板块，虽然相邻，但在实际配套资源方面却相去甚远。简单来说，凉城板块居民目前所能享受到的中高端消费场所，主要还是来自于大宁商圈。 不过，从稀缺度上来讲，两个项目的情况基本相同，都是处在老城区环绕之中，所在区域基本没有其他新房资源。因此，价格也不能简单地与周边二手房交易价格来对比。 比如凉城板块中，相对较新的小区如花园城和宝华城市花园等单价也不过8.5万元/平方米，而其余的二手房年代相对更远，大多在上世纪90年代之前所建，有些单价还不足6万元，大宁板块也基本如此。 除了价格以外，大家最关心的莫过于户型了。 据案场销售人员称，目前新城虹口金茂府准备推出的户型为106平方米三房和143平方米四房。不过，目前四房的户型图还没有做出来，更不要提样板间了。 只能来看一看106平方米的三房了，这个面积的房型共分为两种，为了整体设计和得房率考虑，都是南北不通透的，不过因为有新风系统等“高科技”支撑，室内通风不成问题。当然，如何取舍还要购房者自行考虑。 其中之一，户型十分方正，三开间朝南，且动静分离。但也正是因此，卧室区域的通道也占用了不少空间，对于一个“紧凑型”的小三房而言，颇为浪费。 另一个户型，则是一个不规整的矩形，两次卧朝北，厨卫和入户门在中间。
在楼盘定位上，总价1100万元起，单价超过10万元，项目的“豪宅”标签十分明显。不过，从户型来看，106平方米的三房，从卧室到客厅都显得相对紧凑，而且又牺牲了通透性来增加得房率，与“舒适型豪宅”又似乎不是很匹配。 这与大宁金茂府此前推出的112平方米-204平方米三房和大户型159平方米-201平方米四房多面积段可选户型相去甚远。 不过，需要特别提醒的是，与大宁金茂府不同的是，新城虹口金茂府在设计上更加注重科技感。虽然“府”系作为金茂高端产品线，智慧家居系统一直都有使用（没感受过大宁金茂府“绿金科技”的，可以去上海地标金茂大厦看看），但作为新盘，该项目自然更加具有优势。比如最新的“毛细管网辐射采暖制冷系统”，通过在顶面铺设的均布水管，依靠水为冷热媒进行制冷制热，使室内可以常年维持一个适宜的温度。  |
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