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一个好楼盘应该具备哪些优良属性？ 面对泥沙俱下、良莠不齐的众多楼盘项目，购房者如何“淘”出真正的好楼盘？ 为更好为购房者提供客观、优质、省时、省力、可信度高的购房决策参考，《国际金融报》地产深度报道微信公众平台推出“猎盘”栏目，每周选取一楼盘，真实体验、明暗结合，用客观的角度，全维度视野，鉴识楼盘。 这期地产深度报道 ● 猎盘 聚焦 中海建国里 项目综合评分：★★★★★★★★★✩ 明代嘉靖年间，倭患猖獗，当时的上海为抵抗倭寇而开建六座城门。其中，肇嘉浜及其北沿道路，与城墙及其西沿城壕的十字交叉处，有一个城门，叫做仪凤门。其位于城垣正西，故又称“老西门”。 如今的城门早已不在，不过“老西门”却以地名得以延续。一直以来，这里都是上海当之无愧的市中心所在。 2002年，新天地以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街，使老西门从破旧里弄，脱胎换骨成为享誉全世界的国际地标，也正式确立了老西门板块难以取代和复制的城市核心地位，重焕昔日辉煌。 中海建国里项目对面，肇周路街景 在这个寸土寸金的板块上，任何一个新盘入市，总能引发全城关注，翠湖天地、复兴珑御正是如此。 今年初，翠湖天地开盘，梁朝伟、钟汉良、陈思诚等一众明星“隐匿”在摇号信息中，引发市场热议。 近日，老西门又一新盘——中海建国里突然传出消息，拟推出391套房源，主力户型139-220平方米，总价约1800万-3000万元，均价132611元/平方米；12月6日至12日开启认筹，认筹金400万元；同时，首套购房者需提供资金证明700万元，二套房资金证明1400万元；预计12月底正式开盘摇号。 不过，从一房一价表上可以看到，有约29套“非标准户型”在开发商推广的主力房源之外，其户型、面积和总价各不相同。其中总价最低的一套房源，为124平方米两房，总价约1439万元。 中海地产1979年创立于香港，在房地产开发行业，长期居于“霸主”地位，历经39年的发展，开发项目数不胜数。 但真正纳入其高端产品线“里”系的项目并不多，包括中海建国里在内，目前上海仅有3个，称之为“两翼一心”。“两翼”一个是位于松江小昆山镇的中海九峯里，另一个是位于浦东航头的中海云麓里，单从地理位置上来讲，与“心脏”中海建国里相去甚远。 作为TOP产品“里”系的封面之作，大型央企开发商中海地产对本案也寄予厚望。 整个项目占地面积6.8万平方米，楼盘总共有5幢31层的高层和1幢18层的小高层组成。18层的小高层为3号楼，主要是面积为188平方的大三房和面积为220层的大四房。其余楼栋为面积从139平、157平的三房和167平的四房，也是本次开盘的主力户型。 小区目前仍在建设之中，具体情况不得而知。但从展示的沙盘模型及销售人员介绍来看，甚为用心：外立面采用干挂石材，建筑整体看起来素净、厚重，颇有“豪宅”风范；在小区内部，开发商规划有超过2.4万平方米的超大中心花园和四重景观空间。 项目紧邻上半年热卖的“明星”豪宅翠湖天地6期，距离7月底入市的复兴珑御也在1公里以内，很自然地使人们对三个楼盘进行对比，最直观的就是价格之争了。 今年4月份开盘的翠湖天地隽荟均价约14.5万元/平方米，随后开盘的复兴珑御均价约12.5万元/平方米，中海建国里均价恰好在两者之间。这是否意味着性价比也是如此？ 其实不然。 首先，翠湖天地开发商瑞安地产，参与上海市中心旧城改造项目多年，其项目天然就携带巨大的IP效应，甚至从摇号名单上，如梁x伟、钟x良等字眼来看，众多一线明星似乎都参与其中， 且房源面积多为290-390平方米大平层，总价动辄超过5000万元。与中海建国里的定位不同，自然无从对比。 而复兴珑御项目从户型面积来看，与中海建国里定位十分接近。不同的是，复兴珑御优势在于里地铁站更近，劣势在于得房率较低，仅70%左右。 在上海中原地产首席分析师卢文曦看来，同样是单价13万元左右的两个项目，相差不到1万完全可以理解。目前限价政策丝毫没有放松迹象，价格的细微差异主要还是与产品有关，如何选择需要购房者根据自身需求来评判。 此外，对于此类豪宅，也正是限价政策的“照顾”重点，一二手房价倒挂现象在这里尤为明显。根据中原地产及链家网数据，周边二手次新房挂牌价格普遍在14万-16万元/平方米，翠湖天地部分房源单价甚至超过20万元。 卢文曦表示，在内环区域倒挂现象明显，二手房交易为买方市场，议价空间一般在9折以上。但即便如此，还是不如一手房来的划算，所以版块内二手房成交量并不高。 城市中心也就意味着顶级资源的最大化集中与扎堆，而老西门板块的成熟配套资源也是吸引众多改善型需求购房者来此的重要原因。 商业上，周边3公里范围内包括新天地步行街、豫园商圈、人民广场、董家渡、淮海路商圈等，基本形成了一个闭环。 教育上，附近有全市顶级的上海康德双语实验学校、黄浦外国语小学、上海市实验小学、向明中学、敬业中学等，可提供十分优质的教育资源。 医疗上，长征医院、交大医学院附属第九人民医院、瑞金医院、仁济医院、曙光医院等众多三甲医院都在20分钟车程之内，方便就医。 交通上，距离8/10号线老西门站步行约5分钟，公交线路也很发达，不过高峰期间通常比较拥挤；而附近延安路、复兴路、西藏南路等隧道众多，还有南北高架、内环高架，自驾十分便捷。 总体而言，户型方正，设计较合理，有入户玄关，卧室带有飘窗，主卧及客餐厅大、次卧小，精装修交付，且装修标准较高，大都南北通透，多开间朝南。符合改善型置业的一般需求。 139平方米三房，总价最低的户型，1800万元左右。但南北不通透，北卧虽有朝南小窗，但可能会采光不足。 157平方米三房，南北双阳台，半开放式厨房更现代化，但只有一个主卧朝南，两次卧朝北。 167平方米四房，比157平方米户型多了一个东/西向小书房。 188平方米三房，大面积三房三卫，居住更舒适，卧室面积相对宽敞，但餐厅占用面积过多，户型相对狭长，且均为中间套，采光和通风情况可能不如其他户型。 220平方米四房，比188平方米户型多了一个东/西向书房，两个阳台位置有变化。
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