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今天聊聊，上半年的二手房网签数据。 疫情之下，二手房交易不出意外，创了新低。 上半年的成交总面积，是5年来最少的。 很多人都发现，二手房越来越难卖出去了。 挂在中介那里几个月，甚至都无人问津。 但是！有三个最火的二手楼盘，逆势火热，势头不减。 其实，你看一个楼盘的二手房值不值得买，交易量就非常重要。 因为它说明核心问题： 这样的楼盘，真的是有市场的。它们，凭什么？ 先公布答案，广州中心六区上半年二手网签量前三甲，分别是： 金碧花园、中海誉城、华景新城。 可以看到，前两个季度，金碧花园网签达到169套，相当火热。 比第二名的中海誉城（89套），高出近八成之多。 华景新城也表现不俗，累计成交83套。 华景新城和金碧花园，分据天河和海珠，都是广州老牌名盘，中海誉城则是广州东边的新星。 接下来，我一个个分析，它们为什么卖得那么火。 先说金碧花园。 你可能不知道，金碧花园是23年前，恒大进军地产界掘金的第一站。 恒大地产和广州的渊源，也是始于工业大道这块地。 这里是原广州农药厂。 那时候广州流传一句话：“宁要河北一张，唔要河南一间房”。 河南当时是搞工业的“蓝领”，地位卑微，但金碧花园在这里塑造了一个标杆。 据说当年开盘，不少人昼夜排队买房，销售日进亿元。 时至今日，从链家和广州房地产中介协会的统计来看： 金碧花园的二手房成交依然非常活跃，是海珠乃至广州的常胜将军。
这里的地段，直到今天也不算优越的。 但恒大真的赋予了，这个楼盘出色的投资价值。 在海珠区的版图里面，金碧花园处在西南边。 拼发展潜力，西南拼不过东北的广州塔-琶洲；比商业和教育，西南又比西边差一点。 金碧花园取胜的是：交通、户型、总价。 这三点，正中刚需下怀。 关键是，这两年价格跌破4万，均价只要3.7万/㎡。 金碧花园近三年二手房均价（图源：安居客） 我们上周的文章分析过： 在广州，中心区的两房远远比郊区吃香，大家图的是这里的地段、学位和配套。 在金碧花园一、二、三期80㎡以下的两房，甚至一房，成交量都是最多的。  金碧花园近期成交数据（图源：链家） 毕竟，总价不到300万就能在中心区买两房，刚需们难道不想多望两眼？ 小户型房源足，总价低，金碧花园像海绵一样吸纳着刚需客。 值得一提的是， 今年年头，金碧花园时隔17年推新，均价4.5万-5.5万/㎡，火热程度竟不及二手房。 我觉得一个主要原因是，新房主推的90-133㎡户型，设计比较老套，实用率大约只有75%，总价一拉高，既触动不了改善型买家，刚需客也够不上了。 凭借小户型优势，金碧花园二手房的性价比反而被放大了，竟比一手房还要吃香。 真的是个神奇的现象。 再说说另一个“二手之王”——华景新城。 在天河，华景新城可以自成一个版块，因为： 楼盘的体量真的足够大。 这个十多年前由合生创展和珠江投资联手打造的超大型小区，北邻豪宅大盘汇景新城，南靠天河公园和区府，西面华师，东望广州国际金融城。 西边一条华快，北边一条广园快速，对于开车族来说，也足够便利。 华景新城的地段好是好，但谈不上绝。 缺点也很明显。 被两条高速和铁路夹击，华景新城路边几期的噪音问题比较严重。 其次是，对于刚需客来说，这里离地铁太远了。 从南边的BRT站、地铁11号线（在建）的华景站和穗莞深城际的石牌站到华景新城，要走个十多二十分钟。 不过，华景新城一点都不担心，皆因它手里握有一张王牌——对口省一级华景小学，直升省一级113中学。 在天河，华景、华阳、龙口西和体育东路小学，是第一梯队。 华景小学的数学科成绩还相当优异，跟华师附小、华阳小学齐名，总而言之，是妥妥的名校。 可以说，华景新城交易量如此活跃，离不开家长们对名校长盛不衰的追求。 所以每年3月-5月这种学位房买卖高峰期，华景新城的均价都会冲上去一波。 华景新城近三年二手房均价（图源：安居客） 房子升不升值，位置摆在第一位，学位摆在第二位，正好，华景新城两样都占了。 当然，比起金碧花园，华景新城的总价门槛要高很多。 所以金碧能以价换量，霸榜第一，而华景新城通常是代表天河区冲进前十。 看完这两个逆市而行的活跃楼盘，有人可能会说： 这些大型楼盘，房源本身就多，成交量大也正常。 这话有一定道理，但影响成交数据的不仅是楼盘本身的体量，还有区域和板块的热度。 比如第三个楼盘，中海誉城。 其实楼市君对比了过去六个季度成交最活跃的板块，发现黄埔科学城的区府板块和开创大道板块屡屡上榜。 中海誉城跟万科东荟城的成交量也经常难分伯仲，所以我将两者放在一块讲。
区府和开创大道两个板块成交活跃。 最大的动力自然是黄埔科学城近来热度不减，关注度极高。 在克而瑞最新发布的今年上半年房价涨幅榜中，科学城以22.58%的成交涨幅在全广州高居第四。
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