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●●●1●●● 如果不出意外，3月14日即将入市首开的绿城湖畔雲庐，将是今年楼市小阳春最大的热点。 它的意义就在于，在郑州市场冷静了数年之后，市场逐渐上扬提振时，给市场输入的一支很及时的强心剂。纵观整个北龙湖市场，在经历了2018-2019连续两年的萎靡行情之后，在去年下半年，终于迎来了一阵持续的上扬行情。无声无息中，2020年的北龙湖市场一共卖掉了大约3324套房子，而在目前，整个龙湖南岸的库存，也只剩下1800套左右。1、疫情之后，国内经济提振进行财政强刺激之下，资金的自然流动。无论在何时何地，资金都是最聪明的，会涌向最有价值的资产。从2020年6月，明星基金收益超过50%都只能算是基本操作。最终这些浮盈大部分会从虚拟落地不动产。2、美国基础货币大放水之后，全球财富的K型增长趋势越发明显，财富分化日趋严重，说白了就是有钱的那部分人，在大放水之后通过资产加速升值，变得更有钱了。一个公司十几个股东在北龙湖集体购买数套、甚至十几套豪宅的新闻屡见不鲜。3、清华附中、中原科技城等等大手笔配套和规划在北龙湖逐步落地，起到了天然的灯塔效应，这些顶级配套，对于高净值人才的导流作用异常明显。4、如果从2016年算起，到今年是第七年，这一刻星光璀璨的北龙湖，已经进入到去化的倒计时。也就是说北龙湖已经进入到了奇货可居的时刻。在现有库存售罄后，北龙湖终成绝响，从此再无北龙湖。
目前北龙湖所存在的最大问题，就是整个南岸剩下的这1800套房子，产品同质化过于严重，这直接导致了大批量的改善中产被拒之门外。第一，北龙湖的豪宅，有一个非常鲜明的门槛，就是800万。总价低于800万的楼盘会非常好卖。这和整个城市的购买力有关。比如说，杭州的豪宅购买力是在2000万，超过2000万这个槛，就会比较难销售。而深圳福田市中心一套60平的小公寓，总价能和北龙湖洋房持平，这是因为深圳的购买力更高。但是北龙湖的问题就在于，前期土地集中出让，造成项目集中入市，没有形成阶梯过渡。正常的情况应该是，第一波土地入市试水，摸清楚了整体购买力情况，然后接下来的入市项目就要及时调整产品定位，不断调整总价错配。而目前，北龙湖的认知错位，造成产品同质化非常严重，市场一片红海。北龙湖南岸剩下的1800套房子中，超过70%的都是总价千万左右的房源。第二，北龙湖不缺顶豪，总价5000万的房子年前刚成交了一套。也不缺豪宅，我们已经说够，总价1000万以上的房源，就是北龙湖现有的最大库存。北龙湖缺的，是总价500-800万的中产豪宅，这个产品的主流购买人群，一直在手持资金徘徊等待。北龙湖对于他们来说，要么是总价太高，无法承受；要么是总价能承受，但是位置和地段都很不满意，不想迁就；要么就是价格和位置都可以，但品质过于庸俗。所以，综合来看，绿城湖畔雲庐是目前北龙湖在售项目中最吸引目标客户的项目之一。首先，绿城湖畔雲庐总价刚刚好，3月14日即将推售的第一批产品，主力户型集中在152㎡三房户型、和168㎡、171㎡的四房户型，总价控制在510万--700万以内。这就是后期拍地的优势，可以在产品定位时有非常清醒的认知，可以用市场去定位市场，而不是凭借对市场的预测和想象。所有人都知道，绿城百合一直是老郑东豪宅二手房的灯塔，最高时达到了38000，超过了很多北龙湖的新房。但诡异之处在于，在绿城百合积攒了超高的口碑之后，绿城却再无拿地。后来为此我专门咨询了绿城河南总，被告知是绿城也想拿地，但是竟无地可拿。绿城擅长的是容积率2.5之下的豪宅和改善。而在老东区之后，郑州进入了长达十多年的城改出让模式，动辄4.0之上的容积率，让绿城畏足不前，只能蛰伏。而北龙湖就是绿城等到的最好的机会。可以说，为了北龙湖的这块地，绿城足足等了十年，绿城粉们也足足等了十年。毋庸置疑的是，在绿城百合之后，北龙湖绿城湖畔雲庐就是绿城对于郑州十年之约的最好呈现。那么，这一次，绿城到底给郑州带来了一个什么样的产品？这是湖畔雲庐的效果图，是绿城的雲庐系——绿城最新研发的创新型低密产品。目前绿城雲庐系有两个明星产品——西溪雲庐和湖境雲庐，都在杭州。恰巧这两个盘我都去看过，无一不是炙手可热，杭州人民对于绿城产品的期待，是我们无法想象的。这是本次首开主推的168平四房户型图，四室两厅两卫，经典的四叶草布局。你会发现，绿城湖畔雲庐真的是很懂郑州的购房者到底需要的是什么？新手做豪宅，会不自然的像暴发户一样将财富堆积如山展示在外，只有绿城这样的豪宅营造老手，才懂得什么是内敛和修养。这个500万买入北龙湖豪宅的最后的机会，这个十多年后绿城再次回归东区的豪宅，注定将是这个春天郑州楼市最大的热点！
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