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《中华人民共和国契税法》（以下简称《契税法》）已由我国第十三届全国人大常委会第二十一次会议于2020年8月11日通过并公布，自2021年9月1日起施行。《契税法》第六条中规定，以下情形免征契税： 1、婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属； 2、法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。 关于法定继承人继承房产免征契税的问题，在2004年《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》中已有规定。此次《契税法》将其上升到法律规定，更能体现国家保护公民私人财产的依法传承。 现实生活中，父母把房产留给儿女的情况很常见。关于二手房产过户，主要有三种方式：继承、赠与和买卖。房产过户涉及的税费除了契税之外，还有其他税种，那么父母采用哪种方式将房产留给子女更划算呢？我们来通过案例进行具体分析（以广西为例）。 继承方式 贝贝的父母名下有一套100平方米的房屋，是普通住宅。贝贝父母去世后，贝贝依法定继承方式继承了该套房屋，征收机关核定的最低计税价格为150万元，贝贝需要缴纳多少税费呢？ 贝贝是法定继承人，根据相应税收政策，对贝贝免征增值税及其附加税，不征收土地增值税、个人所得税和契税，所以贝贝只需缴纳印花税。印花税（产权转移）=1500000×0.05%=750元。 赠与方式 贝贝的父母名下有一套100平方米的房屋，是普通住宅，贝贝父母想无偿赠与贝贝，征收机关核定的最低计税价格假设为150万元，贝贝及其父母需要缴纳多少税费呢？ 贝贝需缴纳的税费： 赠与人贝贝的父母和受赠人贝贝是直系亲属关系，不征个人所得税，暂免征土地增值税，免征增值税及其附加税。故贝贝只需要缴纳契税和印花税。 契税=1500000×3%=45000元 印花税（产权转移）=1500000×0.05%=750元 贝贝父母缴纳的税费： 印花税（产权转移）=1500000×0.05%=750元 买卖方式 贝贝的父母名下有一套100平方米的房屋，是普通住宅，符合“满五唯一”条件。贝贝父母想通过买卖的方式把房子过户给贝贝，买卖合同价格不低于征收机关核定的最低计税价格假设为150万元，若贝贝名下无其他房产，贝贝及其父母需要缴纳多少税费呢？ 贝贝父母需缴纳的税费： 1、因为房子符合“满五唯一”条件，所以免征贝贝父母的个人所得税。 2、因为房子购买已满2年，所以免征增值税及其附加税。 3、根据相关税收政策，个人销售住房暂免征土地增值税和印花税。 贝贝需缴纳的税费： 因为住房的面积大于90平方米，贝贝名下无其他房产，该套房屋属于首套住房，适用1.5%的税率。契税=1500000×1.5%=22500元 综上可以看出，在上诉案例限定条件下，父母以继承方式将房产给予自己的子女是最划算的。 当然，每个家庭情况及房产情况各有不同，税费标准也有区别，因此以上案例并不适用于所有家庭情况，需要根据家庭规划安排以及房产具体情况具体分析。在此，律师给大家个温馨提示： 1、因为继承必须在父母去世之后才能发生，且涉及继承权公证等继承法律程序，对当事人提供的相应材料也有诸多要求。因此，如果家庭关系复杂、法定继承人众多的家庭，采用继承方式可能无法体现父母对自己财富安排的意愿。 2、若继承人继承房产后，不单纯用于自住，可能在短时间内出售该房屋的，根据相关税收政策，可能需要征收个人所得税等税费。具体是否征收以及按多少比例征收，广西的每个地方以及不同时期的规定都各有不同，比如对于继承得来的房产再次出售的，南宁的某些城区不征收个人所得税或不按照20%的比例征收个人所得税。 3、如果以买卖方式过户，将来再转让该套房产时，满足“满五唯一”条件的可以免征个人所得税，但是否“满五唯一”就要从该房产产权过户的时间点开始算起。通过继承、赠与方式取得房产的，其购房时间按发生受赠、继承前的购房时间确定。 4、若受赠人取得房产后，再次转让该项房产的,应按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时,不得核定征收,必须严格按照税法规定据实征收。 房产的传承，不仅仅涉及税费，更重要的是财富传承过程中涉及的法律问题。民法典时代、新税收政策时代，每个家庭都可以提前做好自己的家庭法律规划。税收种类繁多，税收政策常有更新，每个家庭都可以根据自己的实际情况提前做好家庭规划。 以下附上其他情形下的税费征收表，因税收政策常有调整，具体以相应税务机关具体征收的标准为准。 （仅供参考） 1、《中华人民共和国契税法》（尚未生效） 第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。 第二条 本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为： （三）房屋买卖、赠与、互换。 第三条 契税税率为百分之三至百分之五。 第四条 契税的计税依据。 （三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。 第六条 有下列情形之一的，免征契税。 （四）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。 （五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。 2、《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。 3、《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，下列项目免征增值税：涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。 家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。 4、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕第6号）规定，增收土地增值税不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 5、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》《国税发〔2006〕144号）规定，对于个人无偿赠与不动产行为,应对受赠人全额征收契税。 6、《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号 ）规定，房屋继承应按产权转移缴纳印花税，税率为万分之五。 7、《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 8、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）规定，各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）的规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 9、《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。 10、《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 11、《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部、税务总局公告2019年第74号）规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税： （一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。 （二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。 （三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 12、广西壮族自治区实施《中华人民共和国契税暂行条例》办法（2020修正） 第五条 契税税率为3%。 第六条 契税的计税依据。 （二）土地使用权赠与、房屋赠与和以获奖方式承受土地、房屋权属的，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
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