 作者单位：泰州市自然资源和规划局  全文共3283字，阅读大约需要9分钟。 村民委员会属于基层群众性自治组织，承担具体的基层事务，带有很强的行政主体色彩，具有准基层政权的性质。但长期以来，村民委员会法律地位并不明晰，在民事活动中面临诸多问题，其是否可以作为申请不动产登记的民事主体，一直也是困扰登记人员的难题。《民法典》及相关司法解释的出台，对不动产登记提出新的要求，笔者拟从登记实务的角度分析村民委员会的身份证明及在申请集体土地所有权登记中的相关注意事项。 一、村民委员会身份证明 《村民委员会组织法》第2条规定：“村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。”村民委员会作为基层的农民自治组织，主要负责办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安等基层事务。民法总则制定过程中，设定了“特别法人”，将村民委员会、居民委员会基层群众性自治组织纳入“特别法人”范畴。《民法典》第101条规定：“居民委员会、村民委员会具有基层群众性自治组织法人资格，可以从事为履行职能所需要的民事活动。未设立村集体经济组织的，村民委员会可以依法代行村集体经济组织的职能。”我国立法首次从国家基本法律层面确立了村民委员会的特别法人资格，明确其独立民事主体地位，可以依法履行相关民事活动，更好的为群众提供各类公共服务。 在我国广大农村，许多村集体经济组织不健全或者没有集体经济组织，导致难以行使集体所有土地的经营、管理等所有权职能，基于实践客观需要，我国土地管理法、农村土地承包法都明确了村民委员会对村集体所有土地等财产进行经营、管理的经济职能。在没有农村集体经济组织的村，村民委员会可以代行农村集体经济组织的职能。《村民委员会组织法》第3条第2款规定：“村民委员会的设立、撤销、范围调整，由乡、民族乡、镇的人民政府提出，经村民会议讨论同意，报县级人民政府批准。”该条款明确了县级以上人民政府批准设立的批文可作为村民委员会的身份证明。法律赋予村民委员会特别法人资格后，村民委员会可以向民政部门申请领取基层群众性自治组织特别法人统一社会信用代码证书，作为其身份证明。村民委员会申请登记时，提交的身份证明应为基层群众性自治组织特别法人统一社会信用代码证书或者县级以上人民政府批准设立的批文。 二、村民委员会代为申请主体资格 我国土地属于国家所有和农民集体所有，其中农民集体所有土地分别属于乡（镇）、村和村民小组三级农民集体。农村集体土地所有权主体应当确认到每个具有所有权的农民集体。对于村民小组（原生产队）土地权属界线不存在、并得到绝大多数村民认可的，应本着尊重历史、承认现实的原则，对这部分土地承认现状，明确由村农民集体所有。集体所有权的主体应为全体集体组织成员，其具体权能倘若由全体成员共同行使，在事实上往往不可能，故只能由其代表依全体成员的意思来行使所有权，进行经营、管理。在没有农村集体经济组织的村，村民委员会可以代行农村集体经济组织的职能。《不动产登记实施细则》第29条关于集体土地所有权申请登记规定，土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请。对于村民小组组织机构不健全的，可以由村民委员会代为申请登记、保管不动产权证书。 村集体土地所有权首次登记实务中注意事项 1.不动产登记中，登记人员要注意厘清农村集体所有权的权利主体和主体代表这两者区别，村民委员会只是村农民集体土地所有权的主体代表。村集体土地所有权由村民委员会代为申请登记的，在不动产登记簿和不动产权属证书的“权利人”一栏，集体土地所有权主体按“хх村农民集体”填写。 2.集体土地所有权首次登记中的公告程序。公告是征询异议，防范登记错误风险的一个重要手段。农村集体土地地域分布范围广，边界线长且模糊，易发生权利纠纷，农村集体土地是农民集体生产生活的主要来源，确权错误易引起不同村集体之间的群体矛盾。鉴于农村属于熟人社会，集体成员对集体的财产比较了解，采用公告程序能有效避免物权纠纷的发生，确保登记的真实性和准确性。不动产登记机构应当在集体土地所有权登记事项记载于不动产登记簿前进行公告，公告期限不少于十五个工作日。公告发布地点包括不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所，比如乡镇人民政府、行政村的村委会信息公开栏等村民活动相对集中地点。公告后，应当对门户网站公告信息截图存档，对张贴公告拍照存档。登记审核人员应注意审查是否公告期满、是否存在异议情形。 三、村民委员会能否申请抵押登记 根据《民法典》第683条规定，机关法人一般不得为保证人，以公益为目的的非营利法人、非法人组织不得为保证人。该类主体只能从事与法定职责相关的活动，不得从事民商事经营活动，不能为他人债务提供抵押担保。村民委员会作为基层群众自治组织，既不属于行政机关，也不属于经济组织，其工作经费来自于人民政府拨付，无收入来源。村民委员会是否具有担保资格，实践中一直颇有争议，民法典对此并未作出明确规定。最高人民法院通过司法解释进行了规范，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第5条第2款规定：“居民委员会、村民委员会提供担保的，人民法院应当认定担保合同无效，但是依法代行村集体经济组织职能的村民委员会，依照村民委员会组织法规定的讨论决定程序对外提供担保的除外。”该解释明确规定村民委员会不具有担保资格，但是依法代行村集体经济组织职能的村民委员会，依照村民委员会组织法规定的讨论决定程序可以对外提供担保，即依法代行村集体经济组织职能的村民委员会可以申请抵押登记。 村民委员会申请抵押登记注意事项 1.村民委员会申请抵押权登记时，应当提交村集体同意对外提供担保的民主讨论决定。《村民委员会组织法》第24条规定，处分村集体财产需经村民会议讨论决定，进行民主决策。为避免处分集体土地所有权出现不透明或侵犯农民权益等问题，应当通过村民会议或者村民会议授权村民代表会议民主议定的法定程序，取得多数村民同意。民主议定原则旨在保障农民集体的权利，是农民集体充分意思自治的体现。在不动产登记实务中，本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料的形式，可以是经由三分之二以上村民签署的同意书，也可以是村民会议或村民代表会议形成的有效集体决议。村民委员会代行村集体经济组织职能对外提供担保属于对集体所有财产的重大处分行为，应严格依照该法规定的讨论决定程序进行民主决策。 2.村民委员会申请抵押登记时，其担保范围不得超出主债务范围。在不动产登记实务中，登记人员会遇到这样的情形，抵押权人要求登记的抵押担保数额大于主债权合同载明的主债权数额，这样的情形登记机构能不能受理？抵押担保责任本质上属于抵押人替债务人承担责任，实现抵押权时，抵押人承担担保责任后可以向债务人追偿。如果抵押人承担的责任范围大于债务人所应承担责任的范围，超出部分将无法向债务人追偿，有违抵押担保的从属性。对此《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》作出规定，抵押担保数额超出主债务范围的，抵押人对超出数额部分不承担责任。有鉴于此，抵押登记中，抵押担保数额不得超出主债务数额，登记人员可以要求当事人修改抵押合同中记载的抵押担保数额后，再行受理登记。 3.登记机构对于符合抵押登记条件的，应当予以办理。《民法典》及相关司法解释实施后，登记人员应认真学习，准确把握法律法规禁止抵押以及允许抵押的情形。对于可以办理抵押的情形，登记机构应当予以办理，否则登记机构可能承担赔偿责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第48条规定：“当事人申请办理抵押登记手续时，因登记机构的过错致使其不能办理抵押登记，当事人请求登记机构承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。” |
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