再次在黄海滨的办公室见到他时，这位刚刚履新星浩资本总裁的少帅行色依旧匆匆，沙发边摆放整齐的行李也无一不在暗示着它的主人，不是刚出差归来就是即将远征。 “2014年星浩做的很辛苦。”星浩资本总裁黄海滨对《中国房地产金融》坦言，从某种角度来看，私募基金模式其实就是“雇佣军”形式，投资人把钱交给管理团队，就会有投资的收益要求，资本逐利的特性必然会使管理团队变得非常辛苦。 尽管很辛苦，但星浩2014年的付出绝非没有回报：Ⅲ期基金封闭37亿元、机构投资者占比超过30%、旗下“星光耀广场”项目销售金额近60亿、新增4座星光耀广场…… “今年，我想会更辛苦。但这份辛苦，星浩已经做好了挑战的准备。”聊至正酣，黄海滨不自觉地用力挥动了一下手臂。 星浩资本总裁黄海滨 Ⅲ期基金趋向“本土化” 2014年11月28日，对于星浩资本来说是值得纪念的一天：旗下星光耀城市综合体开发基金Ⅲ期（简称星光耀Ⅲ期基金）正式封闭，基金规模达到37亿元人民币。至此，星浩资本旗下星光耀基金Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ期基金管理总规模累积近100亿元。 翻阅星浩资本的过往募资史不难发现，2010年成立的星浩资本目前已募集和管理三期星光耀地产基金，前两期基金募集规模共56亿元，主要投资于一线城市及部分二线城市的城市综合体项目。这两期基金在2011年和2012年分别成为当年中国募资额最大的纯股权私募房地产基金。 “星光耀Ⅲ期基金于2013年5月发起，整个基金募集期正是本轮国内经济及房地产市场的持续低迷期。”黄海滨说，“在逆境之下发行新一期基金，无疑是对星浩资本的挑战，但这种挑战之下同时也蕴藏着机遇。” 他进一步表示，同前两期纯股权私募房地产基金相比，星光耀基金Ⅲ期基金更为趋向“本土化”，基金结构开始产生变化，包括有债权、股权和夹层。 “Ⅰ、Ⅱ期基金更像比较正规的美元基金，但星浩在募集过程中，逐步理解地产基金，也逐渐把国外的模式真正的落地到中国。”黄海滨说道。 对于外界认为的“星光耀Ⅲ期基金”募集时间过长一说，黄海滨向《中国房地产金融》直言，这是“理解”问题。 “星浩Ⅰ、Ⅱ期基金是纯股权产品，投资期两年，想要获取优质的项目，就需要等待合适的时机。所以Ⅲ期在产品设计上做了一定的创新。”黄海滨解释道，“星光耀Ⅲ期基金为结构化产品，募集节奏根据项目投资进度而定，其顺序为先股权，再夹层，后债券，这样即满足了不同类型投资人的需求，也能够降低资金成本,缓解开发压力，从而带动整体项目收益的增加。” 资料显示，2013年7月，星浩资本Ⅲ期基金完成纯股权产品的封闭，募集额10.09亿，并通过Ⅲ期基金完成对上海沪太路项目的投资。 未来机构投资人要达八成 经过四年磨练，除了理解地产基金，星浩资本对投资人的心态和投资人的投资属性也理解地愈发深刻。 这不仅直接反应在星浩资本的基金产品在不断调整，同时，也间接反应在星浩资本的LP构成从过去以高净值人群为主开始向“大融资、大机构、大客户”的主动转变。 黄海滨表示，星浩资本变化的核心是逐渐吻合中国投资人的想法和预期。 “Ⅲ期基金实际上已经有两家保险公司参与，”据黄海滨透露，“星光耀Ⅳ期基金目前正在研发之中，会尽量减少债权比例，以股权投资为主，为大机构客户量身订做。” “星浩的目标是300-500个核心投资人，包括中国的保险、公益基金、大国企、政府引导基金甚至还有一些金融控股公司，甚至是中国的顶级投资人，而不是所谓的高净值人群。”黄海滨进一步指出，四期基金后星浩资本的投资人至少5000万级起步，未来机构投资人的比例要达到80%。 黄海滨并不讳言，在星浩资本Ⅰ期基金中有部分LP并非合格投资人，仅仅只是高净值人群，而这部分投资人一直认为投资房地产会带来高额的稳定回报，却忽略了股权投资的风险和房地产市场发生的变化。 最为直接的例子，莫过于2014年初星浩资本曾遭遇的“LP事件”。对于事件的核心，大连东港项目，黄海滨对《中国房地产金融表示》，在星浩资本所投的十几个项目当中，其中一个项目进入到“洼地”，虽然不是我们所希望的，但在整体市场下滑行情下也属正常情况。 他分析，星浩大连东港项目销售未达预期的主要原因在于，近两年大连整体经济发展迅速放缓，房地产市场处于深度调整期，项目所在东港片区虽地理位置优越，但配套建设进度缓慢，供应量又过于集中。 对于此种情况，星浩资本也采取了诸如适度调整销售价格、对大户型产品“封盘”改造、酒店式公寓改作养老产品、对商办物业进行大宗交易等积极的应对措施。 “2015年，市场会持续。短期内大连东港项目逆转不太可能，但我们长期是有信心的。”黄海滨指出，让星浩在大连项目感到压力的还是在于“基金模式”。 “星浩不能像其他开发商一样'封盘’，让时间来解决一切，星浩一直在积极和投资人沟通。”黄海滨表示，目前大连星光耀广场通过各种营销动作，努力开拓市场，随着市场的逐渐好转，压力会缓解一些。 发力养老地产并购基金 2014年12月2日，星光耀Ⅲ期基金以总价8.2亿元人民币底价成功获取宁波区域两宗核心地块，星浩资本第9、10座星光耀广场即将落地。 今年伊始，星浩资本又成功以底价获取江苏省南通市主城中心通吕河核心地块，这也是继2011年星浩资本竞得南通中央商务区地块后再次进入南通。 当房地产整体市场进入深度调整期时，星浩资本依旧在按照自己的节奏拿地。 在黄海滨看来，这样的节奏符合星浩自身的战略需求。“星光耀Ⅲ期基金的投资组合中有城市综合体，有纯商办，有还有三块纯住宅项目，其实都是在进行一些现金流的组合，因此流动性和收益性都应该不错。” 而对于星浩资本未来的发展方向，黄海滨也给出了明确的“双轮驱动”法则：一是以“星光耀广场”为代表的地产开发类私募基金；第二则是打造地产持有类基金，主要以商业并购基金和养老并购基金为主。 这其中，黄海滨尤为看重的是养老并购基金及其投向的城市养老公寓产品。 “未来每一座星光耀广场都会考虑拿出3-5万平方米做城市型养老配比，星浩有基金管理能力、开发能力，再嫁接复星的保险和医疗能力，这是其他公司所完全无法复制真正做养老地产的核心能力。”据黄海滨透露，目前星浩资本已经成立确定“银耀养老”的健康管理品牌，专门负责推进健康养老产业发展。 据透露，首个南通星光耀养老体验区已于2015年1月18日如期开放，并通过一系列 “幸福长者 温暖南通”的公益活动，展开南通中高龄老年群体的体验服务，赢得了当地政府、养老机构及协会的支持与认可，“未来在养老地产这块，星浩资本完全有能力成为国内领军企业。”黄海滨信心满满。 |
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