随着经济的不断发展，作为全球五大主要跨境资本来源地的中国近年来海外投资的比重也持续走高。而在身为经济中重要一环的房地产行业之中，不少开放商逐渐将目光投向了海外，不断扩大海外投资规模。 有数据显示，2014年国内房企在海外项目的销售额超300亿元，同比增幅逾100%。同时，无论是住宅还是商业地产，中国开发商都在不断提升其海外投资配比。进入2015年，中国开发商及各种金融机构的海外投资仍然非常火爆，多家机构预测，中国资本海外地产投资2015年仍将继续创新高，至2015年底或将达到200亿美元。 面对资本全球化的趋势，东方藏山资产管理有限公司高级执行总裁陈李健告诉《中国房地产金融》：“在全球房地产市场蓬勃发展的时机下，中国各大投资机构，需要一个更加开放的平台，为投资者在全球范围内提供地产领域的投资服务。”
聚焦美国二线城市 在目前国内房地产资金大规模出海的趋势中，欧美往往都是最受国内投资者关注的目的地。不过由于欧洲市场整体经济形势仍不明朗，市场存在很大不确定性，陈李健表示，从利润率和稳定性等多方面考虑，他更加看好美国市场。 有数据显示，201 2 到2 0 1 4年，美国房屋价格整体增长了25%，一直呈现较快的态势。截止2015年2月，美国全国房价水平仅比2007年3月的峰值低2.9%，比去年同期高出5.4%，而且美国房地产的总体价值也攀升至27.5亿美元，增值了1.7万亿美元。 谈及美国市场，陈李健认为与纽约等一线城市相比，以往相对不受瞩目的二三线城市目前已成为较好的投资目标。从目前市场状况来看，美国一线城市投资价格非常之高。实际上，与普遍房价大幅下降的整体趋势不同的是，如纽约曼哈顿等一线城市和核心区位的房价丝毫没有受到金融危机的影响。同时，不仅是中国的资本，中东、韩国等国家的海外资本也都在此寻找机会，“所以如果目前仍将投资重点放在一线城市，就必将面对非常激烈的市场竞争压力。” 而与之相比，美国二三线城市，由于受金融危机影响比较大，房价下跌了较多。在经济开始全面复苏的大环境下，这些地区的房价处于相对低位并开始逐渐回暖，对于投资者来说不仅投资成本较为合算，而且投资风险也相对较低。因此，凭借更优越的成长性，二三线城市可能会吸引更多机构投资者的目光。 另一方面，陈李健也建议投资者在选择投资目的地时，除了考虑经济、就业、收入的增长等指标之外，也应将市场房地长行业的供求关系纳入思考范围。由于一线城市往往集中了大量投资，很容易造成供过于求的局面，而亚特兰大，圣地亚哥，丹佛等美国二三线城市，由于受到金融危机的影响，近年来房地产开发相对停滞，供需状况相对比较均衡，这就可以大大降低了投资风险。“目前也有很多美国本土资金看好其二三线城市的房地产投资，希望在全球范围内寻求好的合作伙伴一同进入该市场。” 将外资请进来 在资本全球化的大背景下，不仅国内资本海外投资热情高涨，海外资本对于国内房地长市场也表现出了很大的兴趣。 尽管2014年国内房地产行业进入了全面调整的一年，但是在陈李健看来无论是黄金时代还是白银时代，房地产行业的利润空间都是始终存在的。依据多年的全球投资经验，陈李健认为：“市场本身存在一定的周期，从长期来看无论哪个国家哪个市场都不可能一直保持高速增长，但是只要抓住市场的周期规律，企业依然能够从中获取利润。” 对于很多国外的机构投资人，尽管中国的经济增长进入新常态，但是与欧美其他国家相比，这样的增长速度还是难以匹敌的。“中国去年维持7%的增长，7%的增长在十万亿的底数，每年产生一个瑞士或者是荷兰的GDP，所以有更多的投资者看到了其中市场价值。” 在他看来，面对一去不返的暴力时代，国内现在是重新收购资产的一个好时机，而对于许多具备全球视野的海外资金来说，目前也正是进入中国市场的一个新契机。陈李健告诉《中国房地产金融》，对于目前国内市场现状，国外资本普遍认为这一轮周期会出现一部分困境的资产，特别是一些中小的开发商现金流会出现一些挑战。“因此这些中小开发商需要寻找合适的合作伙伴，集中力量把手头上好的资产拿出来做的更好，国外的资本是一个很好的选择。” “面对地产的新周期，现在是以一个非常优惠的价格收购资产、重新整合资源、企业重新定位的好机会。”所以，提升资产质量、进行长期运作，将是未来国内房地产发展的模式。“以前国内投资者比较短视，习惯了高利润率的当期回报，其实一好的投资更需要花上好几年去'养’，通过长时间的运作，达到了长远的高回报率”，而海外资本的注入，不仅恰好能够为国内的房地产市场带来大量的资金以及成熟的管理经验，同时也是为国内资本多元化提供一种新的途径。“与国内投资者相比，海外资本更愿意接受风险，对于市场也更加具有耐心”，因此随着这部分资金的流入，国内市场从前较为粗暴的增长方式也会逐步发生变化。 自贸区的机遇 “以近邻日本为例，在安倍政府宽松的经济政策下，日本国内有很多资本正在寻求海外投资机会，而如何能将这些流动性好的资本吸引到中国来，是一个值得思考的问题。”陈李健认为，无论是准备出海的中国投资者还是打算进入国内市场的外国资本，在面临一个崭新的海外市场时，都会遇到很多难以把控的风险。“因此也需要有一个本土的合作者一起来共同把利益捆绑好，把风险规避做好。” 尽管看好国内资本市场的高回报率,但是无论是做股权投资或是债券投资，国外资本的准入门槛都非常高。“所以我们不仅需要国内一批专业的团队能够起来，为各方的合作提供帮助，把握市场上好的投资机会，更需要像自贸区这样的试点区域，对于金融改革进行有效的推进。” 陈李健认为，自贸区是推动中国服务贸易和投资的便利化和自由化的主要力量，具有连接境内市场和国际市场的双向渗透功能，因此自贸区对于金融改革和吸引外来投资方面的作用是非常巨大的。 近年来国家设计自贸区规划也是这方面的尝试，希望通过自贸区的形式，给予海外投资更多政策支持。“不过现阶段很多相关细则都还没到位，很多政策还非常不清晰，因此我们也希望自贸区的改革步伐能够走的更快一些，借助一些项目和机会，把这条路一起走通。”陈李健相信，尽管目前任然存在很多困难，但只有不断的推进改革，中国资本在国际化方面的进程才能更加深入。“投资海外的利润如何回到国内市场，以及海外资本进入国内市场后税收、贷款等多方面的限制等方面的问题，都只有在不断的实践中慢慢寻找合适的解决方式。” 不但是上海自贸区，横琴、前海等多个自贸区之间也存在着互相竞争的关系。“作为企业，东方藏山也会根据各自贸区的政策实施力度，选择政策最为优惠的区域与之合作寻找更多外资入境的机会并同时挖掘国内机构投资人的出海潜力。“” |
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