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2017年 中国房地产市场注定是不平凡的一年 随着中国经济进入新常态 国内不动产行业亦是迈入了下半场 新的一年里 《中国房地产金融》将对行业的进行追踪报道 这里每一位被采访对象 都有着深刻的行业洞察 决策敏锐果断 接下来 将一一放送，敬请期待 恺信亚洲董事戴伟强 恺信亚洲董事戴伟强最近很忙。 从今年开始，戴伟强经常被各大房企朋友邀请去论坛做租赁运营分享或约访探讨。 随着房地产市场从增量走向存量，在长租公寓领域深耕多年的戴伟强明显感觉到，越来越多的房企开始用心经营自己的长租公寓，来分租赁市场的一杯羹。 “万科有泊寓、旭辉有领寓、龙湖有冠寓……对我的房地产开发企业朋友来讲，如果哪家现在还没做长租公寓，那一定是不时髦的。”戴伟强向记者表示，在房地产行业“租售同权”已经成为圈子里的时髦话题。 对于2017年的房地产界来说，租售同权的确是最热的话题。不仅北上广深一线城市，强二线城市杭州，也已经出台了相关的政策。开发商、资本，纷纷涌入，长租公寓从居住链条的一角，走到市场中心。而随着城镇化的推进，那些年轻化、长期定居、家庭流动化的“新市民”将衍生更多的租赁需求。 据了解，目前我国租赁房屋4600万套，租赁人口已经达到1.6亿，从总量上看远远高于美国、英国、日本。 “租售并举对于长租公寓运营者来说，是春天到来的信号。从租赁人口数量来看，目前租赁供给上还有很大的提升空间。”据戴伟强了解，在未来五年发展中，特别是北上广深，将会推出近250万套租赁用房。其中上海、北京、深圳各推出70万、50万和100万套，广州约有30万套租赁用房也将陆续推出。“其实这个总量已经超出了用于销售的增量市场。”戴伟强说。 租赁公寓市场何时爆发？戴伟强认为租赁的爆发点将会出现在2018年年底到2019年。“那个时候就是大浪淘沙了，这个行业还是人力集中型、服务集中型的行业，不是每一家进去都是可以存活下去的，所以到2019年才能看到谁能真正继续存活下去。” 长租公寓虽是房产市场的焦点，但低回报率、高成本也让运营者一直头疼不已。戴伟强认为，相比较自己的集中式公寓，分散式公寓更难运营。 “公寓分散得太开，就很难去管理，有些平台虽然用SaaS软件去控制它的房源，这样虽然服务半径变大，但人工、系统、IT研发都耗费了不少成本。另一方面，一旦服务半径变大，服务响应也就变得很难。” 戴伟强表示很认可恺信亚洲最初在市场中的定位。“中高端公寓的溢价能力还是不错的，低端市场虽然是刚需，但竞争更加激烈，同行业80%的租赁都在做低端市场，水涨船高就变成了红海。”高端市场虽然竞争相对较小，但地理位置和拿地将会成为它发展的瓶颈。 今年以来，住房租赁市场证券化明显加快，首单权益性长租公寓资产类REITs产品破冰后，在房地产企业自持租赁住房REITs方面，保利地产成为了首个“幸运儿”。有业内人士认为，REITs将打开以“租购并举”为特征的楼市下半场的空间。 “公募的REITs能够产生，它就会面向公众了，一旦打开就会变成很小的份额。这些投资者除了买房地产以外，还可能会有更多的渠道去买这些租赁用房的权益，而且进入的壁垒也越来越低。所以这个市场我个人认为会非常大，这也是将来在租赁市场上非常重要的退出方式，这是毋庸置疑的。”戴伟强认为，只有那些现金流充裕、税务法务方面比较完整的长租公寓公司，才更加受到养老基金、保险基金或是REITs公司的青睐。 “北上深广，这是我们未来发展的一个方向。”除了一线城市外，同时戴伟强也把目光转向了沿海地区的强二线城市，福州、厦门、杭州、温州、宁波、南京、苏州、济南、青岛都将是恺信亚洲未来计划落地的主要城市。明年，恺信亚洲会将重点转移到南部城市，以深圳为原点，打开大湾区市场。 ─ 更多放送 或点击下列关键词 ─ 敬请期待更多！ 来源：中国房地产金融 |
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