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每年一度的丁祖昱评楼市成为房地产行业领域的盛会，透过丁祖昱长达 1 个小时的演讲，一窥未来一年房地产市场冷暖与变迁。 “2020 年是挑战的一年，未来的每一年都面临巨大的挑战。”易居企业集团 CEO 丁祖昱在“2021 挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会”上表示，在“房住不炒”和“三道红线”之下，房地产的未来已经明晰，高歌猛进的时代应该告一段落了，房地产行业的高增长将不复存在。 资金将成房企最大挑战 2020 年的信贷金融政策一步步收紧。从最初银保监会严格执行房地产金融监管要求，到 2020年8月20日“三道红线”应声而来，再到 2020 年 11月底银保监会主席郭树清强调房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。 丁祖昱认为，如今，行业逐步“从不确定性到确定性”。特别是“三道红线”的“紧箍咒”推出之后，确定性更加明确，再加上提了四年的房住不炒，行业的发展方向变得非常清晰，高歌猛进时代应该告一段落。 “最难的、最大的挑战，就是在资金上的挑战。预计需要经过一段时间的财务指标调整，一些房企才会重新企稳。”丁祖昱表示。 “'三道红线’政策出现后，我们突然发现，今天的融资流、现金流可能变成负的了，这对所有地产公司来说都是巨大的挑战。部分企业出现了债券违约、信用违约等。上市房企的债务纠纷 2020 年与 2019 年相比，债务金额是 2019 年的两倍，案例数量也大大增加。”丁祖昱表示。 “2021 年，房地产行业金融政策趋紧，'三道线’范围必定会扩大。”丁祖昱提醒，千万不要以为今天“水”很多，都会流入房地产。过去两年 都在关房地产金融的“水龙头”。“三道红线”之后，房企的资金压力骤升，资金上的挑战将是未来最大的挑战，“转绿”也将是“踩线房企”共同的目标。 “ 最难的、最大的挑战，就是在资金上的挑战。预计需要经过一 段时间的财 务指标调整，一些房企才会重新企稳。 “企业首先还是要降杠杆，让自己转绿。”丁祖昱给出了一些建议，例如在投资端，增多合作拿地，拿地不并表，减少资金占用；加快土储开发效率，合理储备，提高土储质量；少投资、放缓投资。 在运营端，加大小股操盘比例，维持行业规模；加大销售回款，加快项目去化；产品力打磨、标准化，提升利润空间、加快周转速度；加快项目结转速度，增厚资产；组织管理效能提升，降成本提效率。 在融资端，分拆多元化上市、增发配股、加大经营杠杆使用等。“上市是增加资本金的办法，把分母做大，做一系列综合运用，这里面最重要的是有一个好的 CFO，把估值做好。” 丁祖昱判断，2021 年房企投资会有明显的趋向性，重点城市地价很难下降，同时房企销售额也将会继续增长。但在 2021 年政策可能会趋紧或是稳中趋紧的大环境之下，“操盘或权益下降可能会成为一种常态”。 而随着“三道红线”的出台，很多房企拿不到更多的资金，“过去房企高歌猛进，资金带来了巨大的动力。但未来，很多房企拿不到资金，如果没有更多的资金加入，整个行业再继续往上走的动能会被大大削弱。”丁祖昱表示。 行业将步入无增长时代 从房地产行业走势看，丁祖昱认为，整个行业将步入无增长时代。从销售面积看，2016 年至 2020年基本上都稳定在 16 亿平方米左右，几乎没有增长,虽然成交金额从 14 万亿元增到 17 万亿元，但这一方面是房价在涨，另一个方面是过去几年都以三四线城市的成交结构为主，而从2019年和2020年开始一二线城市的成交占比越来越高，所以才使得成交金额不断上升。未来大致预计成交面积很难有大幅度的突破。 土地市场成交金额则再创新高。全国城市总土地成交额中，排名前 30位的城市占据了 50% 的成交金额和29% 的土地面积。克而瑞监测的 300个城市土地成交金额达到了 7.38 万亿，上海成交额 2830 亿元，同比增长53%，排在首位。如此火爆行情之下，地价也创下十年来新高，重点 300 城平均楼板价达 2613 元 / 平方米。其中，全国城市成交总价榜和成交单价榜中，北京和上海在单价榜中各占五席，总价榜有更多城市出现，比如深圳、杭州、厦门、广州等。 四个一线城市和那些经济实力强的二三线城市表现较佳。其中，上海2020 年商品房成交金额达到 5034 亿元，同比增长 24%，成为全国商品住宅成交金额排名第一的城市；而深圳的房价实现了结构性上涨，一手房套均最低房价接近 200 万元。 从房地产销售上来看，四个一线城市和那些经济实力强的二三线城市表现较佳。其中上海的表现抢眼，其销售金额位居全国首位，同时在最高价项目上也遥遥领先，占据了最高总价和最高单价项目，分别为 1.9 亿元和32 万元 / 平方米。上海 2020 年商品房成交金额达到 5034 亿元，同比增长24%，成为全国商品住宅成交金额排名第一的城市；另外，单价 10 万元 ~15万元 / 平方米豪宅成交套数中，上海是所有城市总和的三倍；单价 15 万元 /平方米以上的豪宅成交套数中，上海是所有城市的 10 倍；总价 1000 万以上各段成交量，上海所占比重也不低，其在高端市场的表现突出。 北上深的房价依然较高，而深圳的房价实现了结构性上涨，成为了全国刚需族最难“上车”的城市，最低单套总价 191 万元，成交最低单价 2.7万元 / 平方米。 “今年均价的涨幅比我们想象当中要大，我想接下去几年，整个的销售额可能还会继续增长，但是整个的销售面积在过去的三年当中和 2020年、在未来可能都会维持在 16 亿平方米左右。”丁祖昱表示，2020 年三大指标后续增长乏力，无论是一手房销售月度成交指标，二手房月度成交指标，还是土地市场月度成交指标，三季度末、四季度开始没有进一步的向上攀升。 “行业增长瓶颈已经出现，从房企角度来说如果没有更多资金的加入，未来增长难度也越来越高，因此要寻找第二曲线。”对于新赛道的选择，丁祖昱认为，2021 年，物业仍将是资本关注的焦点，原因在于物业是抗周期的板块，且集中度仅在 30% 左右，上升空间很大，具备上市条件但尚未上市的物企还有很多，但估值会趋于理性。2020 年，国内物管行业规模已经达到 1.2 万亿元，同比增长达20%，要比房地产行业整体的增速快得多。另外，在管面积也在不断增长，丁祖昱预计为 350 亿平方米。 “从营收情况来看，应该说增值服务的收入已经超过了 25%，而且它的利润率非常的高，占到了整个营收当中利润的 40%。营收只占 25%，但是利润达到了 45%。”丁祖昱认为，增值服务已经是物业当中必不可少的一项特别的利润.  |
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