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政策及热点总结： 中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年11月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。LPR的稳定也奠定了房贷市场的相对稳定，维持了房地产市场的平稳健康发展，降低了实体经济融资成本，加大了对实体经济支持力度，也一定程度上谨防资产泡沫。 商品住宅市场： 11月的上海商品住宅市场与10月相比供应成交大幅下降，本月成交量基本处于较低水平，虽然最后一周略微有所回升，但仍未超过20万平米。成交量下滑主要原因一方面是经历了“金九银十“的集中销售，市场本身的调整，供应相应骤减；另一方面则是受到疫情反复和进博会开幕的影响，11月下半月暂停市场供应。预计11月未推出的楼盘会在年底集中供应，房企也会加大推房力度。
数据说明：商品住宅：公寓类+别墅类；公寓类：公寓/复式+花园洋房/电梯洋房+叠加/叠院/叠墅；别墅类：独栋+联体 去化周期为3个月移动去化 10月，全国大中城市租金挂牌均价为42.65元/平方米/月，环比下降1.3%，同比下降2.48%，环比降幅较上月扩大1.25个百分点。一线城市平均租金为90.93元/平方米/月,环比下跌1.75%,同比下跌1.21%；重点二线城市平均租金为34.13元/平方米/月,环比下跌1.07%，同比下跌3.08%。各等级城市租金水平均呈现下滑态势，行业淡季之下市场活跃度显著下降。 10月，上海租金均价97.99元/平方米/月，环比下降1.47%，同比上涨10.31%。
分析： 全国大中城市租金均价连续7月下滑，9月份以来租赁市场进入传统的行业淡季，叠加疫情的影响尚未完全消散，租赁市场整体低温运行。10月份多数城市进入淡季且租金稳定下滑，租赁市场活跃度较低，预计11月在传统淡季之下，租金或将持续下滑态势。 10月，因租赁市场进入传统淡季，上海租赁市场租金均价环比有所下降，但同比上涨幅度较大，达10.31%，因上海人才引进政策，租赁市场未来热度不减。 因四季度为传统淡季，上涨幅度与9月相比有所回落， 其中，三线城市一二手房和一线城市的二手房上涨幅度的回落情况尤为明显。广州10月新房价格指数环比上涨0.5%，涨幅虽呈现回落态势，但横向对比来看，广州该项指标已连续4个月领涨4个一线城市。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，为全年最低上涨幅度。二手商品住宅销售价格增速在10月也有所放缓，整体增速低于新房市场，但在一二线城市，二手住宅价格表现更加相对稳健。LPR的持续稳定是货币政策坚持稳健基调的表现，货币政策迎来转折点，也意味着最宽松的时刻已经过去。LPR的稳定也奠定了房贷市场的相对稳定，维持了房地产市场的平稳健康发展，降低了实体经济融资成本，加大了对实体经济支持力度，也一定程度上谨防资产泡沫。11月6日，央视点名曝光了蛋壳公寓，披露其“深陷流动性危机”,由蛋壳公寓引发的一系列问题也暴露了整个长租公寓行业的隐患。长租公寓“高进低出”、“长租短付”的模式隐藏着不可控的风险。一旦长租公寓因经营管理不善等原因导致资金链断裂，则只能将矛盾转嫁给房东和租客。 日前已有杭州、重庆、成都、西安、深圳、厦门等地专门发布通知，对租赁市场加强资金监管，要求对住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金进行专项监管，严禁通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益，并对“稳租金”提出了相关的规定。
分析： 长租公寓企业为了提高市场占有率，加速扩张，但当面临疫情这样的市场变化时，出租率大幅降低导致现金流无法抵御市场风险。 在政府对住房租赁企业的进一步监管下，长租公寓机构也需要进一步改变运营道路，减少盲目市场扩张，提高服务水平，创新产品设计，让行业更加精细化、规范化。 11月份的上海商品住宅市场和10月相比供应成交均价均有下降，其中供应量在9、10月集中供应后有大幅下降，环比下降79%，同比下降67%；成交总面积77.78万平米，环比下降17%，同比上涨24%。市场成交量虽有所下降，并非市场降温，主因在于供应量的大幅缩减。
11月，闵行区浦江板块的保利锦上项目为商品住宅成交面积冠军，该项目均价63964元/平米。保利锦上为10月月底新开楼盘，项目所处地段交通便利，距离8号线江月路站仅600米，相应配套的医疗教育资源使得该项目去化良好。
11月上海公寓市场供应成交量降低，成交均价结构化下降。本月供应面积13.8万平米，环比下降78%，同比下降70%；本月成交量为58.66万平米，环比下降20%，同比上涨17%；均价环比下降2.4%，同比下降0.4%。 
本月公寓市场销冠为蟠龙珑苑，项目位于青浦徐泾板块，临近青浦世纪外国语学校和国家会展中心。成交均价为6.14万元/平米，相比上月小幅上涨。 
11月上海别墅市场供给与10月相比大幅缩减，新增供应面积仅2.18万平米， 环比下降86%，同比下降20%；成交19.12万平米，环比减少6.9个百分点，同比上升52%；成交均价为57861元/平米，环比上涨11%，同比上涨8.3个百分点。 
11月，大虹桥商务辐射片区的映虹桥项目依旧保持上月销量最高的成绩，项目均价受结构性影响下降至5.19万/平方米，项目所处地段商业和教育资源丰富，距赵巷体育公园约900米，生活休闲配套齐全，但公共交通方面较为欠缺，最近的地铁站17号线和9号线都比较远的步行距离。 
11月商品住宅市场存量受供应紧缩的影响下降了5.6%，住宅销量减缓，去化周期上升至8.5个月。
本月上海地区来人量为7034人次（上月为10503人次），访客指数为49，较上月（73）下降，环比下跌33%。
11月成交区域结构中，青浦、松江、闵行成交量排列榜单前三，其中青浦、松江均价相近。青浦区公寓型楼盘蟠龙珑苑和主推别墅的映虹桥项目均为11月所在的物业类型销售排行第一，大虹桥辐射片区热度不减。闵行区浦江板块的保利锦上楼盘于10月底新开盘，11月去化表现好，为本月商品住宅成交面积冠军。
11月，安亭汽车城板块位于成交榜首，其次为浦江与金汇板块；其中，安亭汽车城板块内路劲海尚湾为成交主力，均价为35171万/平米；浦江板块内保利锦上为成交主力，均价约为63964万/平米；金汇板块内禹洲天境璞悦为成交主力，均价32913万/平米。
受供应影响，郊环外与外郊环仍为成交主力，其中郊环外11月占比环比下降7个百分点，外郊环占比环比上涨11个百分点。
11月，露香园为内环内销冠，均价为21.12万/平方米；内中环中，中海臻如府延续上月依旧销量夺冠；外郊环外，保利锦上所在的浦江板块配套完善，出行交通便利。
上海300-500万、500-800万总价项目为市场成交主力，主力总价段在11月成交占比均有上涨；市场刚需化减弱，150万以下以及150至200万总价段的商品住宅占比共下降6%。
11月，总价500-800万项目占比最高，其中销冠依旧为蟠龙珑苑，新开售的金融家、保利锦上项目销量紧随其后；总价300-800万项目中，泗泾板块新开售的9号公馆销量占比最高；合景天悦苑在800-1000万项目中销量最高；凯利海华府项目在总价1000万元以上的商品住宅中成交套数最多。
11月，3-5万元均价段成交3159套，占比48%，较10月相比成交量下降了458套，占比下降了4个百分点；对比2020年10月成交情况，11月均价2-3万的商品住宅成交量下降了957套，占比环比下降了9个百分点，10万以上的豪宅占比下降了1个百分点。
11月，受市场供应影响，均价5-10万前三项目的成交量显著，10月底开盘的保利锦上在该均价段内销量尤为突出；均价3-5万元项目中，松江区泗泾板块的9号公馆项目去化良好。
11月，上海商品住宅市场成交6651套，销售套数环比下降20%；户型上，90-120平米成交套数居多，占比总成交量的45%；相较10月，本月市场成交刚需化减弱，90平米以下户型成交占比环比减少2个百分点。
11月，90-120平米户型销量最高，蟠龙珑苑项目为该户型段成交第一，保利锦上和9号公馆项目均为10月底开售的楼盘，供给量高，去化效果好。120-140平米的面积段中，位于松江新城东区板块的合景天悦苑项目销量最高。200平米以上的老西门板块露香园项目均价突破20万/平米。
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