【同策监测】上海楼市10周快报：金三银四遇冷，成交回归历史水平

△上海楼市10周 2021.3.1- 2021.3.7

一周楼市热点

3月3日，上海发布《进一步加强土地市场和商品住房市场管理的通知》，着力稳地价、稳房价、稳预期，确保本市房地产市场平稳健康发展，通知包括：一、强化住宅用地供应管理。及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。二、深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。三、严格新建商品住房价格备案管理。四、强化商品住房交易管理。进一步优化房屋交易网签备案制度，拓宽网签备案数据应用范围。五、进一步加强房地产中介管理。持续整顿规范房地产中介经营行为，着力加强房地产信息服务平台监管。六、严格规范企业购买商品住房。七、实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

分析：

第二条提出的限价竞价是希望在土地出让环节预先设定好房价、由房企自主竞价地价，通过在土地出让的前端控制地价、达到稳房价的目的。此种土拍方式在其他城市已经有实施的案例，虽然强制实施了限价政策，但对于开发商来说，可能会采取减配或后期销售时价外款、捆绑销售等方式变相增加利润。

第七条，在上海首次提出居民购买住房限售。但同时也明确限售的范围仅包括“优先购房政策购买的新建商品住房”。目前上海仅有三个楼盘为优先购房政策的试点，现阶段来看，试点项目的体量在上海市占比小，对市场预期的影响还不明显。

一周数据快报

进入三月，除别墅外其他物业类型均恢复供应，商品住宅成交规模环比大幅上涨，达到历史平均水平；价格方面，受结构性因素影响，商品住宅成交价格环比小幅下降，商业均价环比大幅上涨，写字楼因成交集中在外环均价环比大幅下降；2月商品住宅存量相较1月小幅下降，去化周期大幅下降，虽处于合理范围，但因市场即将迎来传统的“金三银四”，市场还是需要更大的供应量。

数据说明：商品住宅：公寓类+别墅类；公寓类：公寓/复式+花园洋房/电梯洋房+叠加/叠院/叠墅；别墅类：独栋+联体

红色字体▲表示该数据环比有所上涨；绿色字体▼表示该数据环比有所下降；去化周期为3个月移动去化

本周无地块供应。

本周无地块成交。

市场预期指数

本周，同策代理楼盘来访指数环比下降75.5%。

商品住宅市场

本周，商品住宅供应规模上涨，带动成交上涨至26.94万平米，处于历史平均水平，环比上涨61%，均价为53049元/平米，环比下降8%；从本周成交面积来看，本周户型面积为90至120平米的商品住宅成交占比最大，占总成交量的47%；从总价上看，本周总价超过1000万以上的豪宅占总成交量的11.3%，占比环比减少3%；均价5至10万每平米的住宅成交占比增加4%。

成交区域结构

本周奉贤区获得区域销售面积冠军，成交面积为4万平米，成交均价为32723元/平米，成交主力为海湾板块的电建泷悦蓝湾项目；闵行区获得区域销售金额冠军，成交金额为20.72亿元，成交均价为64382元/平米，成交主力为浦江板块的建发浦上湾项目。

公寓市场情况

本周公寓市场逐渐恢复热度，新增供应12.05万平米，来自本周新开的建发浦上湾、金地峯范和经纬城市绿洲三个项目，成交量上涨至21.89万平米，环比上涨65%，成交主力为嘉定区嘉定北部板块的金地峯范项目，该项目本周开盘；均价受结构性影响小幅上涨至56539元/平米。

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别墅市场情况

本周为别墅市场停供的第六周，成交规模大幅上涨至5.05万平米，回归全年平均水平，成交主力为松江区泗泾板块的金地自在城

项目，该项目在1月底新加推；均价因外交环成交量占比增加，受结构性影响下降至57600元/平米。

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商业办公市场

本周商业市场供应量大幅上涨，成交主要来自南汇区周康板块的太平洋中环广场项目，成交总量下降至1.26万平米，环比下降26%，均价大幅上涨至30290元/平米，环比上涨34%。

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办公市场情况

本周办公市场恢复供应，均来自闵行区，成交量小幅下降至0.86万平米，处于历史低位，主要成交来源于浦东新区北蔡板块的杰创商务中心项目，均价受结构性影响下降至27807元/平米。

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