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文章不长，只讲干货，各位请耐心看。 最近刷到了很多楼盘推介，几千块钱一平方，百万不到买四房，广州北什么超美人居生活，一站到广州。 结果仔细一看，清远银盏站，一站到的是花都。 其实归根结底就是清远广清轻轨的沿线楼盘，楼盘打轻轨的卖点无可厚非，美化缺点放大优点也非常普遍。 这文也不是为了讨伐这一种清远开发商，而是我在这一群新项目中发现了一个老项目。 一个几乎被遗忘了的“神盘”——美林湖。 一个主要在清远，却起名“广州美林湖”的巨无霸项目。 在前几年地产圈有一个“四大神盘”的称呼，分别是麓湖、阿那亚、聚龙小镇、美林湖，这个“神”的定义很复杂，可能是做的好，也可能是做的大，几个盘的属性不太一样，但我估计美林湖主要是因为大，而且是水大。 美林湖号称8000亩天然湖面，30000亩原生山林，还有各种湿地各种高尔夫、温泉酒店加持，在当初一度成为广州乃至广东人追捧的超级大盘。 被追捧，自然价格不低。 在2015年，全国大涨之前，美林湖几乎卖到了广州郊区的价格，6000-7000一平米。 好在现在科技发达，不需要保存纸质算价单，就可以在网上找到当初的售价。 没错，美汇半岛均价7000块一平方，就算位置差的，怎么也得6000块。 那这波人赚到钱了么？ 我在二手房网站发现，最低6000块钱就可以买到，并且不少房子还配上了家具家电。 的的确确有7000多元，甚至更高的挂盘价，但很明显6000块的价格，有些房源都已经挂了几个月都没卖掉。 且不算贷款产生的利息，就算是全款买，这也基本是亏钱的节奏。 再加上缴纳的税费物业费，已经本金的成本，活脱脱是个赔钱货。 关键是，这些挂到6000的房源，也几个月没卖出去的，背后还不知道有多少没有出现在网上的线下待售房源。 而同期，几乎你买到什么江门肇庆惠州大亚湾，甚至汕头揭阳，梅州湛江，都比这个赚得多。 如果再拿甚至广州的价格来对比，那就更是惨不忍睹了。 所以，当一个区域没有成为城区的可能，那么这个区域的超级远郊大盘就意味着大概率亏钱。 不仅仅是过去，现在依然如此。 当初的广州碧桂园凤凰城为什么没有亏钱，没有变成美林湖的样子，是因为有产业，有城市，有区域的协同发展。 而美林湖这样的楼盘并不具备。 不出意外，你脑子里肯定能想到几个超级大盘，本市的也好，省内的也好，只要关注房产的一点会多多少少接触到一些这类的大盘。 甚至有些人已经动心了，或者已经下手了。 你是否有仔细的去思索，那里除了大，除了风景，到底有什么？ 如果没有产业的引入，没有依托于一个本就有的城镇，平底造城，他是否有那样的实力，或者说有实力的前提下，他具备真正的居住条件？ 我2017年，其实是去过美林湖调研的，在当时美林湖已经开发了接近10年之久，并且号称一城三区五镇八园。 结果在当时，我们除了能看到几个村里的菜场和几个小店，几乎没有看到什么配套。小区周边没有一家大型医院，只有私人诊所。来来往往的车，也几乎都是去售楼部看房，或者去酒店度假的。 那一刻的住户真的很稀少，估计这一刻，也大概率不会有明显的改变。 因为，他的本质、核心没有变化。 外部的大政策也没有发生变化。 我们曾经还写过一个关于，城区超级大盘的文章。 举例是广州的祈福新村、深圳的桃源居、郑州的21世纪。 这类城区大盘跟美林湖这类远郊生态大盘有很大的区别，但也有共通的缺点。 比如，因为盘量巨大，挂盘人多所以卖不上价。 比如，因为新房还在售，又无税费，户型新，导致二手房卖不上价。 再比如，因为远郊价格低，楼盘圈层低端化，小区非常的“刚”，各种配置都赶不上形势，加上物业费低，物业水平也上不去。 等等等等。 其实社区大小并不是那么的重要，关键是地段有自己的优势，配套有自己的优势，内部的物业有自己的优势。 而不是盲目的看他大，看他所谓环境好。 房产投资，本就是一个不断降维打击的过程，而房产销售也是一个降维打击的过程，当他们把城市的销售各种套路各种宣传，降维的套用在远郊盘上。 一定会有很多地缘客户，小白客户等等低纬度的客户被各种洗脑进场。 烘托出热卖的场面，此时此刻中阶的客户也很容易被感染带动。 陆续进场，然后，潮水褪去，一地鸡毛。 噢不对，是一片亏本滞销二手房。 所以，只有区域、配套、产品等多方面平衡的小区，才是未来的主流投资品。 而非是那些，广告做的震天响，最后坑的人发慌的远郊大盘。 说美林湖是广东最坑的楼盘估计肯定有人不服气，还是否有更坑的楼盘？ 我们一起评论区见！ -END- |
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