看完重庆楼市1月的数据，惊！这是要躁动了？

深圳、上海、杭州等楼市过热的一二线城市，虽然最近被调控政策严打，但市场情绪不会那么快冷却。

很多身处重庆、遥望战况的吃瓜群众，心中的疑问也没有因此散去：重庆楼市会不会躁动、什么时候躁动？

这段时间我一直在密切关注重庆楼市的动态。前两天看完重庆楼市1月份的市场报告后，隐隐感觉到一丝不同寻常。

特别鸣谢：重庆楼市1月市场报告由贝壳研究院重庆分院提供。

01

先说新房。

价格其实变化不大，依然是“稳中微涨”。1月商品住宅的建面均价约13722元/㎡，对比12月只涨了1%。

供应量和成交量对比12月，则有明显下滑。供应量环比下降44%、成交量环比下降43%。

这属于正常现象。每年1月都是市场的盘整期，开发商的供货力度、购房者的买房意愿，对比年底12月都会减弱。

图表来自贝壳研究院重庆分院

若是同比，可就不一样了。

去年1月商品住宅的供应量约97万方、成交约80万方、建面均价12780元/㎡。今年1月的供应、成交和价格，同比去年分别上涨38%、50%、8%，回暖明显。

另外，今年1月的供应量130万方、成交量144万方，出现轻微的「供不应求」。而去年YQ对市场的影响，是从2月全面停工开始的，对1月的波及很小。

从这些数据的变化看，今年重庆楼市的开局其实是比较理想的，有一点「量在价前」的意味。

这个比较理想的开局，也可能是重庆楼市进入新周期的信号。简单讲，重庆楼市的供需关系或许正在进入新一轮调整。

2016年下半年，重庆楼市受大环境影响，开始出现供不应求、价格上涨。这个趋势延续到2017年直接引爆了需求，导致严重地供不应求。为了满足需求，开发商大量拿地、增加供应。

但房地产行业不是普通的制造业，从拿地到销售，至少有半年的生产周期。所以供应并不能及时满足需求，会产生滞后性。

到2018年，前期为了满足需求而增加的供应终于变成商品进入市场流通。但此时需求没有再大幅上涨，供需关系再次反转。

从这个逻辑讲，2019年和2020年相当于是在消化前期为了满足需求的“增量供应”，市场也因此进入「供销价弱平衡」的横盘期。也因为这样，开发商这两年的拿地欲望明显不如前两年。

去年开发商新增土储TOP1和TOP5的门槛明显下滑

图表来自克而瑞

“增量供应”总有被消化得七七八八的一天，当供应开始缩减但需求没有同步缩减时，反衬之下是需求再度上扬。此时，就会再来一轮周期，又一次调整供需关系。

02

再来说比新房更能反映市场真实变化的二手房。

1月份，重庆二手房市场持续回暖。根据贝壳的数据，1月重庆二手房的成交量指数环比增加8%、同比增加135%，成交均价环比上涨2%、同比上涨3%。

图表来自贝壳研究院重庆分院

细分各项反映二手房市场活跃度的指标，1月的回暖迹象更加明显。

新增带看指数。

1月二手房的新增客源持续稳定，但新增带看明显增加，环比去年12月增加15%、同比去年1月增加122%。

客源变化不大的情况下，带看指数增加，说明买房人的购房意愿变强。

图表来自贝壳研究院重庆分院

降价/涨价房源变化。

重庆二手房的挂牌量变化不大，依然稳定在“16万套”。但是，降价房源略微减少，涨价房源却有上升趋势。

数据截止2月7日，来自贝壳找房

图表来自贝壳研究院重庆分院

带看成交比。

在二手房成交量回升的前提下，1月二手房的带看成交比依然保持了稳中有升的态势，充分说明交易意愿增加。

图表来自贝壳研究院重庆分院

下面三个指标，更加说明了“交易意愿的增强”。

1，买家议价空间收窄。

1月买家的议价空间没什么变化，几乎是一条直线。但卖家的议价空间明显收窄，说明卖家的降价意愿变弱。

这就好比我们出去买东西跟卖家砍价。原本从100元砍到50元，卖家都愿意卖。现在卖家不愿意这么让步了，价格底线最低80元，击破这个底线就免谈。

图表来自贝壳研究院重庆分院

2，房源成交周期缩短。

客源成交周期不管是今年1月还是以往，都没有什么变化。毕竟重庆有16万套二手房供买家挑选。

但1月的房源成交周期明显下滑，也就是说，买家决定买不买某套房子的犹豫期变短、房子的成交速度变快。也是说明买家交易意愿在增强。

图表来自贝壳研究院重庆分院

03

今年1月重庆楼市的理想开局——新房的供应量和成交同比大幅增加、轻微地「供不应求」，二手房市场回暖明显、活跃度增加，并不能以此断定重庆楼市今年会大哥们的脚步“燥一燥”。

毕竟，现在只是1月份，后续会如何演变，没人说得准。但从目前的态势看，如果重庆楼市继续维持现在的状态，今年的市场行情大概率会好于2019年和2020年。可能会脱离前两年的低位，慢慢回升。

对开发商和二手房卖家而言，这是一个好兆头。对买房人来说，尤其是自住，这是一个买房不要优柔寡断的信号。

行情走起来时会带来什么，我们已经被市场反复教育过了。看见合心意的房子趁早买，总不是坏事。

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