 物权编解释 今天我要聊的题目是物权编解释中涉及的几个问题。为什么要讲这个问题呢？因为征求的问题里提到了物权编解释新旧对比的实质及其影响。 第 一 篇 -THE FIRST-
旧的是指物权法的最高人民法院司法解释，新的是指关于物权编的司法解释，如果对这两个解释做新旧对比，实质没有改变，这两个解释就差一条，新的物权编解释比原来的物权法解释少一条。 为什么少这个条文？因为该条解释被立法吸收了，这是按份共有转让当中的问题，它是被立法吸收了，所以它就不需要再解释了。其他的解释条文一样，如果说有什么变化，就是原来讲的物权法第几条现在改成民法典第几条，无非是这样的一些变化，所以说实质没有改变。 在实践中物权编解释没有改变有什么影响？我觉得可能不会有什么影响，因为没有改变。物权编解释涉及到哪几个问题？我们可以进一步聊一下。大家知道包括原来的物权法，最高人民法院的司法解释并不是只有一个物权法解释，同样对民法典物权编所有内容的司法解释也不局限在物权编的解释，还有其他的一些司法解释都涉及到物权编的内容，比如说涉及到建筑物区分所有权的法律适用问题，这个司法解释经过修改以后仍然有用。上次有人提问题说到停车位的归属问题，这个问题是在关于建筑物区分所有权司法解释中涉及到的，这个问题我想留到下一次讲，今天就谈物权编解释涉及的几个问题。物权编解释共21个条文，涉及到物权编的内容主要是以下五个问题： 01 关于不动产登记的问题 我们法律坚持不动产物权的变动是以登记为要件的，除了法律另有规定的以外，不动产物权变动未经登记不发生效力。既然不动产物权的变动以登记为生效要件，因此你确定一个人享不享有不动产物权，他的根据是什么？民法典是做了明确的规定，即不动产登记簿是物权归属和内容的根据。也就是说，你到底享不享有不动产物权，是根据不动产登记簿，这是确定权利归属的依据，这是基本规则。实务当中往往会拿着你的不动产确认证书，我有房产证，这管不管用？管用但是不好使，因为房产证可能是假的。你有没有不动产物权？需要看登记簿。登记簿是不是登记了就是对的呢？如果登记簿登记的是错的呢？真正的物权人怎么办？这时候可以提起确认之诉，所以物权编的解释首先是解决了这个问题。 物权编第2条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。也就是说，真正的权利人不是登记簿上登记的人，可以向法院提起确认之诉，法院应当支持。如果查证他确实就是真正的权利人，那应该确认他享有物权，讲的就是不动产的权利。真正的权利人发现登记簿上登记的内容是错误的，这时候应该怎么办？从行政纠正上来讲，你可以提出更正登记，要求变更登记。这是物权法里规定的，民法典里面仍然是这么规定的. 民法典第220条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。这是从登记机关的角度上来讲的，如果你提起了更正登记的申请，登记机关不予更正的呢？这时候可以提起异议登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，登记机构予以异议登记。异议登记的目的是什么？异议登记的目的就是限制登记簿上的权利人处分该不动产，因为登记簿登记的权利人，对外人来讲他就是真正的权利人，如果这个时间转让了该不动产，会发生第三人取得不动产。因此这种情况下，你必须提起异议登记，你提起异议登记并且记载了以后，第三人不可能再去取得，使不动产转让不出去，它的作用就在这里。 正因为异议登记是限制了登记簿记载的权利人的处分权利，也就是说你不能完全否定登记簿上登记的人就是错误的，因此异议登记是有时间限制的，不能长时间的发生效力，所以民法典当中也规定了，申请人自异议登记之日起十五日内不提起起诉的，异议登记失效。这里规定了异议登记的时间是十五天，利害关系人主张自己享有权利的不动产权利人应当向人民法院起诉，由法院来裁决，如果你没有去起诉，十五日满了异议登记就失效了，这就等于是没有异议了。如果你登记了，但是你本身如果没有道理去异议登记，限制了人家的权利，对真正的权利人造成了损失，民法典当中明确规定，权利人可以向申请人请求损害赔偿。如果提起异议登记的人是真正的权利人呢？真正的权利人在十五日内没有起诉呢？异议登记失效了，但不能否认他是权利人，因此这种情况下，当事人仍然可以予以救济，这就是物权编解释第3条的意义。异议登记失效了，当事人向人民法院提起诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。真正权利人仍然可以提起确认之诉，法院要受理这个诉讼。异议登记失效不能影响人民法院对案件的实体审理。第3条的解释就是针对民法典第220条第2款异议登记失效做出来的规定 在不动产登记上还有一个问题是不动产的预告登记。预告登记是指债权人没有真正取得物权以前，提前做出来的登记。也就是说你通过买卖，通过其他的一些转让方式取得不动产物权的，你还没有取得物权，这种情况下可以提前进行预告登记。商品房买卖当中会出现这种问题，房子还没有盖好，你买了房子，你去办理不动产登记是办不成的，因为还没有产权证，甚至出卖人还没有取得产权，这时候怎么可能办出来？如果你不办理你的债权为何保障，后来房屋出卖人又把房屋卖给别人怎么办？这就要进行预告登记，这是预登记的问题。 预告登记的效力在哪里？以前在讲预登记的时候提到过，对此有不同的一些观点，从我们国家法律规定来看，预告登记的效力也就是限制债务人出卖标的物，即这个不动产的效力，预告登记就是起到这样的作用。预登记既然是这样限制债务人的处分权利，而又不能使债权人取得物权，因此这个限制也不能永远存在，或者比较长时间的存在，会在一定时间失去效力，这是民法典第221条规定的：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。这里面涉及到两个概念：一是处分该不动产的，不发生物权效力。这个处分包括什么？二是怎么算债权消灭？ 物权编的司法解释第4、5条就是针对这两个问题来解释。第4条规定：未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第221条第一款的规定，认定其不发生物权效力。这个解释在实务中讲清了什么问题呢？未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。这个处分行为包括转让所有权和设立他物权，转让所有权未经登记权利人同意是无效的，设立其他物权如建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，设立他物权没有经过登记的权利人同意，也是不发生物权效力的。不能发生物权效力就是他物权不能设立，第4条是针对这个来解释的，这个解释给我们明确了处分的范围。 物权编解释第5条是针对第二项规定的：预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为民法典第221条第二款所称的“债权消灭”。预告登记的买卖不动产，物权合同的协议无效或者被撤销了，无效、被撤销本来是债权不能发生，这也包含在债权消灭里面。权利人放弃债权，债权消灭不消灭？通常情况下放弃不消灭，对债权人来讲他消灭了，但是债权可能被别人取得，这就也不是债权消灭的概念。这里的债权消灭包括了这种情况，一是转让不动产物权的协议，它无效被撤销；二是包括债权人放弃权利，这都属于债权消灭的范畴。只要发生了这种情况，预告登记就失去效力了，如果转让买卖不动产的协议是无效的，预告登记肯定是不能发生效力。 02 特殊动产交付的效力 动产物权的变动以交付为要件，这是我们从物权法到民法典当中明确规定的。民法典第224条规定：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。动产里面有一些特殊动产，哪些属于特殊动产？有登记制度的动产属于特殊动产，我讲的是现在我们有登记制度的动产，将来动产登记可能有新的一些制度，包括现在我们提到的动产抵押登记，将来以后可能采取一种统一的动产登记形式。我们现在的特殊动产是已有登记制度的，比如船舶、车辆、航空器，这些是有登记制度的，这些属于特殊动产。在理论学说上，有人把它规定为准不动产。准不动产是什么意思？即准用不动产的规定，实质上来讲从我们国家的法律来看，它并不是属于准用不动产的规定。比如说我们前面提到的动产抵押权，以这些动产来抵押的时候，登记仍然是对抗要件，而不是像不动产抵押一样是成立要件。 关于特殊动产物权的变动，它的设立和转让，什么时候发生效力？理论上是有一些争议的，其中一种争议是准用不动产就要登记，它也有登记制度么。另外一种观点认为，它仍然属于动产，其变动也是自交付时发生效力，但是它也有登记制度，那么登记起什么作用呢？这就是民法典第225条规定：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。也就是说物权的变动也是自交付时发生效力，当然这里面设立、变更、转让是这样的，但是消灭不是交付问题，交付不属于绝对消灭。没有登记不能对抗善意第三人，比如张三买李四的二手车，李四把车交给张三，所有权就转移了，你应该办理过户登记，你没有办理过户登记呢？仍然是转移了，但是不能对抗善意第三人，这里的第三人是指什么第三人？这就需要司法解释。 物权编解释第6条解释的就是第三人的范围。第6条规定：转让人转让船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付合理价款并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为民法典第225条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。这里的第三人是指交易当中的第三人，不是指的其他的第三人，他不包括转让人的债权人，转让人的债权人不能主张已经转让出去的特殊动产（航空器、船舶、机车车辆）的权利，不能让债权人去执行，去实现自己的债权，债权人不属于这里善意第三人的这个范畴，这个善意第三人是指交易当中的善意第三人。如果转让人第二次又转让并办理了登记，这个受让第三人是善意的会取得转让的受让财产，它是指这个第三人。 这里提到转让人的债权人不包括在这里面，我记得我们在讲侵权责任的时候，讲机动车责任的时候也曾经提到过，也不能包括车辆发生交通事故的受害人，车辆出交通事故把人撞伤了，然后找车辆登记的所有人，车辆已经转让了，但是我不知道车辆已经转让了，我是善意的，我看车管所登记的是你，我就找你赔，这也不属于善意第三人的范畴，我们涉及到善意第三人都是针对交易当中的。这是关于特殊动产交付的效力，司法解释第6条就是针对的这种情况。 03 非法律行为发生的物权变动的效力 前面我们讲不动产物权的变动以登记为要件，动产物权的变动以交付为要件，这都是指基于民事法律行为发生的物权变动。就引起物权变动的法律事实来说，除了民事法律行为，还有其他的一些法律事实，因此民法典在物权变动里有一节是其他规定，其他规定就是针对非民事法律行为而发生的物权变动的。除了法律行为以外，还有哪一些呢？一是行政行为；二是司法行为；三是继承；四是事实行为，还有这样一些事实可以引起物权变动，对这一些事实民法典当中都做了规定。民法典第229条规定了因为司法行为和行政行为导致的物权变动；民法典第230条规定的是因为继承导致的物权变动；民法典第231条规定的是因为事实行为发生的物权变动。我们可以看到第230条跟原来物权法的规定不一样，它去掉了遗赠，原来里面规定的遗赠是从遗赠生效时开始发生效力，那个规定不对，因为遗赠不是这样的关系，遗赠也是因为继承发生的。 民法典第230条明确规定：因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，也就是说自继承开始时就取得了物权，比如说一个人死了，他遗留的房子是谁的？肯定是继承人的，不用登记也是继承人的，不以登记为要件，不是说登记了才属于继承人的，没登记不属于继承人，不是这样的。民法典第231条的规定是事实行为：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。这里也不存在交付，这不是登记的问题，也就是说盖好房子了，你就是房屋所有权人，条件就是合法建造，只要是合法建的，你就是权利人，登记不登记没有关系，不登记你也是权利人，登记了你当然是权利人，这肯定是没有问题的。 大家要注意一个问题，它讲的是合法建造、拆除房屋等事实行为，拆除不存在合法不合法，只要是拆除行为，拆除行为完成了，不动产物权就消灭了，有没有不合法的拆除？当然有不合法的拆除，不法拆除还少吗？但是东西拆了不在了，物权就没有了，你没有办法去主张物权，你可以要求赔偿，它指的是不动产物权消灭这种情况，而不是权利的消灭。 这里面发生争议的实际上主要是第229条。民法典第229条规定：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。这一条争议主要是有两个方面：一是法律文书是指什么法律文书？两个人因为买卖发生纠纷诉至法院，一方主张买卖有效，这个物是我的，另外一方主张买卖无效，物权不能转移，最后法院判决买卖合同有效，这个物应当归谁所有，该法律文书能不能就导致物权变动？主要指这些情况，物权编解释第7条规定：人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中，作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第229条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。 这里的法律文书必须是确权法律文书，应该说这个解释比较明确，一是分割共有财产的裁决，因为分割共有财产导致原来的物权变动，物权关系由共有变成单独所有，这个法律文书生效了，这时候可以向登记机关拿着法院判决去办理变更登记；二是执行程序当中，大家要注意这里讲的是执行程序作出来的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，这是指的执行程序当中拍卖成交了或者变卖成交了，再或者是以物抵债了，这个法律文书生效，物权就变动了，你就可以办理不动产登记了，你就享有、取得了这个权利。这一条司法解释解决的是哪一些法律文书才具有导致物权变动的效力，或者说当事人直接依据法律文书就可以取得物权。像前面我的例子，出卖人不履行你就取不了物权，当然可以要求法院最后去执行，但是你不能说你直接就取得物权了。 这里还涉及到政府征收决定生效的问题。我谈征收的时候曾经提到过，征收决定什么时候生效？这是有不同观点的，比如说有的主张达成征收协议，有的主张自公告之日起，这个问题最高人民法院司法解释没有具体去讲，因为它就是征收决定生效。征收决定什么时候生效？作出决定就应该生效，他已经作出决定，但是补偿还没有谈妥，这就是另外一回事了，不是说作出决定就可以拆了，就可以强行要求人家搬了，还要就补偿达成协议；如果征收决定不发生效力，那还应该跟你谈补偿？不存在这种问题。为什么谈不拢的情况下最后会来个强制执行？就是因为征收决定生效，物权发生变动了，土地的归属权利就明确了。司法解释当中没有讲到这个问题。没有讲到这个问题，我为什么还要谈这个问题呢？因为我觉得这个问题并不是已经解决了，仍然有不同的观点，实务当中会出现这样的问题，到底算什么时候生效？如果你作为被拆迁的当事人，肯定会说它无效；如果你作为政府的法律顾问，这时候要主张它是有效的，哪一个更有道理呢？这是值得考虑的问题。 民法典第229、230、231条讲的都是非民事法律行为引发物权变动的效力，并不是以登记或者交付为要件的，这种情况下，权利人可以取得物权，尽管他没有登记，也有物权。因此来讲，这时候的权利人可不可以处分他取得的不动产物权呢？他处分以后会发生什么效力呢？这就是民法典第232条所讲的：处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。也就是说你要处分的时候，你没有办理登记就不能发生物权效力。比如说一个人有一处房子，他死了，房屋的所有权归继承人，这时候继承人把房子卖给了第三人，第三人能不能取得物权？不动产房屋变动有效的要件是什么？要登记，没有登记不能发生物权效力，第三人就不能取得。怎么办呢？那就要登记，出让人要去登记，首先前面要变更，后面才有办法登记，但是能不能说继承人出卖房屋的行为就是无权处分呢？我不主张这是无权处分，出卖人也是有权利的，如果这时候发生争议，否认继承人的权利，继承人要求确权的，法院当然应当予以受理，给予保护，所以物权编解释第8条针对的就是这种情况。 物权编第8条规定：依据民法典第229条至第231条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的权利人，依据民法典第235条至第238条的规定，请求保护其物权的，应予支持。他是享有物权的，可以要求保护其物权。刚才我举的是不动产继承，那么动产呢？动产也是这样的，比如说继承人有一个财产在某一个人手里保管，继承人死亡以后，动产就属于继承人取得，但是没有交付，他仍然是享有动产的所有权。这时候如果有其他人来侵害动产所有权，继承人有权请求保护，法院应该支持他，不能说这个还不是你的，保管人还没有交付呢，应该要回来以后才成为你的财产，才能予以保护。这一条的解释针对的就是这种情况。 “郭明瑞老师聊民法”物权编解释 在本公众号共分2期进行推送，期待您的持续关注 |
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