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由于种种原因，让手续推进缓慢，许多人说起城改项目时可谓是满腹唠叨。 等了一年又是一年。甚至，有人当初认筹是为了结婚，现在娃都上小学了，房子还是没有着落。 ■ 撰文 | 李叨叨 ☞ 《地盘》特邀撰稿人 3月26日，内购将近三年之后，瀚海思念城三宗土地终于正式收入囊中。 从网上看到这个消息，思念食品员工王大哥急忙打开微信，把新闻链接扔到了同事群和亲友群。担心大家漏看，他接着将链接重新挨个私信了一遍。 上一回这么兴师动众的昭告天下，是两年前儿子出生时。
“怎么能不激动呢，等了太久了。”三年前，王大哥以不到9000元的单价，认购了一套小三房。与他同时认购的，还有好些思念食品的同事，以及几个亲戚。 原定2018年交房，熟料由于土地性质变更的原因，三年后才真正等来脚下这片土地。三年来，瀚海思念城已成众多认购者的一块心病，时不时发作一回，刺挠下脆弱的小心脏。 然而，把目光从瀚海思念城移开，沿着北三环放眼望去，方可发现，北环内外，被点了穴的楼盘何止这一个？ 除去已经开盘的名门翠园，美景美境、豫发豫园、旭瑞和昌优地、旭瑞和昌花漾里，哪一个不是看尽了花开花又谢、熬走了一批又一批意向购房者？正可谓“三环内外，渠东路三慢&和昌二拖。” 从2016年的房价暴涨，再到2017年的新政压顶，不管其他区域怎样的热火朝天、鸡飞狗跳、贴身肉搏。北三环沿线始终保持着“笑看花开花落、淡看云卷云舒”的姿态，末了，再悠悠的来上一句：我是北三环片区，我为墨迹代言！ 瀚海思念城 项目位置：国基路渠东路交汇处东南角 北区向来是置业热点，尤其是北三环沿线内外，曾经安放了无数陈寨、庙李租客的安居梦。然而受限于土地供应，多年来片区楼盘屈指可数，因此瀚海思念城始于2015年5月15日的那次内购，着实赚足了眼球。 上文提及的思念食品员工王大哥、及其同事、亲戚就是在那天埋下了房子的种子。遗憾的是，过了一个又一个秋天，房子的芽都没有发出来。
据当年某自媒体的数据显示，当天内购共推出房源760套，一上午时间已经消化掉619套。一年之后，也就是2016年的5月，瀚海思念城又开始了第二次认购。然后，就没有然后了。 瀚海思念城的再一次高调亮相，是将近两年之后。也就是今年3月26日，项目所在的三宗土地终于正式归为己有。 事实上，过去的这三年，购房者焦虑着急，开发商也有苦难言。瀚海思念城所在地此前是思念的工厂，土地性质自然是工业用地。从工业用地到住宅用地的性质转变，时间成本在所难免。 瀚海思念城地块外部 最新进展： 地块四周被围上“泛娱乐国际文化创意产业园”的围挡，位于渠东路国基路东南角的售楼处预计7月份装修完毕，另一处位于北三环渠西路西南角的售楼处（原瀚海北金售楼处）也正在装修，大概本月即可开放。眼下项目置业顾问都在北三环丰庆路西北角的瀚海海尚。 与瀚海思念城一路之隔的陈寨蔬菜批发市场 工作人员透露项目马上就会动工，但眼下工地内还是一片安宁，倒是南边的蔬菜批发市场，热闹的一塌糊涂。 对于不少内购人员关心的价格，来自售楼处的回答是“按照此前认购协议执行，不会涨价”。这也彰显出一个企业的责任担当。 建设中的地铁4号线西沙路站 项目点评： 位置不错，靠近北环。算是名副其实的地铁盘，国基路、渠东路交叉口往东两百米，就是地铁4号线西沙路站。 瀚海思念城是综合体规划，住宅位于渠东路、水科路交叉口东北角的40号地，涵盖有8栋32层高层和2栋18层的小高层，住宅部分的南部，就是陈寨蔬菜批发市场，目前环境稍显嘈杂，但随着规划的落地推进，以及景观的升级改造，未来将成为宜居宜商区域。 美景美境 项目地址：国基路渠东路交叉口东北角，瀚海思念城对面。 2016年5月，在瀚海思念城第二次内购时，马路对面的美景美境售楼处刚刚正式开放。 与瀚海思念城不同的是，美景美境土地倒是稳稳的握在手里。但由于是城改地块，政策层面对于小区建设的诸多细节存在管控要求，安置房部分虽然一直在稳步推进，但商品房进度相对缓慢。
美景美境售楼处开放后，最大的受益者，应该就是附近的居民。 美景美境售楼处门前有很大一片平坦空地，还有一处喷泉，简直是大妈们的福地。 白天，带着孩子遛个弯，晚上，拉着几个老姐妹跳个广场舞，日子甚是滋润。时间久了，竟然跟个别置业顾问混成了最熟悉的陌生人，有时还会寒暄一两句。 “阿姨又带孙子来玩啊？” “是啊，你们还没开盘啊。” ……………… 如何把天聊死，这是一个很好的案例。 工人正在工地进行抽水
最新进展： 刚做完建筑规划许可证公示，3月30日实地探访时，工人正在工地进行抽水。 按照置业顾问的说法，商品房部分4月份办理入会，大概三个月后可以出地面，下半年开盘。 高层单价估计在一万五到一万六之间，整个小区唯一一的一栋洋房，售价或超两万。
项目点评： 和瀚海思念城一样，位置和地铁是两个突出亮点。大环境上，也会尽享东风渠尚风尚水的景观红利。 产品方面，项目规划有7栋高层和1栋9层洋房，户型面积为90㎡、130平三房、150平4房，容积率4.79，绿地率25%，规划2500个停车位，车位配比基本上为1:1.1，成品房装修，定位刚需偏改善。 相信，以美景作品的手法和手笔，加上位置的优越性，美景美境项目未来一定价值不菲，或将成为区域精品之作。 豫发豫园 项目地址：北环渠东路东南
豫园进展缓慢的原因也是土地因素，相对复杂的一点在于，项目用地牵扯两个主体：一个是奥克啤酒厂，一个是徐寨村。 其中，一期地块有一部分是奥克啤酒厂的地，另一部分属于徐寨村，二期地块完全是徐寨的城改用地。三期属于奥克啤酒厂。 与美景美境一样，城改地块对于项目建设存在诸多管控要求，所以虽然安置房建设一直在进行当中，但商品房部分进展相对缓慢。 最新进展： 二期地块的住宅主要是安置房，商品住宅一共只有四栋，置业顾问宣称预计4月份开盘，一期预计年底开盘。 售价的话，估计在2万+。项目边上的二手房圣菲城，售价早已超过2万，部分优质房源单价高于2.5万。而这，只是现在新房二手房严重倒挂背景下的一个小缩影。
豫发豫园沙盘 此外，对于众多购房者关注的一期、三期地块上方高压线问题，工作人员只是表示“开工前肯定会迁走”，至于具体时间，还要看进度推进了。
项目点评： 位于三环边上，无论公共交通出行还是自驾，都非常方便。几分钟步行可到达瀚海北金，商业配套比较丰富。 相比美景美境和瀚海思念城，豫园西边的东风渠段环境更好。且二期建设有公立小学。 目前，豫发在市区一直没有标志性作品，豫园的面世必将成为标杆之作，值得期待。 旭瑞和昌优地 项目地址：索凌路新村路交叉口东南 如果旭瑞和昌优地敢称进度最慢，绝对是实至名归。毕竟，项目所在地块已是18年的高龄。 18年前，二十里铺村村民的80亩农耕地，以9万/亩的价格被征收，当时的说法是将来要建水果批发市场。后来，该地块几经易手，最终流转到和昌手中。
对于这块难得的净地，和昌最初踌躇满志，准备打造4.0产品：全维度社区，全生命周期户型、五大豪宅装备、小而美轻奢社区等亮点让隔壁普罗旺世的富人们眼前一亮。 2016年6月份售楼处开放之初，前去咨询的购房者把小小的临时售楼处挤得水泄不通。 但地块最初规划为商业性质，再加上18年来中间转手多次，土地性质变更过程极为曲折，项目进度的一拖再拖让意向购房者也没了耐心，默默的把掏出的钱包又揣回了衣兜。 最后，和昌也决定先把土地问题解决掉再说。现在，售楼处电话已经被撤，临时售楼处早已上锁，里面散乱放着一些其他项目的物料。
最新进展： 项目地块被分成好几处对外出租，北京华联超市北侧，索凌路农贸便民点3月23日刚刚营业，内部被划分成上百个蔬菜、水果、熟食店铺；农贸点北边，是交通技校驾校的“地盘”；靠近普庆路的那一侧，是平安驾校和一个停车场。 看来，和昌已经做好了打持久战的准备。有内部工作人员透露，如果进展顺利，2019年售楼处就会开放，不然，可能要等到2020年甚至更后。 那么，对面楼盘的置业顾问可以出场了：“名门翠园了解一下”...... 项目点评： 位置、交通都不错，和昌4.0的产品规划也挺让人期待，然而，最大的问题就是：路漫漫其修远兮。 名门翠园： 项目地址：丰庆路三全路交汇处向西100米路北
项目为名门地产倾力打造的200万方城市公园住区，项目位于郑州市金水区成熟区域，丰庆路和三全路交会处，紧邻地铁3号线且4号线上盖，总占地约604亩，总建面约200万方，物业类型涵盖高层住宅、洋房、精装公寓、block特色商业街区等，从40平到140平多种户型，给了刚需、改善很大的选择空间。 最新进展： 项目由于是二十里铺城中村改造地块，推进比较缓慢，让很多热衷于片区尤其是附近普罗旺世的业主被理想国洗了两遍，但是区域价值始终不会流失。 目前，金水北区新项目仅翠园在售，12月16日、3月10日开盘即出现清盘，大有厚积薄发的态势，也足见市场需求的旺盛。
项目点评： 名门翠园是名门地产继名门紫园这一城市标杆项目之后的又一精品力作，同时已经成为郑州北区又一明星项目。翠，强调自然之美，和谐之美。全力打造大北区区域标杆，万千荟萃，尽归一园。
项目除了建有5万方的BLOCK特色商业，要打造郑州北区首个主题商业街，形成北区极具识别性商业消费景观地带外，还自建有78亩的市政公园，小区北侧还紧邻魏河绿地公园，景观优势自不待言。 附近成熟社区普罗旺世二手房均价25000元/m²左右，而翠园由于政府限价措施，目前仅卖16000元/m²。价值被低估，也让很多人不禁把目光投向这里。这注定了，翠园必将成为金水北区继普罗旺世之后的又一神盘。
另外，优胜路小学（丰收校区）、郑州八中分校学区房加持，未来将注定成为金水区标杆楼盘。 旭瑞和昌花漾里： 项目地址：南阳路与兴隆铺路交汇处往西二百米路南
旭瑞和昌花漾里售楼处 2014年10月，河南豫棉联盛置业有限责任公司（隶属河南省豫棉集团实业有限公司）拿下郑政出〔2014〕142号地块，也就是现在旭瑞和昌花漾里的项目用地。 曾几何时，省豫棉曾是全省甚至全国棉花行业中响当当的知名企业，但多年来，随着国内棉纺行业的日益下行，省豫棉已经今非昔比。 分析人士认为，对于这块三环内的住宅用地，省豫棉已经无力开发，由此有了和昌的接手，并在2016年6月份开始进入购房者视野。
最新进展： 项目规划做了调整，由之前的三栋高层，调整为3栋洋房、2栋高层，物业也改为和昌自有物业，大概是为了能够将设计与居区打造理念上一脉相承。 目前3号楼已经建好封顶，设计为两梯两户的4号楼已建至一半，4号楼预计4月份开盘，3号楼5月开盘。目前正在办理0元入会，开盘可享受千分之五的优惠。价格方面，4号楼单价在1.5万/平、1.6万/平之间，5号楼洋房单价1.8万/平米。
建设中的旭瑞和昌花漾里 项目点评： 三环内，临近三环和京广快速，周边配套非常成熟，基础生活配套完善。地铁3号线在南阳路上，距离项目大概几百米距离。 亮点在于地块虽小，但规划有三栋花园洋房，洋房控们、恐高群体可以欢呼了。 结语： 北三环楼市“狼多肉少”是多年来一个不争的事实。自瀚海泰苑、金晨嘉园、丰庆佳苑、天伦水晶城、盛润小城之春、九锦台等楼盘之后，片区市场便逐渐沉寂。北区楼市热点，一点点越过连霍高速、踏出北四环。 然而，仍然有不少人对北环沿线念念不忘。这种执着，并非是被“休想骗我出三环”洗脑。更多的，关乎这片土地上的青春过往。 曾几何时，庙李、陈寨的租房大军成就了北环GDP的一路高歌。作为众多大学毕业生的首个落脚之处，庙李、陈寨承载着太多人的青春回忆。 每天早上，出门买一个鸡蛋灌饼当做早餐；接着，被人流推着挤进B3、B30，一手拿着灌饼、一手拉着扶手，随着司机大哥播放的摇滚一起摇摆。 晚上下班回来，围坐在巷子里的麻辣烫摊上，一碗麻辣烫就一瓶啤酒，瞬间洗去浑身的疲惫，时至今日，巷子里麻辣烫的味道，仍在他们唇齿间不经意流淌。 脚下的这片土地，参与了他们最宝贵的青春时光。对于这片土地的依赖，成为其置业三环的执念。 放眼三环内外，新盘为数不多、二手房价格偏高，购房者该何去何从呢？总结几点仅供参考： 1、目前，三环附近这几个项目之所以会存在墨迹现象，主要还是受政策左右的原因，但并不影响规划的落地。 2、靠近三环的几个项目虽然周期略长，但随着主城区土地的稀缺，区域价值逐渐凸显，这些不可多得的楼盘真的是买一套少一套了，地铁环绕、交通便捷，周边的项目陆续启动，后期居住环境也会有大的提升。 3、靠近三环内外的这几个项目，新房价格受眼下限价政策的限制，售价都不会太高，高层大概在1.5万至1.6万之间，洋房在1.8万到2万左右。 4、如果你是刚需，无论新房二手房，只要觉得合适、符合自身需求，立即上车。对刚需而言，没有所谓的时机。最佳时机，就是在遇到合适项目的那一刻。 5、今后三环边上很难再有新盘出现，且行且珍惜吧。
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