别想着土地新政会降房价 | 叶建英

控地价，放限价，成为主流。

对于土地新政的理解，朋友圈里还是流传着很多误解，没有那么乐观，也没有那么悲观。

严格意义上来讲，这其实算不上是新政，因为它没有改变政策本身，它改变的是实施这个政策的程序而已。

解释起来有点烦，先说我的观点。

宅地在土地供应计划中只占一小部分，新政不会对宅地供应产生强烈的影响。

但是，土地新政会提高土地审批和使用的效率，从而会加快大城市的建设步伐，而大城市对房价的影响是贵的更贵，便宜也会更多但会更远。

这周，杭州市出台了《2020年度国有建设用地供应计划》，杭州十区的商品住宅用地供应计划从去年的545.66公顷增加到了今年的628.50公顷。

我们结合这个计划来讨论。

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国务院授权和委托部分省市政府用地审批权，简单地说，就是「放权」而不「放松」，「增效」而不「增量」。

打个比方，你去看病，以前是由医生帮你量体温，检查和记录体征。现在应该除了社区门诊，都是提前由护士帮你测量好体温了。当然，对你的病情与医生的处方，没有任何影响。

既然这样，为什么要做这样的调整，因为可以增加效率，而效率的增加有时候会带来革命性的变化。

再打个比方，你和你老板只有一张100元的纸币，老板给你100元让你帮他做口罩，如果货币的使用效率只有一次，那么，这张100元的纸币产生了100元的经济总量。但是，如果我们提高纸币的流转效率，你又用这张100元的钞票向老板买了100元口罩，老板又能够给你100元让你帮他做口罩。OK，现在，这张100元人民币产生了200元的经济总量。

理解了这两个比方，就可以明白，那些认为《决定》「增加了各省及直辖市、省会城市等建设用地规模」、「三大核心城市群、成渝都市圈建设用地指标数量增加」、「土地供应将进入大宽松时代」这样的观点，都是误读。

但如果因此认为，《决定》不会促进大城市建设，也是错误的。

事实上，国务院这一次授权改革也是下促上的，对于省内土地指标的有偿异地使用早已在多省实施，而对于加快省域大城市建设也已经在浙江等地推行。2019年2月，浙江就确定了全面实施大湾区大花园大通道大都市区建设的重大决策部署，将在全省形成杭州、宁波、温州、金义四大都市圈。

衢州和丽水没有划入四大都市圈，也没有单独设个大都市，而是建设大花园。衢州的土地指标用到哪里去了，其实大家想一下为什么未来科技城有个大大的衢州园就明白了。

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回到杭州，2020年，杭州十区的商品住宅用地供应计划比去年增加了82.84公顷，如果按2.5的容积率计，增加供应计划200万平方米。

当然，这仅是供应计划，跟实际出让还是有差异的，但供应计划的增加，是增加实际出让的第一步。

来看两张表：

△图片来源：杭州市规划和自然资源局

 

 说几个变化：

1），2020年的供应计划总量，虽然比2019年的3937公顷下降了214公顷，但是，无论商服用地，还是商品住宅用地，都比2019年有明显增加。

 

2），拱墅、萧山、钱塘新区、富阳的商品住宅用地供应计划增加量都超过20公顷以上，特别是拱墅区，商品住宅用地增加显著。

 

3），西湖区的商品住宅用地供应计划大幅下滑。

 

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那么，新增了这么多商品住宅用地的供应计划，又遇到疫情，杭州的土地供应会不会放量，又会对房价造成怎样的影响呢？

 

第一个问题，就像我们在昨天的文章中说的。因为疫情对经济的影响，不仅影响政府税收，而且为了扶持企业度过疫情难关，各地又推出了诸多惠企政策，地方政府的财政缺口正在加大。政府除了多收税，多向上争取政策性资金，加快发债融资节奏以外，肯定会加大做地出地力度，增加土地出让金。（点击参阅）

 

第二个问题，房价从两个方面来看，新房限价有所放宽，近期萧山新塘宅地，余杭勾庄宅地，和临安的多宗地块就是例子，但是另一方面二手房价格近期除个别学区房以外也在下调。

 

目前来看，「控地价、放限价」会成为主流，一方面提高限价，增加开发商的预期利润，维持土拍热度，从而增加土地出让金，另一方面，通过控制地价和加大供应，达到稳房价的目的。

今天说房价不会降，昨天和今天又都在说土地供应会加大，粗粗一听是不是感觉有矛盾。其实不矛盾，因为对于严格限价的城市来说，适当上调限价恰恰成为了一个两全其美的手段。

上调限价比放松限购好用多了。

这周，济南一个产业区为限购松绑的擦边球政策又一日游了。3月15日，济南新旧动能转换先行区宣布，在直管区范围内，购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，可以不受济南市限购政策约束。3月17日，这一借绿色建筑名义推出的创举，已经被更正。