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文丨陈琪栋 地理上，板块之间的碰撞挤压会形成巨大山脉，印澳板块与欧亚大陆板块碰撞形成了喜马拉雅山，亚欧板块和非洲板块碰撞挤压形成阿尔卑斯山脉... 在城市的发展中，亦是如此。板块的交融之处，今天来看，或许还是洼地，但也往往意味着能够迸发出巨大的潜力。 一切只是在等待一个最好的时机。 今天聊聊地跨九堡、乔司的丰收湖板块，也是类似的格局，位于余杭区、江干区、下沙的交界处，也到了要走上楼市舞台中央的时候。 △图源杭州钱塘智慧城 1 「丰收湖板块」这个说法之前，大家更习惯称之为九乔板块或者九乔数字商贸城板块。名称虽多，但区域就在九堡和乔司交界一带。 由于行政区划的不同，板块内部形成了两个价格梯度，有3000元/㎡的定价之差。中南·春溪集（江干区）高层均价3.3万/㎡，高于新希望美的·长粼府（余杭区）高层均价3万/㎡。 从周边的二手房市场看，同样存在这种的「价差逻辑」。罗兰春天（江干区）最近成交的3套房源，均价约3.2万/㎡；璞丽东方（余杭区）最近成交的三套房源，均价约2.5万/㎡。（数据来源：贝壳找房） 3-3.3万/㎡这个价格区间，丰收湖板块可谓坐实了主城区的价格洼地。钱江新城二期高层新房5-6万/㎡，艮北高层新房4.24万/㎡，笕桥高层新房4.08万/㎡，离市中心更远的金沙湖，因为是下沙中心，价格更是要3.75万/㎡。 给人一种感觉，在杭州城市向东发展的路径上，到丰收湖这儿好像突然矮了一截。 2 丰收湖板块，为什么会成为价格洼地？我们认为，其背后主要有5点原因。 第一点，丰收湖板块分属江干和余杭两区，一部分属于九堡，一部分属于乔司，缺乏统一性。早几年，临平的发展重心放在了临平新城，而江干区也是无暇顾及。像奥体分属萧山、滨江两个行政区，能够统一规划推进实施，也是非常难得的事。 第二点，德胜高架，杭海路城乡结合风貌和九堡老街，阻碍了市中心的的外溢与板块间的互动。南有德胜高架、北有杭州绕城高速、西有杭甬高速、东有东湖高架，丰收湖板块像一只「困兽」，与周边产生隔阂。 第三点，板块商业配套薄弱，缺乏大型商业综合体。主要依靠中润中心和九堡地铁东城广场和金海城，但运营情况和日常流量都不太理想。教育配套上，目前已有杭州师范大学东城实验学校、东城中学、东城小学等学校也不算出色。 第四点，丰收湖板块缺少大牌房企领衔进驻，之前几年的宅地出让也是断断续续，人居价值、板块能量不能集中体现。 第五点，多年来产业支撑力不足。2015年，杭州市委提出了打造「两区三城九镇三谷」，其中一「城」就是的钱塘智慧城，与未来科技城、青山湖科技城并列。对比未来科技城，钱塘智慧城只能说是五年一梦。 正因原因多多，像是穿着好几件湿棉袄在跑步，每脱一件，都会让丰收湖在面向丰收的奔跑途中倍感轻松。 3 今年开始，丰收湖板块的发展开始驶入快车道，动作频频。 4月，丰收湖板块的控规获批，定位“科创基地、数字产业高地和浙商总部聚集地”，一个清晰的丰收湖板块展现在我们面前。计划打造约14万方的大型商业综合体、高档酒店，约6万方的会展中心兼体育设施。 △丰收湖核心板块功能业态分布图，图源钱塘智慧城 同时，丰收湖的核心地位第一次被明确。一个重要原因是，丰收湖周边的土地已经拆平，征迁完毕为日后的规划手笔留出了空白。其次，一个湖滨商业区的规划，将有效改善周边的城市界面，并增添商业氛围。 △图源好地网 5月，在杭州钱塘智慧城丰收湖板块发布会上，紧挨丰收湖西北侧的4宗地块（其中商业用地1宗，商住用地3宗、共215亩）正式亮相，并要求打包出让。 就像当年金沙湖板块引入龙湖天街那样，一个优质的大型综合体不仅是一座地标建筑，更是板块能级的助推器。丰收湖畔的这个「城市公园综合体」，体量与城北万象城、远洋乐堤港相似，野心可见一斑。 △钱塘智慧城板块示意图 视野再拉大一点，丰收湖板块所在的钱塘智慧城，向西能承接钱江新城总部的外溢，和下沙、临平新城也能进行互补。区域内的两大主导产业数字时尚、光电之芯的发展蒸蒸日上，目前已聚集了西子奥的斯、巨星科技、如涵控股、清华长三院杭州分院等产业和平台。 △网传南北快线示意图（仅供参考，最终以规划为准） 轨道交通上，除了地铁1号线、9号线（在建）外，还有一枚令人期待的「彩蛋」。5月，网上流出一份杭州地铁四期规划建议方案，南北快线将经过丰收湖板块所在的钱塘智慧城。 近日钱塘智慧城官微推送中，也表示江干区和智慧城方面还正在努力纵向拉动整个板块的轨道交通，希望引进南北轨道快线，届时，丰收湖综合体就将成为地铁TOD项目，对周边的辐射能力成倍增长。 △截图自钱塘智慧城 事实上，嗅觉敏锐的房企，已经注意到了丰收湖板块。2019年至今，丰收湖板块已经出让了多宗地块。 △叶帅起高楼制图 除了去年的中南·春溪集、新希望美的·长粼府和港中旅地块项目，今年又迎来广州敏捷、德信、南京银城三家开发商的进驻。10月，还将出让的一宗数字商贸城单元JG1804-01地块。 目前，板块内主要在售项目为中南·春溪集、新希望美的·长粼府。中南·春溪集，8#、16#于9月18日取得预售证，主力户型89-118㎡。新希望美的·长粼府，上期高层房源3万/㎡，小高层3.14-3.3万/㎡，中签率58.26%，即将加推高层房源85-122㎡。 昨天，港中旅项目也发布了案名，中旅·时光里，主力户型约89-129㎡。 此前，德信银城地块也公布了案名，观湖之宸，距丰收湖直线约600米，规划有25幢高层住宅，主力户型约89-118㎡，全精装交付。 而广州敏捷地块也已经快了。 曾经落寞一时的九乔，这一次是真正要热闹了。 - END - 责任编辑 | 牟卫华 总编辑 | 叶建英 监制 | 叶小伊 |
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