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8600一平，为什么能够吊打郑州90%的项目？！

 黄肥虎 2021-04-29

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有件事情挺扎心的。

前几年米宅团队去苏州调研，遇到了我们郑州的几个代表房企永威、绿都的项目。说实话外出开拓不丢牌面，从产品呈现来说，比当地很多房企还好。

有意思的是在去到苏州本地房企某项目的时候，销售问我们从哪里来？我们说河南郑州来的。这倒也没什么，走的时候问对方，周边还有没有其他项目可以看？

销售嘬出来的吴侬软语杀伤力却极强“那家，是你们河南盖的房子”。

这个语气用文字真的很难描述，我只能说一瞬间鄙视拉满，整个人当场被打入鄙视链的底端。

郑州没有好房子，或者说郑州都是烂刚需盘堆起来的市场，是很多外地人对郑州的印象。

这里面有两条线索，第一条是郑州城中村改造的快速爆发，闽系房企成为市场主流。因为闽系关系铺的开、钱也撒的开，城中村改造游刃有余。代价就是羊毛出在羊身上，郑州商品房容积率非常高，产品各种粗制滥造。

第二条线索是外来开发商的进驻，郑州过去这么多年海量维权的根本原因是外来开发商营销过度，照着一线宣传，呈现的却是三流的产品。

这几年郑州房地产产品有明显IP的就是北龙湖了，可北龙湖最大的问题是房价太贵了。宋卫平时代的绿城一己之力撑起杭州的一个最耀眼的标签就是绿城的安置房盖的都比我们商品房要好。所有人都看到了绿城和杭州这座城市的底线。

所以，真正能提升一个城市建筑品质的绝不是豪宅，我称之为“底层崛起”的变革者。


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尴尬的是在当下的郑州，几乎没有遇到过这样的变革者，直到我遇到一个颠覆的项目。

第一次朋友给我推荐这个项目的时候，给我的标签就是1万多块买北龙湖的产品。但我一是不相信，二是开发商知名度相对不高。更重要的是从过往历史经验来看，郑州房地产企业普遍信誉度不怎么高，扎个售楼部就可以硬吹着卖房，吹100分呈现70分就不得了。

直到我今年认认真真的看了这个项目，内心默默的涌出了一句对不起。

注意！我下边讲的任何东西都不是效果图！都是已经实景呈现！而且全都是建设在社区内部，是后期实实在在交付的！

我们直接拿实景现场感受来说话。
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这个进入的参观动线是社区交付后的西边道，标准的五重景观。

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景观曲线做到了移步移景，相连的主通道有点类似日式枯山水的风格。

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过来就是社区的西大门了，两侧是标准的对称跳泉水景和树池。

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特别值得一提的是树池里栽种的两棵近3米高的名贵罗汉松。特地从日本进口树种，栽种这样的罗汉松在北龙湖的项目中也不多。

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大门左侧，也就是逆过来看西大门前的入门广场。目前施工中，用了水墨山水屏风做了隔断，还是非常耐看的。

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整个主入口，也就是西大门加上两侧的景墙高6.35m宽28.2m，仪式感十足，非常大气。

视角一直向东，进入之后是一个标准的三进式庭院。现在开发商宣传三进式庭院烂大街，我们来看看什么是真正的三进式庭院。

一进是生活馆庭院。

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上图是我们从庭院内往外看。和我们大门往里看两相比较你会发现，这种现代感设计的镂空格栅屏风有一种朦胧美，光影斑驳。因为中式建筑比较注重风水，这种设计的效果和中式的影壁很类似，但增加了很多难得的现代感。

庭院的核心延续了主大门的跳泉水景，回字形设计，中间位置采用砾石加绿岛，并选用了一棵经典的紫薇树，整体相得益彰。

二进云上书院。

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整个云上书院的设计是我觉得今年看到最惊艳的一个，应该是河南第一个。

书笺的造型非常精美，整个把气质提升了上去，书笺缝隙之间光影流落，有古时“凿壁借光”的美妙意境。

我特地去了解了一下，整体立面是由超高玻璃幕墙与一片一片“书笺”形似的混凝土板构造而成的。而将书笺状的装饰板悬挂在玻璃幕墙的外侧，整个施工难度非常高，是个大工程。

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关键是造型的间隙配合超高的玻璃幕墙光影效果太好了，白天有斑驳的自然光采入，晚上室内灯光溢散而出，晶莹剔透，非常精美。

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整个云上书院室内高度达9.9米，大厅由四角立柱支撑着木质的斜屋顶。点睛之笔是定制的流云状灯饰，配合可陈列上千图书的立柱书架，完美演绎出了“云上书院”四个字。

三进门庭庭院、下沉庭院双庭院。

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穿过云上书院之后，就是风雨连廊组成的廊道，这里可以俯瞰、观赏整个下沉庭院。

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我最喜欢的是下面这个视角。

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廊道尽头在中轴线上会和成一组花园景观，从这里望去极致的中式韵味和远方的现代感融合在一起，没有任何违和感。当然这棵精心挑选的青枫也很有意思，避免了建筑视觉的对冲，非常有中式建筑“隐”和“现”的意味。


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穿过三进式庭院，就是社区的中心花园，也是目前第一阶段的景观示范区。

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整体设计非常提升景观档次的是22棵造型古朴奇特的乌桕，组合成了乌桕林。乌桕最有意思的地方在于树叶会随着季节出现多种变化，秋冬季节金黄色、浅黄色，慢慢过渡到盛夏是翠绿，观赏价值很高。

而这22棵精心挑选的乌桕整体蜿蜒前行，碧绿草坪搭配白色造型水磨石步道，形成了非常有意思的景观道路。额外说一点，这才是严格意义上的互动式景观，回家必然穿过林荫，近距离感触景观之美。

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其中，水景步道最终通向整个庭院的焦点建筑：建立在跌水池上的景观亭。

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景观亭是整个中式园林设计中非常核心的一个要素。站在景观亭之上，四周水汽环绕，回望整个三进式庭院，远处是云上书院，水雾晕染，像漂落在画中一样。

除了景观示范区外，社区的美学生活馆，也就是会所也已经全部呈现。

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美学生活馆位于云上书院之下，也就是负一层，目前也是销售中心所在。美学生活馆从上而下基本延续了云上书院的设计风格。

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这里要插一个彩蛋，就是生活馆的步行楼梯是特别设计的，远处看很像是书籍叠摞在一起。高尔基曾说过“书籍是人类进步的阶梯”，配合云上书院的主题，这是一个非常有意思的设计和隐喻。

整个美学生活馆包含了大量的功能区。

滑动查询：

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会所室内游泳馆实景图

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会所健身房实景图

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影音室实景图

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茶室实景图



儿童游乐区、茶室、红酒室、影音室、瑜伽室、业主定制的餐厅包间、健身房和恒温泳池。PS：北龙湖很多项目其实都没有恒温泳池。

注意！这些也是全部已经呈现了，交房之后交付给业主使用。

我先说一下我看完之后的感受：

第一、项目先把核心的东西做出来再卖房很难得。

全部是实景呈现，而且全部是在社区内部。不像一些开发商做的都是空壳子，花里胡哨的景观示范区都不在小区内，最后又全拆掉，没有任何意义。

据我了解，接下来还有第二景观示范区会开放，也是在社区内部。这是我觉得非常值得赞赏的，虽然卖的是期房，但你买之前，核心的产品特质，你已经全部看过了。而且随着项目不断的建设，跟解锁一样让你一点一点看见，而不是交房之前全都一抹黑。

第二、实话实话，也不怕挨打，北龙湖级别的产品。

特地问了下设计单位，上海日清建筑设计和北京奥雅景观设计联袂打造。去过北龙湖看房的都知道这是北龙湖的常用班底，没啥说的，整个项目就是可以对标北龙湖的产品。良心在于建好了再卖房。

下面我说价格，不知道大家听完价格之后会不会跟我一样有同感：就是某些北龙湖项目太黑心了，盖那个熊样子，还敢卖那么贵。

第三、首开8600一平。

你没听错，刚刚首开的价格8600一平。我查了查地价，我不说项目一定亏本，基本不赚钱是肯定的，我这里留个伏笔，后面讲。

这里我直接给个结论，你拿着手枪指着我脑袋我也要说出来，同样的价格全郑州找不到比这个更好的产品！


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讲到这里，你肯定心里超级好奇，这是什么项目？位置在哪里？哪个开发商开发的？一个一个回答。

1、先说项目-永丰乐境，这里值得鼓掌。

2、项目位置在荥阳的核心，也是荥阳市政府现在重点打造的宜居健康城板块的中心位置。周边三山一河四公园环伺，环境不错，医疗配套也很突出，是荥阳市下一个发展的增长极。

另外可能一些朋友想了解更多的项目信息，今天我们的主题是[实景真看真感受]，所以我们粗略的说一下。

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项目容积率仅1.99，绿化率41.22%，纯居住生活区，无安置房和任何的底商。产品上高层、小高层、部分叠拼，外立面非常精致、现代都会风格，窗墙比很高，园林设计是非常大的亮点。

滑动查询：

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叠墅效果图

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叠墅户型图


▲叠墅效果图及户型图


滑动查询：

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洋房效果图

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洋房户型图


▲洋房效果图及户型图

别的我们就不多说了，强烈建议购房者去看一下，看看什么是好产品。也推荐业内同行去学习一下，看看别人是做的什么产品。

重点想讲一下开发商-永丰。

建筑起家已经有25年历史了，但实话实说知名度不高，可能在很多朋友眼里归为“小开发商”之列。部分朋友知道永丰的另一个项目：南龙湖的永丰乐城。

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▲实景图

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▲实景图

非常神奇，不去了解真的不知道！像我经常看市场，也忽视了这样一个项目。没想到永丰乐城交房口碑这么好，绝对在南龙湖排在前列，甚至比某些所谓的大牌开发商要好的多。

说实话这简直就是我们印象中的“小开发商”中的“异类”。

大家还记得前文我留下的伏笔吗？这个项目卖这个价格是不赚钱的，我太好奇这个过程了，于是我找永丰的营销部门聊了聊。

答案很现实：很多购房者甚至业内同行觉得永丰是个“小开发商”，不敢相信能做出来北龙湖这种标准的产品。

听完我很心虚，不敢吭声，因为一开始我也是这样想的！直到看到了完整的示范区呈现。

某位销售员还告诉我，周边项目只用说一句这是一个小开发商开发的，很多客户就不来看了！可笑的是我在荥阳转了一圈，永丰乐境的产品碾压周边某些所谓全国TOP房企十八条街！

我突然懂永丰乐境了，那就不多说，一点点兑现吧，做成半成品再卖房吧。然后就是我们今天看到的产品超级有诚意！价格超级有诚意！

这里我觉得要修正一个观念：以后我们不应该再用“大开发商”“小开发商”去分类市场上的项目，我们要用“好开发商”“赖开发商”去分类。因为某些大开发商更可恨，仗着品牌吃足了溢价，交付时候烂的没眼看。


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最后我想回到我开头用的一个描述：底层崛起的变革者。

我没有见过永丰的老板，但是这样猜测的。这是一个很有雄心的老板，也是一个很有雄心的公司，要不然他们不会逆势去直接做一个TOP级的北龙湖产品。

因为像这样的项目整个研发成本太高了，包括时间成本等等，永丰乐境对于永丰一定是TOP级、开拓级的作品。老板太重视了，比如这个美学生活馆的设计，下到各部门再到老板改了无数稿，估计设计院也疯了。

永丰的雄心昭然若揭，就是想通过永丰乐境这样一个至少可以震撼整个郑西的产品，撬动一个“小而美”的，做一线产品的开发商形象，快速完成整个开发商品牌质的飞跃。

所以你看，当一个房地产企业根本就没奔着赚钱去干的时候，是真的恐怖！

但我觉得这对郑州整个城市建筑品质的提升是非常大的好事，过去几年我们以为外来开发商进驻是一条条鲶鱼。最后才发现我们不需要鲶鱼开发商，我们需要能冲击整个郑州的产品鲶鱼。

第一步去提升整个城市购房者的产品认知，第二步去给所有开发商施以产品的压力。

过去我听的最多开发商和营销口的说辞就是刚需要什么自行车？1万多、2万多的房价还想那么多？你丫知道成本有多高吗？知道拿地多少钱吗？

今天起请把永丰乐境8600一平买北龙湖级别产品这个案例狠狠甩到他脸上。

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