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郑州最强风口，正在被彻底攻陷 阳春三四月，桃花飞绿水、雨色风吹去，日光明媚有姹红嫣紫、春风拂面亦有细雨霏霏。 目前已是晚春，花簇紫霞英，春暖春已老。在这个春天，要论郑州楼市最大的风口，北龙湖一定当之无愧。 仅仅在笔者的朋友圈里，近期去北龙湖“建仓”的人，就有四五拨，而且几乎每个人都下了单，晒出了签约合同。 ▲北龙湖效果图 在刚刚过去的第一季度，北龙湖几个核心豪宅项目，销售形势也是一片火爆： 正商上境系销售20.5亿、中海云鼎湖居销售18亿、绿城雲庐销售12亿、永威上和琚销售约10亿、美林上苑销售7亿、正弘臻销售4亿、雅居乐御宾府2亿……《陪你去看房》自媒体采访了泰辰行(深圳)地产顾问股份有限公司郑州分公司市场研究部，他们给出了以下这张表格： ▲2021年第一季度北龙湖成交数量统计 从这张表格中可以看出，2021年第一季度和2020年第一季度相比，北龙湖在售项目个数没有大变化，但无论是来访量、成交量都有着将近2倍的增长。  北龙湖进入2021年之后，之所以如此火爆，原因有六： ★自2020年，北龙湖北岸调规，定位中原科技城、38块住宅用地被更改，南岸住宅就更加显得弥足珍贵，这里空地极少，基本都名花有主。 ▲中原科技城总体布局 ★任何一个城市，如果身家匹配，去买“最昂贵的区域”，几乎永远不会出错。北龙湖也不例外，作为全河南备受关注的豪宅地区，富豪、新贵们纷纷在此置业。比如2020年，从事科技、互联网和物流外贸的那批人确实挣到钱了，会选择城市的价值高地去进行置业，一方面是享受最顶级的人居水平，一方面也是战略性地保卫资产。 ★目前北龙湖豪宅项目整体库存低，南岸仅剩1000余套房源，更加稀缺，目前所剩余的库存，预计在今年年底将基本去化完毕。 ▲北龙湖南岸效果图 ★2020年受疫情大环境影响，北龙湖豪宅项目纷纷给出优惠，经历了年底的冲刺销售后，第一季度优惠开始回收，价格开始上涨。从目前来看，北龙湖南岸的洋房社区，单价基本都到了5万+以上，而北岸的洋房社区，无论位置怎么样，单价已直逼4万了。 ★3月17日，央企中海以熔断楼面价25280元，拿下北龙湖12号地，引发市场关注的同时，也引导了巨大的市场信心。据多方消息，12号地土拍过后，北龙湖限价方式和标准将大调整，该楼盘拟为住宅与装修二价合一，更有业内称，北龙湖将进入5万元限价时代。 ★一线城市的二手房涨价带来的城市价格轮动和资本的逐利效应，郑州三年价格未涨，整体年均涨幅2%，相当于没涨，因此同样的总价可以在中部城市可选择的核心价值高地并不多，但在郑州可以选择价值最高的北龙湖，其他城市未必。 在以上种种深层次原因促使下，让北龙湖在今年第一季度成为郑州楼市最大的风口、最火热的区域。 更有业内人士称：在如此强大的购房热情之下，北龙湖正在被彻底攻陷。那么在这样一个阶段，在北龙湖什么样的豪宅项目更适合选择呢?为此我们实地去盘了一圈儿北龙湖市场。 原来，北龙湖也有鄙视链 北龙湖每一座豪宅背后，都蕴含着一个房价神话。 除了房价是郑州珠峰之地，北龙湖也是一个话题不断的区域。近年来，很多人对北龙湖的一个重要印象就是： 在这里，房企品牌、地块指标、园林景观、大师设计、精装品牌以及最终产品类型，基本势均力敌、旗鼓相当，好像买谁都一样。 但是，北龙湖进化到现在，当库存已剩余不多，如何在这最后机会中做出最优选择才是最重要的。 ▲豪宅置业网络示意图 根据目前北龙湖市场情况以及对豪宅置业者的采访，我们发现北龙湖也存在购房鄙视链，排序如下： 南岸>北岸; 在北龙湖，北岸毕竟是科技、产业定位，而南岸才是真正的居住区，这里有成片成片的豪宅，形成良好的规模效应。 南岸核心区>南岸边缘区; 在北龙湖南岸，自然要买核心区，与一众明星豪宅毗邻，也享有更齐全的资源配套。 纯洋房>高层; 对于顶级置业，与其买郑州老城区高端配置的高层，不如买洋房社区。 而在北龙湖，与其买洋房+高层、洋房+叠墅、洋房+联排社区，更不如买纯洋房社区。 精装>毛坯; 北龙湖豪宅精装品牌力都非常不错，交付后即可入住，省时省力。 实景现房>期房; 实景现房的好处是，拥有较强的直观性。 因为已经完全建好，可以让你在购房前去小区里实地考察品质，一切看得见，摸得着，而非像期房那般，购买时对未来的交付品质还不确定。 单价4W+>单价5W; 前面已经说过，在北龙湖，各个豪宅的指标都势均力敌，那么我们最后来看价格。目前北龙湖南岸纯洋房社区单价基本都在5万+以上，3万+的单价已经在春节后彻底消失。 但是，目前4万+的纯洋房社区还存在，以更小一点的杠杆去购置一套品牌品质不错的纯洋房社区，何乐而不为?更何况，根据目前市场状况，这样的价格不会存在很久，涨价在即。 根据这条鄙视链，我们可以得出一个北龙湖目前购房的最优选项的标准是：南岸核心区、精装纯洋房社区、单价4万+的实景现房。 凭什么是北龙湖豪宅第一阵营 当我们盘了一圈儿北龙湖市场后，发现正商珑水上境恰好符合这样的标准。 我们都知道，在北龙湖正商以上境系“五朵金花”绽放北龙湖。 ▲正商上境系北龙湖分布图 其中，正商珑水上境作为正式亮相的正商五境第三子，更因“南岸核心区、精装纯洋房社区、单价4万+的实景现房”，成为我们实探北龙湖的重要考察地—— 正商珑水上境，位于朝阳路，这是北龙湖最早成熟的豪宅片区，属于南岸的核心区，金茂府、永威上和院、雅居乐御宾府、融创中原壹号院均位列朝阳路，可谓明星云集，目前交付后的成熟居住氛围已呈现，业主层次更绝非泛泛，由此形成成熟的高端人居氛围。 在这片占地面积约87亩的地块上，正商珑水上境打造了18栋7F洋房，属于纯洋房社区。 ▲正商珑水上境鸟瞰效果图 首先，最吸引笔者的是正商珑水上境是实景现房发售，也就是说目前小区园林景观、建筑外立面、精装品牌都能够做到眼见为实。 比如园林景观： 五棵造价约300万元的正品日本黑松，厚重不凡;六大主水系景观，流动出韵味;园区中央九棵银杏树，枝繁叶茂生机盎然…… ▲日本黑松 ▲风雨连廊 ▲镜面水池 还有，从古朴大门、风雨连廊到镜面水池、清雅竹林，让整个园区俨然一幅“画中世界”。
▲正商珑水上境实景图 在实地，笔者看到园区有一条新中式景观轴线，依次为珑水庭、清音、云起、珑松间、竹影及漱石。其中，珑水庭主要以水系搭配日本黑松，及300余片厚重的山岩组成石材幕墙，一起组成迎宾景观体系，极具归家仪式感。
▲正商珑水上境珑水庭实景图 这样的园林景观，是由北京顺景园林股份有限公司匠心打造。正商集团总景观师段凤蕊为笔者讲述景观打造理念与呈现历程的时候，还分享过一个小故事： “珑水上境景观面积约3万平米，期间和设计施工单位进行了多轮方案的沟通和调整，最终景观呈现效果很好的还原了设计，有的甚至超出了设计的意境，公司在保证效果上一直都是不惜成本的。” 加上纯石材+太空铝板所构成的建筑外立面，笔者漫步在小区里，只觉心神荡漾，美不胜收，像是在欣赏一件已经被完成的艺术品。
▲正商珑水上境建筑外立面 当走进正商珑水上境样板间，发现室内设计方面使用了众多国际一线品牌： 主入户门采用的是意大利迪瑞外铜内木装甲门，是欧洲最高等级防火防盗装甲门。门锁采用的是指纹、密码、钥匙、刷卡四合一开锁方式，窗户采用的德国旭格系统窗;
室内的开关、插座、家庭控制中心为液晶彩色屏，采用的是法国罗格朗和瑞士ABB等品牌;
▲正商珑水上境样板间（具体以项目交付为准） 在厨房，意大利威乃达的整体橱柜、博世的厨房电器，算下来25万元一套。在卫生间，采用的是劳芬的智能马桶，被誉为马桶中的劳斯莱斯，市场价6万元一个; 还有德国汉斯格雅淋浴花洒，日本大金变频空调等知名品牌; 当然了，还有商业会所。在北龙湖，正商上境系项目的商业会所一直备受赞赏。
▲正商珑水上境会所效果图 在正商珑水上境，地下商业会所面积非常大，达2000余平方米，并且还是双泳池配置，不仅有恒温泳池，还有一个儿童主题嬉水区。
▲正商珑水上境会所恒温游泳池 与此同时，商业会所的装修风格采用极简主义，颇有艺术气息——在这里，让业主们以一段充实的运动、阅读、亲子时光，去收获身心愉悦与健康。
▲正商珑水上境会所风格呈现 在探盘过程中，正商北龙湖事业部总经理赵春华女士特别感慨地告诉笔者：“珑水上境交房历经两年八个月，其中还包含了去年长达3个多月的疫情，工程技术加班加点，最终在约定交房时间内如期高品质交付给了业主，去年10月底交付前，公司首席品质官和运营每天都要来项目检查一次，每个细节都不放过，确保交付效果和品质，并且珑水也是北龙湖区域第一个实现交房即发证的项目，业主在收房的同时就拿到了产权证。” ——对于北龙湖豪宅置业者而言，北龙湖南岸核心地段、纯洋房品质、实景现房呈现以及一线精装修品牌，再加上超大的商业会所，别说郑州市场上那些刚需盘、改善盘了，在强者如云的北龙湖，正商珑水上境都属于第一阵营、前锋地位。 最后的机会，分秒递减中 正商珑水上境目前152平方米的户型房源仅剩数套，186平方米的超大四房户型也只剩50套左右，单价4万+/平，总价不到800万元。
▲正商珑水上境建面约186㎡大四房户型图 户型分析：项目所有房源，全为户型方正、南北通透、三面朝南的设计，无论采光还是通风效果都比较好。而这个186平米的超大四房，5.1米开间客厅、超大观景阳台，空间更具阔绰、生活更加舒适。 ——看完正商珑水上境，笔者从小区走出，开车在附近逛了逛，发现这个项目外部的资源配套仿佛一个宝藏： 项目三面环水，龙湖与东运河在此交汇，完美的弧度勾勒出一个河景半岛的优雅生活; 约8400亩体量的龙湖水域，春风吹动下碧波阵阵，如此之大的水域与项目仅仅一路之隔; 此外，与项目一路之隔的还有占地近770亩的东运河体育公园，在这里可以与朋友一起约球、跑步，一方面一起锻炼身体，一方面也是业余爱好的圈层社交; 距离项目百十米，便是全球最大的三级甲等综合性医院——郑大一附院郑东分院，目前已经投入使用，此外周边还有中美美尔康复医院、郑州市儿童医院、颐和医院等…… 这是什么? 这是以正商珑水上境为圆心，加上四周资源型配套所组成的1公里康养生活圈。 就像是一个星系，完整、丰富。 当看到这一切，再回到正商珑水上境，笔者只想说： 这样的单价、这样的洋房，这样的康养配套，在北龙湖真的不多了，分秒递减中，再不入手，就真的没有了。
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