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2017年以来，万科的股价其实是零涨幅，大家看年k线：  大家看上图，2017年的收盘价几乎跟现在持平，这4年一直震荡来震荡去。而万科这4年万科总共赚了多少利润？  这4年万科已经赚了1420亿，但是股价却一分钱没涨，难道万科赚的是“冥币”吗？不是真金白银？这四年贵州茅台赚了1500亿，比万科多赚80亿，市值是万科的8倍。增长率呢？差距也不是很大。当然茅台是好公司无疑，但是万科也不差。起码从未来确定性和稳定性方面比较，甚至成长性角度，万科不会比茅台差。那么他们的差距在哪儿呢？政策而已。这几年国家一直提倡“房子是拿来住的，不是炒的”，这一政策落实到了各个层面，影响了资本对整个行业的估值。但是不管你怎么估值，万科已经严重低估。我相信未来万科不会再有如此“贱卖”的机会。我给大家用小学数学算算万科值多少钱？万科当前主要几块百亿级以上的业务模块有： 1、万科房地产经营业务：这是主业，先不估值。 2、万科物业：行业最大，远超碧桂园的物业，对照港股的碧桂园服务（06098）市值2300亿港币  折合人民币值1923亿，碧桂园都值这么多，万科物业如果独立上市2000亿人民币是铁打的底。上市公司控股70%，那么这块业务估值1400亿人民币。 3、商业地产：印力集团，是万科几乎全资收购的，体量相当于新城的商业模块，估值400亿人民币。  4、万纬物流：这是万科旗下的全资子公司业务模块，主要做高标仓储和冷链物流两大核心业务。经过五年发展，已发展成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。这个大家想不到吧？万科的物流也做得这么牛逼。其实这个业务并没有脱离主业，物流的主要资产依然是房产，这种是一本万利的生意，以万科的资源和管理能力、企业文化，造好了仓库就是长期收租金，你买了万科股票等于你做房东了。核心地段的冷链仓储将来不是你有钱就能建的，地方占了，万维物流可以坐地起价，好生意啊！估值200亿。 5、普洛斯股权21.4%：普洛斯是全球领先的现代物流及工业基础设施提供商和服务商。去年万科联合高瓴资本收购普洛斯，整体估值已经高达3000亿人民币，那么万科持有的股权至少值500亿，保守估一下。 6、万科租赁：泊寓”系列长租公寓产品，这块业务已经做到行业第一，默默无闻呀！保守估值200亿。 先用小学数学加一下上面的估值：1400+400+200+500+200=2700亿。而现在万科的A股市值约3300亿，两者相减=3300-2700=600亿。 2020年万科一年的总利润是415亿，房地产主营业务利润占比95.5%，利润415*95.5%=396亿，现在600亿估值。你如果有600亿买下整个万科A的房地产业务，大概1年半的利润就可以收回。关键还不在这里，万科几年来囤的地都是按当时的价格入账的，这种土地增值的收入根本没有计算进去，万科的企业文化就是这么保守。你们说现在的万科贵不贵？万科的管理能力，公司治理，财务结构，融资成本，土储质量，品牌赋能都是上游水平。万科这六大板块资产都很优质，具有永续经营特性，尤其物业和物流地产成长还很快，属于很优质的资产。万科的地产业务至少值3300亿，加上其他的2700亿，那么万科的合理估值应该在6000亿左右，约合1000亿美金。也比不上贵州茅台的2.5万亿，未来值得期待。 讲到这里，肯定有人要问了：万科既然那么低估，股价为什么不涨呢？说实话，我也不知道，但是我知道一定会涨起来，什么时候，我也不知道，市场总有一天会发现价值，这是常识，如果你相信这个常识，那么就无法享受这份收益。你现在只要知道，万科是好公司毋庸置疑，而且现在还有好价格，好公司+好价格，不正是价值投资者梦寐以求的事情吗？你们还在等什么呢？如果你期待明天就涨停，明年就翻翻，那还是算了，不要买万科，因为我们无法预知市场先生什么时候“神经正常”。因为有时候市场抽起风来，会让你无法理解。贵州茅台这个好公司历史上买入他7年还是亏钱（见下图），但是接下来7年就涨了16倍。如果你长期持有，那么就可以获得丰厚的收益！  万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，围绕地产这块核心业务，几乎已经做出一个生态了。万科的企业文化真的做什么都可以做好，围绕地产核心业务孵化的项目还有很多，估计过几年就会出一个百亿级的业务模块，所以成长性方面也没的说。 假如万科的合理估值是6000亿，现在只有3300亿，差不多还可以涨一倍，那么未来5年只要能够涨到6000亿左右，你的年回报率15%，跑赢指数。关键现价的万科真的很安全，下面叠了5个安全气囊，分别是物业、物流、租赁、商业地产、普洛斯，还怕死吗？今天你可以去“投机”某个“概念股”，也许有10%的概率未来5年可以涨10倍。但是跌下来可能有80%的概率拦腰折断，那么你未来5年的宝贵人生时间就压在了一个不确定的事件上，还可能会损失一半的本金。就这样，5年、10年、20年过去了，你一直在坐电梯。但是价值投资者只注重风险，我们宁可少赚点，但是要安全，特别要有确定性，才有真正的未来。常年能够有15%，甚至10%的稳定增长，你的人生会越来越有钱。哪怕你现在只有很少的钱，何况现在没钱就更要珍惜每一分本金，才能让自己的财富越来越多。现在钱少又去赌博，只会让你越来越穷，更可怕的是光阴一去不复返，你输的不仅仅是钱，更是整个人生！ |
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