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（图源网络） 前言 整个4月份，重庆新房房价月环比上涨了1.4%，二手房房价月环比上涨了2.6%。 （图源 冰山指数） 要知道1月份的时候，重庆的二手房市场还在下跌。 短短几个月，尤其是土拍后，重庆涨价涨的猝不及防。 错！ 重庆涨价是有底层逻辑的！并且，土拍仅仅是个导火索而已！ 其实，房价会跌得各有千秋，但是涨价似乎都是这么几个原因： 人多了，房子变少了，所以涨价； 高层少了，稀缺，所以涨价； 地价涨了，所以房价也会跟着涨价； …… 林林总总，最终都指向一个矛盾点： 供求关系。 01 土地 我先讲一下，房价的刚性成本——地价。 地价，不能完全决定房价。毕竟中间还有人工、建安、业态和品牌溢价等是浮动的。但是地价，在土地拍卖的那一刻，就决定了这个项目的第一层成本价格。 上个月重庆土拍火出了圈，甚至一度上了微博热搜。可能是因为约130%的溢价率不仅震惊了全重庆，还震惊了全国。 在两集中三供应土地供应政策出来的第一时间，我就推断，大概率会出现一些比较普通的地块拍出来一个相对天价的事情。 为什么我这么笃定？ 就是因为供求关系从土地就开始了。毕竟，开发商比我们任何一个购房者更“刚需”。
死循环了。 并且，按照建造周期来看，四月这一批的地，几乎是唯一有希望能在今年度开盘的。所以，引来房企争抢抬价就成了既定事实。 （图源网络） 肉少，狼多，不够分。 土地状态，几乎就是供不应求。 并且，现在容积率下降，这就意味着，可建体量已经快速下降。 说简单点，地还是那么大，可以买的套数少了非常多。 不涨价就怪了。 02 容积率 土地供应模式改变了不说，现在土地供应的容积率，基本上都在1.5-1.7左右。这意味着，这些新房，要么是小高层，要么是洋房，要么是别墅。 并且，这些业态的售价，首先有土地价格在那顶着，其次这些业态作为改善业态，面积也在那顶着。 这就意味着，要不到多久，单价高，总价高的小高层和洋房就成了市场上的主流业态产品。 以洋房为例，现在洋房的购买者，在2021年第一季度已经占了整个购房市场的32.6%。 你以为我要说容积率下降所以整体房价上涨么？ 并不是。 我要说的是由容积率所引发的另外一件事—— 高层引导涨价，并且会持续很久。 洋房购买者虽然占了32.6%，但是更多的客户是高层购买者，占了总体市场的34.8%。 （图源 锐理数据） 很多洋房的单价和总价，已经远远地超出了购房者心理预期和总体预算。 大部分购房者，仍然想买高层。但是主流业态却是洋房。矛盾冲突，来了。 然后，现在有房的高层盘，开始涨价。并且，存销比已经降至2.4。 （图源 铭腾机构） 能买的少，但是需求量从量变累积成质变，逐渐变大。重庆的高层市场，开始出现明显的供求关系失衡。 失衡到什么程度？ 高层盘，开一个，抢一个，连夜蹲守，连夜抢房，搭帐篷蹲守，抢到房的排队在银行做收尾工作。 （图源网络） （图源网络） 需求量，在持续扩大。但是，需求的产品，不增反减。 新盘高层少了，涨价，就成了一个必然结果。 或者说，这一次重庆的涨价，先是供需关系导致的新房洋房市场上浮，业态和客群矛盾倒逼优质地段高层上涨，然后会继续传导到各个板块高层项目上。 并且，这种传导仍然会持续进行。 刚刚我提到，4月拿地是有条件今年开盘售卖的，但是最理想的情况下，基本上得等到秋天。 那么，土拍后到秋天，这段时间，需求量仍然在源源不断地扩大，但是总量依旧不会有非常大的变化。 所以，这个建造周期中，由供求关系失衡导致的涨价会持续下去，并且扩散到各个板块上。 然而，等到秋天，楼市又是什么价格？上涨了多少？估计现在买了房的人脸都要笑烂了。 结语 综合来看，重庆这一轮的涨价底层逻辑，就是简单点说，就是供需关系。 这次涨价由高层引导，原因就是业态与客群之间的矛盾越过了临界点，供小于求，导致高层上涨开始。 从各方房产机构给的准确数据来看，渝中、南岸、江渝北，仍然是涨价的领头羊。 不要看市场现在已经火得不行，但是，现在仍然在行情的初期！ 搞快点，刚需现在立刻马上抓紧时间上车，不要再等，真的会越来越贵。 |
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