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蔡家一直以来给人们的固有印象是北区刚需地，这源于蔡家的区位、规划、环境等城市的综合表现。从市场数据来看，2018全年蔡家住宅成交量接近200万方，高层、小高层占了约65%，洋房占约21%，别墅占约14%；高层、小高层建面均价9500-10000元/㎡，即使是洋房、别墅建面均价也仅为11000元/㎡、13000元/㎡。 在这样的城市印象和市场背景下，挑战区域的价格天花板是一件很难做到的事。而今天我们要聊的这个项目——万科十七英里，就正在做着这样一件不可能的事。这个项目从面市到现在，一直都有不少的话题点，也是近期的网红楼盘之一，它的洋房'大平层、大露台'在网络上扩散极广。 打开幸福里，查看更多图片 本次，我们也是怀着比较憧憬的心情近距离接触了这个项目，不过整体的感受却让人有点小失望。具体为何，请看下文。 一、项目指标 第一，1.0的容积率在市场上是相对稀缺的，加上丰富的江景资源，这块地的价值预期不低。 第二，地块的容积率和规模是满足全别墅规划的，而本项目选择别墅、洋房、小高层组合，在市场上是相对少见的。 第三，2016年12月蔡家市场整体均价建面6000元/㎡左右，别墅均价7500元/㎡左右，地块的的楼面地价3747元/㎡，在当时的成本和售价之间基本算不过来账。 二、项目区域 项目处于蔡家城市向南拓展板块，占据了相对丰富的江景资源，板块在规划理念等方面相对蔡家其他板块更偏向改善属性，但区域目前存在周边环境嘈杂、配套不集中、生活需要依托较远板块实现等问题。 蔡家位于两江新区西边，东连悦来国博中心，南接礼嘉新城，西承北碚新城，北靠水土高新产业园。板块地处中梁山麓、嘉陵江畔，一面靠山，三面临水。 蔡家内部规划以蔡家商圈核心区为中心分为六大板块：西部的中梁山生态休闲功能带与高端制造业板块以制造业产业园为主；北部的科技研发创意板块主打高新技术产业；东部的现代商贸服务板块；南部的高品质居住与健康休闲板块。 项目位于高品质居住与健康休闲板块（下面简称宜居板块）西部，南临嘉陵江，紧靠五彩滨江公园。与蔡家核心商圈的距离在3km以上。从项目所处的板块来看，有以下几个特点： 1、低容积率板块：板块大多数地块容积率限制在2以内，内以偏改善型产品为主，相比蔡家其他板块，居住纯粹性和资源更好。 2、公园配套：区域内沿着整条滨江路而建的五彩滨江公园，占地16.83万㎡，除了江景外也有公园配套。当前市场的新区中，公园配套几乎是标配。 3、江湾资源：长约19公里的滨江带承包了整个板块的景观视野，稀缺的江景资源也是项目的核心优势之一。 4、兰海高速，到核心区车程约20分钟。从地理位置距离重庆核心区较远，通过兰海高速20分钟车程至冉家坝。 项目的区位存在几个问题： 1、距离商圈配套约3公里。目前距离项目最近的成熟商业配套，可能需要到直线3公里之外的礼嘉核心商圈，出行需要驾车，和城市的核心商业配套仍有较强的距离感。 2、教育配套滞后。项目周围有朝阳小学（公立，在建）、以及规划的中学（公立）和小区配套的幼儿园，未来的教育配套相对完善，但目前项目并没有明确的教育落地。 3、周边环境影响。项目北面靠近公租房社区，虽然不会直接影响小区的居住体验，但可能会影响相对高端的改善型客户对项目的价值感观。 三、项目定位 项目采用小高层+洋房+双拼别墅多产品线组合，最大化市场份额。其中小高层扮演快速实现现金流角色；别墅、洋房通过产品创新、最大化资源利用实现溢价。 问题可能在于，其一，项目的利润完全需要依靠洋房、别墅，面积大、总价高，去化速度慢，项目中后期的资金压力会比较大。其二，对蔡家的改善市场过于乐观，产品不太接地气。 以当时市场环境，我们设想可能有以下几个出发点： 1、蔡家还是以刚需产品为主，单价敏感、总价天花板也相对明显，而别墅业态的去化速度可能无法达到项目的预期，'高低配'的业态可以通过在现金流和利润之间都得到保障。 2、在当时蔡家，城市对外吸附力相对不足，而在市场有限的份额下，增加更多的产品线，可以获取更大市场份额。 3、地块坡地地形、江景资源的稀缺性，希望通过资源最大化，加上产品创新，提升项目的市场竞争力以及实现溢价。 4、在蔡家做了一部分豪宅概念，复制深圳的十七英里的成功案例，这个项目可能多少也融入了些情怀。 四、项目规划 项目的先天资源优势也算是一把双刃剑。利用了高差、江景等条件，以资源最大化为核心理念，但相应的牺牲一定的私密性等。 在商业配套、公共功能配套上进行集中规划，一定程度上能够满足业主的基本生活及高端产品的纯粹性，但依然存在便捷度相对不够的问题。 1、各业态组团化布局。小高层、洋房、别墅的组团划分相对明显，内部动线交叉较少，不同的业态之间，保持了居住环境相对的纯粹性。 2、最大化江景资源。项目利用地块的坡地地形，由北至南根据高差，建筑由高到低，依次布局小高层、洋房、别墅，在景观视野上实现最大化观江面。 3、洋房、别墅的私密性影响，别墅与洋房的高低分布方式，虽然提升了视野和采光面，但对于地势较低的楼栋来说，整体的私密性仍受到一定影响。 4、地势高差大，距离感更强：受地块高差影响，整体规划台地太多，必然出现较多的梯步，加之小区内的配套相对集中，特别是对于年龄相对偏大的业主人行的距离感较强。 5、独立商业，无底商。项目的商业规划相对集中，打造约8000㎡配套商业，包括目前的售楼部。一方面集中商业避免了底商的嘈杂，提高居住舒适度。但在整个小区外部配套相对还不成熟的前提下，加上坡地影响，内部生活便捷度存在一定影响。 6、在小高层组团集中打造功能配套。除了商业之外，比如篮球场、儿童游乐设施、户外剧场的配套都集中在小高层区域，位置相对较远，配套功能与洋房、别墅的联系相对不紧密。 五、现场体验 万科十七英里示范区、售房部及样板房的概念营造非常好。
示范区的实际展示效果可能会让人有一点小失望，相比中央公园的翡翠公园、森林公园，显得特点相对没有那么亮眼。主要有以下几个方面： 1、动线略显复杂：受高差影响，前区入口与售房部的动线联系相对脱节，需要乘坐景观电梯向上才能抵达售房部，整体的仪式感相对有所欠缺。
2、精细化不足：对于整体的看房体验区做到了面面俱到，除了车行入口大量的竹林堆砌，其他区域景观展示也较少，景观细节层次的展示较少。
3、工地对看房体验影响：从售房部到样板房的区域，周边整体开工、开挖的影响较大，包括扬尘，没有进行隔离包装，显得整个建筑、景观展示区比较旧，且嘈杂。 4、对私密性的包装少：从样板房内可以直接看到附近施工的楼栋，包括客厅、卧室、露台，给客户入住后的体验欠缺私密性。 5、硬件、材质的品质一般：从外立面来看，别墅采用了石材，洋房仍采用了真石漆，整体的形象相对缺乏品质感，和洋房300-350万的总价相比有一定差距。 六、户型及价格 洋房退台设计，强化舒适度足够。但洋房户型整体面积偏大，清水交付，硬件并无太多强化。洋房户型面积主要分两类，建面192㎡三房（标准层、其中3F带大露台）、建面261㎡四房（底跃）。主要有以下几个特点： 1、1-2F底跃，其他楼层采用逐步退台设计。但图纸显示，一楼无老人房，比较尴尬。 2、3F配大露台赠送，标准层也都配了大开间的阳台。 3、其他诸如横厅、主卧套房、三卫生间等，在户型上应有尽有。 4、整体户型面积均偏大，显得比较舒适。但在这样的面积下，尺度舒适是必然的。 5、外立面真石漆为主，清水交付，硬件方面并没有给出太多实惠。 建面192㎡四房 （标准层户型）
建面192㎡四房 （3F户型）
建面261㎡四房底跃户型
最后，我们看一下项目的价格，通过与市场价格的对比来看： 1、本项目，据现场了解洋房总价约280-400万。洋房标准层均价16000-17000元/㎡，其中 3F带大露台均价19000-20000元/㎡，总价330-350万；底跃16000-17000元/㎡，总价380-400万。 2、对比区域内市场，蔡家别墅套均总价大约259万，洋房套均总价146万。 3、对比其他区域，中央公园洋房200-250万；悦来生态城别墅250-300万。 项目的洋房产品无论是单价、总价都已经算是'突破天际'。看区域，比中央公园、悦来更高；比业态，总价水平已经可以买别墅了。在这种总价下，给足够的面积就舒适，只需要多花钱而已，户型本身的功能、尺度，已经不太重要。
七、综述：到底值不值？ 1、从区域来看，项目占据了蔡家的最好资源。但蔡家板块对改善型的客户吸附力不足，城市的自身配套、环境等相比北区都没有优势，因此在蔡家做豪宅是需要勇气的。 2、项目自身方面，采用了多业态组合的策略，小高层部分很好地扮演了现金流角色。洋房、别墅利用产品创新、概念包装，结合稀缺资源实现溢价。但项目的改善产品在豪宅定位之下，硬件上并没有过多提升，示范区的细节体验也小有瑕疵，整体市场反应并不明显。 3、这房值吗？万科一直以来都算是比较精明的企业，项目也如此，产品的创新也仅是在户型的面积上做增加，加上总价、单价都明显高于区域其他项目。300万的总价在北区可选择范围很大，而在蔡家买一套清水的洋房可能真的没那么值。 |
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