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撰稿&视觉//邓小小 在苏州，楼市瞬息万变，一切变化都会快得让你猝不及防！ 吴江运东作为园区外溢的板块之一，也称园区南板块，最高光的时刻，莫过于去年上半年，即时跟苏州园区、狮山比，也是有过之而无不及。 千人买房，接连售罄，有的热门楼盘甚至还要多花一笔钱才能买到。那时的运东可谓是万众瞩目，也令其他板块眼红至极。 然而，现在的运东板块热度下降，在售楼盘还有因为资金回笼问题而大幅度降价推出...... 不得不感叹，如今运东太需要一把火了！ /板块楼盘分布图 好在，2020下半年，运东4大纯新盘闪亮登场，推新热潮来势汹汹，最快本周开盘！ 上周中交九雅领取首张预售证，备案均价20752元/㎡，这个价格是运东南最高价，且这也是今年运东第一个入市的纯新盘。 当然，最近中建河风印月也传出要开盘入市，并且价格和中交九雅基本持平。 有苏南房观粉丝说，希望同一时间开盘，两大纯新盘正面杠一下，看哪个新盘更受欢迎。 那么，运东其余楼盘最新动态如何，是不是也想分一杯羹？ 苏南房观直击运东，带来最新楼盘消息！速看！ 1 中建河风印月 1、装修：毛坯交付 2、推出产品：7幢11层洋房，一梯两户，一期共推154套房源 3、开盘时间：预计本月中下旬开盘 4、开盘户型：98㎡和118㎡ 5、预约方式：开通民生银行电子账户，冻结2万元资金 6、得房率：两个户型得房率在80%以上 7、物业：自家中建物业 8、预约客群：园区、姑苏、吴中都占有一定比例，地缘性客户有，但不是很多。 9、交通配套：轨交4号线庞金路站，步行约20分钟 10、教育配套：紧靠运河实验学校（在建）和北大新世纪苏州外国语学校（在建），预计明年9月份开始招生。 上午到达售楼处，从现场来访来看，约4组客户看房，人气开始逐渐放平。 其中一个年轻女性，正在缴纳2万意向金，预约完成，提前恭喜这位可能成为中建首批业主朋友！ 从置业顾问口中了解，项目共拟建33幢住宅，首开7幢洋房，推98㎡和118㎡两个户型，均价大概率与中交九雅持平，整体约2万出头，98㎡总价205万左右，118㎡总价244-250万左右。 其次，项目目前98㎡户型预约客户比例1:1.5；118㎡户型预约客户比例1:1.2，当客户比例达到1:2就截止预约，随后开盘。 在案场，这个项目最大的核心价值就是户型，洋房两个户型都是做的横厅设计，且看起来通薄透，对比周边其它几家楼盘，户型占有明显优势。 建面约98㎡户型，三房两厅两卫 ▽▽▽ 建面约118㎡户型，四房两厅两卫 ▽▽▽ 要注意的一点是，项目首开第一排洋房前面正好是旭辉地块，中间隔一条马路，如果后期旭辉规划高层，大概率也不会对第一排洋房产品带来视线和采光上的影响。 最后，从工程进度来看，项目前面第一排的洋房已经建到地面4层，进度很快。 2 中交九雅花园 1、领取预售时间：7月1日取证，整体备案均价20752元/㎡。 2、装修：硬装 3、推出产品：3幢洋房（位于3#、5#、8#）和1幢高层（位于9#），一期推282套房源。 4、开盘时间：今日开盘，采取线下开盘方式 5、开盘户型：洋房（3#、5#）建面约102㎡，洋房（8#）建面约117㎡；高层（9#）中间户约89㎡、边户约100㎡。 6、物业：绿城物业
从案场实探来看，项目南面一路之隔是运河公园，整个小区是由8幢洋房和5幢高层组成，期房交付。 案场销售透露，预约认筹客户比例约1:1，将在今日（7月10日）开盘，就在项目售楼处。 其次，销售自己也表示，中建河风印月户型做的好，样板间给人空间很大，这是我们的短板，但是我们价格与他们放风价基本持平，且还是硬装，性价比我们占有一定优势。 不过，对比运河名著高层18631元/平的均价，项目性价比依旧不吃香。 整体而言，项目没有鲜明的核心价值，且因为项目工期的关系，样板间前期一直没出来买房人只听地段、产品品质很难有说服力，所以预约客户比例1:1也是正常现象，毕竟看不到房子以及硬装标准，很难让人下手买单。
3 新希望锦麟府 2020年3月6日，新希望锦麟府最后1幢高层取证，共434套房源，毛坯交付。 本次备案均价19583元/㎡，总价区间约180万-263万。
项目是去年5月份开盘入市，累计取证5次，所有房源楼幢全部领取完毕，截止目前为止，一年多时间，已经网签382套，准网签率不高，可售房源还有630套。 其实项目品质不错，无奈板块内刚需客群占主力，户型偏改善，加上价格优势相对较小，大概率还得卖上很长一段时间。
在售楼处里，销售表示，112㎡复式产品因为得房率高，赠送面积大，所以这个产品户型全部卖完。 高层107㎡、137㎡、142㎡还有房源在售，只是卖得慢一点，尤其是137㎡和142㎡这两个户型，去化吃力，下半年这两个户型将是主推。 叠墅产品上叠都卖完，中叠就剩下少量房源，下叠房源所剩相对较多。 当前项目现房销售，叠墅已经交房，高层产品今年12月份交房。 4 运河名著 2020年6月19日，项目二批次601套房源取证，高层产品，准现房交付。 本次领证备案均价18631元/㎡，累计领证2次，领取总房源947套。截止目前，以网签183套，可售房源716套，另外还有少数楼幢房源待领取。 注意！因为网签滞后，6月20日加推的房源网签还没释放。
从现场实探了解到，项目去年年底开盘入市，卖得一般，今年6月20日项目半年度冲刺，加上需要回笼资金，加推2幢高层，其单价仅1.78万/㎡，成为跃为板块价格洼地，性价比很高，去化量显著上涨。
据悉，预计7月15日项目将加推6#高层，目前已经开始蓄客，均价1.86万/㎡。 其次，准现房交付，今年12月30日前交房。 销售透露，项目大户型所剩房源较多，小户型105㎡卖得最快，洋房只有8#楼在卖，所剩房源不多，其它都还没开。项目打算今年年底前高层全部清掉。 在案场，约有3组客户来访，可能是因为其性价比高，所以人气也还行。
5 佳兆业湖心溪岸 与运河名著一样，项目累计取证2次，总领取房源585套。截止目前，以网签439套，可售房源还有133套。
据案场销售称，项目去年9月28日开盘入市，总体卖得一般，11月份又加推一次，加上今年顺销，整体还剩少量房源在售，接近尾盘。
最新动态，当前在售2#和7#楼，复式洋房单价约2.1万/㎡，高层单价约1.85万/㎡。 其次复式洋房还剩约20套，面积约140㎡和底复约220㎡，高层建面约119㎡，将在8月份交房，属于现房销售。 由于现在中建和中交两个纯新盘出来了，且户型小、总价低，板块总价瞬间拉低，一定程度上影响项目成交量。
不过，苏南房观实探发现，项目售楼处对面就是正在建的运河实验学校和北大新世纪苏州外国语学校，其教育资源就在家门口，这个价值就很占优势了。 最后，据销售爆料，位于运东北的联发棠颂对外是清盘，其实藏了不少房源，还有200多套在售。 苏南房观特意也查了一下联发棠颂网签，但我们发现还真有不少房源处于可售状态，去化速度较慢啊。 6 旭辉12号地 旭辉12号地位于庞山路东侧、东太湖大道北侧，与中建河风印月一路之隔。
/旭辉地块位置 20205月19日，旭辉以总价19.8亿元竞得该地块，楼面价12097元/平，溢价率13.48%！ 注意！这是旭辉首次进入吴江运东，且该地块自带幼儿园，加上成交楼面价并不低，后期备案均价大概率会超2万/㎡。
从现场实探来看，由于旭辉地块暂未出规划公示，因此地块还处于晒地皮阶段，距离入市还有一段时间要等。 7 绿地香港19号地 7月7日，绿地香港以总价26.51亿元竞得该地块，成交楼面价9795元/㎡。该地块是吴江运东巨无霸住宅项目，共27万方。
从位置上看，地块靠近同津大道和常台高速，还有轨交4号线同里站，不行约10分钟，地段位置并不差。
由于该地块刚刚成功出让，规划公示也没有出来，所以项目信息偏少。 不过，可以肯定的是，绿地香港动作一直很快，预计第四季度这个项目就会对外发声，大有可能会年底前开盘入市。
最后，苏南房观综合分析，得出以下结论。 1、房价走高，缺少配套。实探发现，整个运东南板块城市界面有待提高，大片空地较多，烟火气稀少，缺少大型商业配套，但新房市场则是量价齐升的趋势，客群以刚需和外区域为主。
好在，板块即将迎来6万㎡大型商业综合体——天空之城，有效填补商业空白，由博洛尼与红星美凯龙联手打造，生活便利一步到位。 板块最大优势莫过于教育配套，在建的运河实验学校占地8万方，规模九年制学校10轨90班，可容纳学生4500人；北大新世纪苏州外国语学校，涵盖幼儿园到高中，一站式教学，两所学校都预计在2021年9月投入使用。 其次，还有运河名著和旭辉12好地各自带一所公立幼儿园，其它楼盘均可享受其教育资源。 2、户型小，总价低最吃香。摸底整个板块在售以及待售项目了解到，100㎡以下的小户型最好卖，既能做到总价低，又很好控制了面积，功能性一步到位；高得房率的小复式产品，去化速度也快。反之，大户型去化困难，总价上去了，买房人预算不足。 |
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