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客户是房东，将一厂房租给承租人。承租人来函件，以疫情期间广东省公寓管理协会向房东发出减租、免租的的倡议，并以自己对转租承租人免租为由，向客户提出减免租金的请求。客户咨询我的意见。全国人大法工委在记者发布会上说新型冠状病毒引起的肺炎疫情属于不可抗力，让许多承租人认为此种情况下有权要求房东减租、免租、并有权解除租赁合同。其中的法理，不可不辩。 一、该承租人的请求是否合法 1.全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟在2020年2月10日表示，对于因此不能履行合同的当事人来说，新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。 但是全国人大常委会法工委发言人的讲话中强调的是“因不可抗力不能履行合同”，可以部分或全部免除责任。对于承租人与出租人签订的厂房租赁合同来说，该合同并不因疫情而不能履行，承租人承租厂房的经营行为以及因各种原因（包括疫情）产生的盈利和损失，本不属于厂房租赁合同的内容。因此，对于该厂房租赁合同来说，不存在因不可抗力不能履行的情形，承租人应当依法及时支付租金。 2.2020年2月9日，广东省高级人民法院发布了《关于依法审理新冠肺炎疫情防控期间民事行政案件的通告》，通告第六条规定“妥善处理合同纠纷。因疫情发生以及防控疫情应急措施等原因，导致买卖、租赁、旅游、住宿、餐饮、运输等合同不能履行，或者按合同履行对一方当事人权益有重大影响的，可以根据约定解除或者变更合同；没有约定的，鼓励和支持双方当事人协商解决，经济损失按公平原则合理分担。” 仔细阅读客户发来的厂房租赁合同，并无因疫情发生以及防控疫情应急措施等原因对合同履行一方当事人权益有重大影响的有解除或变更合同的条款。广东省高级人民法院的态度是鼓励和支持当事人协商解决，经济损失按照公平原则合理分担，这种鼓励和支持是倡导性的，并无强制效力。 二、当然，客户也可根据经营实际情况、与承租人的合作情况、疫情对厂房转租承租户经营的影响等做出是否减免租金的决定。 据新京报报道，疫情爆发以后，为了消解商户部分经营压力，万达、龙湖、华润、新城、远洋等超二十家房企对商业地产推出减免租金的举措。减免期在1月25日至2月2日、1月25日至2月24日之间，长短不等。但该种减免均是房地产商自主决定的行为，并非房地产商的法定义务。 2020年1月31日，广东省公寓管理协会等民间团体，向房东发出减免租金的倡议，倡议减免租金，倡议免除租户2月租金、3月、4月租金减半。但该倡议主要是对住房类房东发出的倡议，该协会与厂房及商铺等并无直接关系。 综上，我认为客户作为厂房的房东，并无法定减免租金的义务，但也可以根据与承租人的继续合作情况、疫情对承租户造成损失等情况，自主决定是否减免租金。鉴于承租人承租厂房后基本上是转租给转租承租人使用，客户如要做出减免租金的情况，建议考察疫情对厂房实际使用是否有影响、影响大小，并考察承租人对转租承租人减免租金的实际情况来进行，并根据损失共担的公平原则进行减免。 |
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