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距离2020年结束还有不到两个月，很多朋友在准备上车了。 买房最忌讳匆匆忙忙做决定，我觉得看一个楼盘，至少要往前追溯半年，观察价格的表现。 如果稳步在涨，说明市场预期普遍看好，销售的控盘能力也比较强，后期比较有保障。 如果价格一直在下调，那么不好意思，你买了以后，它也很难坚挺起来。 下半年以来，广州新房量价齐涨的消息不绝于耳。 与此同时，“降价潮”这三个字又频频出现，看得大家一头雾水。 K姐多次强调： 两极分化，是广州楼市的重要特点。 广州的房价，哪里跌得比较厉害？哪些新盘悄悄在涨价？我搜罗了广州最全名单，把所有涨跌情况列出来，让你一目了然。 如果你觉得还不够过瘾，可以在文末扫码，认识一下我的同事东川，他可以给你提供更多的情报。 免责声明： 1.以下报价综合参考房天下、乐居、房王网三大平台的最新动态及数据，受楼盘售卖期数、户型、折扣促销活动等影响，如与实际有出入，请以楼盘现场为准，数据仅供参考。 2.以下榜单不包括半年内价格持平以及推出时间不超过半年的楼盘。 大家都知道，天河跟越秀，是广州一二手房均价最高的区。 从价格来看，新盘房价也站得最稳。 近半年来，天河跟越秀是广州唯二没有新盘降价的区，新盘价格都很坚挺。 可见山顶高是高，但位置有限，视野好，抗跌性也更强。 这也是为什么，通常买在中心区中心地段的人，对房价下跌的焦虑要远小于其他人。 佳兆业壹号最夸张，显示调价直接到了10万+，幅度高达3.25万/㎡，当然也有可能是在售户型的区别，变成了妥妥的豪宅。 天河星作上调3000元/㎡，珠江花城上调3000元/㎡，世贸天樾上调1万元/㎡…… 天河的新盘调价的时候，真的是连招呼都不会跟你打一声。 不过，买在天河越秀，也不完全等同于买在“山顶”，目前还是有得挑。 “宇宙中心”珠江新城自然不是人人都高攀得起，但珠江新城东部正在快速发展起来的天河智谷、广州金融城片区，新盘5字头就可以入手。 5字头跟10万+之间的价格差，更多来自于规划兑现的时间差。 只是，天河的魅力在于，它让人更加笃定，今天的5字头很快就能爬上去。 像天河星作、珠江花城这样的新盘，近半年来基本都是受到周边板块的利好辐射，悄悄涨价。 只要天河东部的利好持续注入，这些楼盘除非自己“作死”，否则降价的几率不大。 中心区剩下的海珠、荔湾跟白云三个区，大部分新盘价格持平，少部分出现波动，总体来说幅度不大。 荔湾出现降价的楼盘主要集中在供货大户——广钢新城板块。 葛洲坝广州紫郡府均价4月到7月“两连降”，均价从4.9万/平逐步下调到4.7万/平，跟此前学位爆雷有关。 振业天颂花园同样在下降，2月疫情期间报价下调1000元/平，6月又降了3000元/平。 但同样在广钢新城，保利碧桂园公园大道恰恰相反，两连涨。 不仅在疫情期间上调了1000元/平，4月均价又继续上涨2000元/平。 结合三个盘的成交数据来看，涨价的保利碧桂园公园大道，成交表现是最好的，另外两个降价盘的成交量则较少。 当然，卖得多与少，跟楼盘的推货量也有关。 但去化率高低跟房价涨跌之间的关系，放在其他区也多半如此，是比较一致的。 比如白云区的保利阅云台跟华润置地润府，两个盘都在去年底推新，产品都是复式住宅，一个去化率87.2%，一个去化率33.3%。 从近半年的价格来比较，保利阅云台涨了2000元/平，华润置地润府降了4000元/平。 成交旺不旺，依然是影响价格变动的一个重要因素。 白云的房价，就像一个缩小版的广州，冷热不均，非常明显。 白云房价落差很大，低至2字头，高至10万，都有。 就像广州既有从化花都1字头的楼盘，也有天河海珠处处10万+的楼盘。 但白云没有非常明显的板块涨跌差异，各有各的客源和热度。北部四镇的楼盘不见得跌，白云新城的新盘也不见得必涨。 下跌最惨的是华远云和墅，这个超级豪宅别墅盘，已经卖了很长时间了，终于从10万+的宝座上，悄咪咪挪到了9万。 朗云花园调价也很厉害，直接暴跌了9000元/㎡，不知道此前买了这个盘的业主，心里是什么滋味？ 这半年，手中的资产，价值简直是蒸发了百万啊。 同样在下调的楼盘还有华润置地广州润府、金地仰云、流溪半岛等。 也有一些楼盘在涨价，属于卖得相对比较好，但幅度都在2-3千元/㎡，不算很夸张。 相比之下，广州的板块分化就比较明显。 黄埔、南沙、番禺以及花都近半年的楼盘都是涨多跌少的态势，增城跟从化则是涨少跌多。
黄埔除了实地常春藤（下跌1500元/㎡）之外，其他新盘近半年内都出现不同程度的微涨。 知识城的新盘涨价势头最明显，其次是长岭居板块跟科学城香雪板块。
增城降价的板块主要集中在朱村，涨价则主要分布在新塘。 普遍下调的增城，幅度并不算很大，多数在1-3千/㎡的范围。
文章篇幅有限，如果你想了解更多感兴趣的新盘，欢迎在文末扫码认识我的同事东川。 他经常跑市场，熟悉新盘的情报，也可以替你打听一些最新的变化。 楼市风雨变幻，掌握最新的信息，决策才能少一点冲动，多一份理性。 2020年快过去了，祝大家都买到心仪的房子。 |
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