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公共配套设施对外转让的土增税筹划 汪道平 最近财税评论Lawping学习和发布了一些地方土增税或房产管理的政策，是自己学习的一个过程，也为读者提供一点各地政策口径的启发。 今天主要谈谈对2016年厦门市土地增值税清算管理办法中第三十九条一项条款的想法。 举个简化例子，某房企共开发两期住宅，配套车库，以及配套幼儿园，主要成本、售价、土增税测算情况如下表。 可以看到，如果幼儿园不做公配作为单独业态销售，比做公配要增加0. 64的土增税，当然收入也同时增加了3，对企业整体利润还是划算的。 但还有一种情形，就是厦门办法里边提到的，如果做公配分摊清算了，然后将幼儿园对外转让的情形，由于幼儿园成本已经作为公配分摊到一期和二期成本中了，保留成本为0，因此厦门要求“应当单独进行土地增值税清算，且其扣除项目金额确认为零。” 测算如下： 也就是说幼儿园后续要适用最高的60%土增税率，比不做公配销售整体要增加1.16的土增税。虽然收入3可以覆盖这部分土增税，但总体来看是很不划算的。相当于前边做公配省的税，现在变本加厉交回来了。 然而，由于企业经营环境瞬息万变，如果已经走到了这一步有哪些筹划方式呢？ 以下做法抛砖引玉，供读者参考，如有更好方式也请留言。 根据规定，土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按月汇总进行土地增值税纳税申报。 而减并申报推行后多数按季度申报，假设2021年三季度幼儿园销售，由于车位时负增值，一般有很多未售，可以考虑在销售幼儿园时一定搭配销售车位，搭售成本越大，那么在后续尾盘销售申报时扣除额越大。 简要测算如下： 可以看到，搭配车位销售越多，适用税率和税负下降越大。至于搭售给谁，可以根据市场情况来定，可以和幼儿园销售捆绑，也可以促销卖给业主，抑或是做内部资产划转（适用契税免税、增值税不征等优惠）。 还有，企业在尾盘销售其他增值率较高的物业时，也可考虑搭配低增值甚至负增值的物业一起，这样可以起到降低税负的效果。 不过，对于厦门要求的“应当单独进行土地增值税清算”如何理解，是否可以和尾盘车位搭配销售？我理解不让搭配清算是没有道理的，可以收入、成本合计后一并填报尾盘销售申报表。 厦门提到的这种情况很多地方其实也存在，比如某些地方企业开发的产权车位企业可以自己选择承诺作为公配设施，但后续如果要销售，则直接按无成本计算土增税，适用60%税率。 当然，从企业角度还需考虑资金成本，毕竟当期少缴税换取时间性价值，还是以后可能多缴税再来想办法，也是可以测算考量的。 你怎么看呢？ -- END -- 【房地产税筹72变之3】增值税销售额、企业所得税收入、土地增值税收入不再傻傻分不清 【房地产税筹72变4】一头雾水的劳务报酬和经营所得？以地产企业全民营销为例 【房地产税筹72变5】营改增后回迁安置房涉税处理的敏感性分析 【房地产税筹72变6】营改增后无偿移交保障房涉税处理的敏感性分析 【房地产税筹72变7】增值税预缴税会处理及超税负率预缴的解决方案（上） 【房地产税筹72变11】计税毛利率对企业所得税税负的敏感性分析 【房地产税筹72变12】计税毛利率对三大税综合税负的敏感性分析 【房地产税筹72变13】期间费用对预售阶段企业所得税以及综合税负率的影响 【房地产税筹72变18】各项面积指标及土地成本分摊的两种方法 【房地产税筹72变22】案例解析房地产开发企业特定业务纳税调整填报 【72变之28】房地产企业所得税预缴申报和年度申报的协调（上） 【72变之29】房地产企业所得税预缴申报和年度申报的协调（下） 【72变之30】土增税核定征收时点只能在纳税人符合清算条件后 房地产业纳税风险评估业务指引 ——税务师行业涉税专业服务规范 “房地产开发企业、从事房地产开发的纳税人”等概念界定对三大税的影响和筹划 免责申明：本文所述和评论纯属学习探讨，不构成任何财税产品推荐或实际操作建议，亦不构成财务、法律、税务、投资建议、投资咨询意见，对任何因直接或间接使用本文涉及的信息内容进行操作等所造成的一切后果或损失，不承担任何法律责任，感谢支持！ |
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