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丽兹酒店公寓，紧邻英国伦敦绿地公园，最便宜的房间每晚也要285英镑。因其知名、高端、舒适，引来很多名人入住，其中就有“铁娘子”撒切尔夫人。 撒切尔夫人的房间，陈列着法国路易十六时期的古董和镶有24K金的家具，据说住一晚要花3660英镑，得到了夫人的喜欢，并选择在这里安度晚年。 不只是撒切尔夫人，美国的迈克·阿瑟将军同样选择了纽约的公寓养老。 公寓在国外是高端业态，在民国时期传入中国仍是如此。比如鲁迅、徐志摩等文化名人，尽管从收入上来讲“不差钱”，但他们在上海居住多年，却一直租住在公寓。 世事变迁，很多词汇有了本质的变化，和“小姐”一样，公寓不知从何时在公众视野中变成低端住所代名词。 郑州也是这样。 尽管开发商们一直以行动破解偏见，比如正弘丽汀公寓、宝能中心公寓等，都在营造一种高端生活，但市场上鱼龙混杂，以至于我一直奉劝粉丝朋友： 郑州90%的公寓都不能买。 NO. 1｜壹 郑州90%的公寓都不能买？根源并不在于开发商或买房人。 今年9月5日，郑在说房推文“这次，我们呼吁：请给郑州的公寓一条生路！”呼吁从三个方面，为公寓松绑： 1. 开发环节：给予土地出让政策优惠，允许商务用地配建公寓。 2. 交易环节：降低公寓购买门槛，调减二次交易中的税费，激发市场活力。 3. 使用环节：支持商业公寓水、电、气、暖按照民用标准收费，购买首套房产为商业公寓者可落户、子女就近入学。 郑州的公寓之中，有90%的公寓不能买，而剩下的10%之中，为什么能买呢？ 关键是适合。 这10%之中，更多的是有效破解了三大症结中某一项，并且在某方面独具优势。 当下的郑州，很多住宅也是这样，和公寓本质上就是五十步笑百步的问题。所以，请你在买房的时候，不要再像以前那样投机，尤其是针对高端住宅。 郑州的住宅，高端莫过于北龙湖。而北龙湖因其资源垄断性和区域纯粹性，圈粉无数，但动辄千万起步的门槛却让人望而却步。 然而，如果有着一定的经济实力，有居住北龙湖的真实需求，却需要更低的门槛和更高的性价比，有没有机会？ 有，这就是10%公寓之中的代表：河南卢森堡中心大公府。 NO. 2｜贰 卢森堡，全称卢森堡大公国，是欧洲大陆仅存的大公国（以世袭大公为元首的国家）。因国土小、古堡多，又有“袖珍王国”、“千堡之国”的称呼 。 郑州的一个楼盘，在坚决制止崇洋媚外的当下，敢用欧洲国家名字命名，自有缘由： 2014年，河南民航发展投资有限公司收购卢森堡货航35%股权，打通了中原到欧洲的空中通道； 2017年6月14日，卢森堡首相贝泰尔访华。我国领导人接见他时，明确提出中方支持建设郑州-卢森堡“空中丝绸之路”，提高人员往来便利化水平。 同年9月，河南省制定下发了推进郑州—卢森堡“空中丝绸之路”建设专项规划和工作方案，指出要建设“河南卢森堡中心”。 2018年4月16日，卢森堡旅游签证(郑州)便捷服务平台在北龙湖正式揭牌，河南卢森堡中心接踵而至，赋予北龙湖站在时代前沿看世界的高度。 2018年6月27日，河南首个大型涉外服务综合体河南卢森堡中心在郑东新区正式开工建设。 前后四年，终于落地。并且成立了“三级联动”的开发商：40年开发经验的央企招商蛇口、国企河南航投和隶属于郑东新区管委会的郑新建投等作为股东的郑欧丝路建设发展有限公司。 这就有力保障了卢森堡中心作为“一带一路”落地的载体和成果，并将成为展示国家的一个窗口，也为普通人开启了一个风口！ NO. 3｜叁 建筑可以被超越，但占有的资源却独一无二。 河南卢森堡中心，位于北龙湖核心板块：东风渠以北、如意东、西运河合围环抱区域；扼守龙湖中环路、如意西路两大主干道，傲踞如意湖CBD、龙湖金融岛两大核心中轴线；系地铁4、6、8号线三条轨道交会之处。 优越的位置，便捷的交通，还有着完善的配套。除了自身所带的商业配套外，还有龙湖里、龙湖南里（规划）、瑞安新天地（规划）等；区域内教育有上海师大附中、枫杨外国语中学等；医疗资源有郑大一附院…… 再看整体规划，建设用地约193亩，分为5个地块。其中1号、2号地块定位全部自持的甲级写字楼，将来分别是定位国际金融总部的“欧洲之窗”和卢森堡签证中心；3号、4号、5号地块部分销售，建设包括商务办公、会议展览、商业设施、国际公寓等，但要注意的是，只有3号地块的大公府，既是自带涉外IP的属性打造国际公寓，也是普通人入住河南首个大型涉外服务综合体的机会。 NO. 4｜肆 与普通住宅客户相比，高端公寓客户除了对地段和资源占有有更高要求外，更为注重产品价值，以及奢阔的舒居享受。这一点，在卢森堡中心大公府体现的淋漓尽致： 1. 超低容积率：容积率1.49，楼栋高控制在20m以内，层高约3.1米。 整个北龙湖在规划之初，指标严苛到无法想象，核心片区地块均在18-24米限高范围之内，河南卢森堡中心正处于核心区域，限高20米，容积率约1.5-1.8，低密度属性与生俱来。 一定程度上来说，容积率与舒适度成反比。因此，容积率1.49的大公府，公寓洋房比着北龙湖任何一个楼盘不遑多让。 2. 超大面积户型：建面约145-225㎡的低密6层洋房公馆。 作为容积率低至1.49的6层洋房公寓，大公府电梯入户，户型上则是约145㎡三室两厅两卫、约165㎡四室两厅三卫、约185㎡四室两厅三卫、约225㎡五室两厅四卫。 ▲大公府约165㎡四室两厅三卫户型图
▲大公府约185㎡四室两厅三卫户型图
▲大公府约225㎡四室两厅三卫户型图 这样的户型及面积，和同类住宅产品没有丝毫区别，但却是公寓的价格，总价在400-500万之间。 而且，大公府通“双气”，即天然气和暖气。在交付之后，特聘拥有国家一级物业管理企业资质的招商局首长物业为广大业主进行首长式服务，超过大多数住宅物业服务水平。 总之，这是城市中产“踮踮脚”就可以住进高端板块高端项目的机会。 3. 卢森堡建筑风格：北龙湖众多中式建筑中的稀缺欧式风格建筑。
根据规划要求，中环路两侧建筑造型须体现坡屋顶元素。区别于北龙湖众多中式建筑，大公府建筑立面风格延续和呼应2号地块“千堡之国”的理念，通过屋面金属材质和外立面石材墙身，打造了“三段式”的卢森堡建筑风格。 整个园区景观设计由国内知名景观设计公司山水比德整体打造，采用简欧风格打造“行走中的宫殿花园”。 NO. 5｜伍 然而，公寓毕竟是公寓，出手之前一定要想清楚一些问题： 1. 毋庸置疑，大公府是一个购买门槛低，性价比高的项目。从目前入市情况来看，北龙湖很少有800万以下楼盘，可同样容积率与超大户型面积的大公府，居住功能和体验并无差别，价格却只有三五百万，是真正的购买门槛低、性价比高的项目。
2. 如何解决学区问题？这个公寓，与北龙湖同类住宅相比，动辄节省三五百万，如果从节省出来的三五百万中拿出50万解决孩子上学的问题，并非难事。而且，北龙湖私立学校比较多！ 3. 如何看待生活成本比较高的问题？相较于区域同类住宅，生活成本也就是水电，这么一套房子，一年能多多少呢？也就是一两千块钱，至于吗？ 想明白了这些问题，就能理解大公府的高性价比了！ 真正唯一的区别，在于外立面。但卢森堡中心大公府放在北龙湖众多新中式楼盘之内，是唯一欧式风格，识别性非常强，这并非坏事！以至于有老炮看了之后调侃，“这也许是北龙湖最不容易迷路的楼盘！”
更重要的是，卢森堡中心大公府体现着顶级阶层人居法则中对中心稀缺资源的占有： 地段、环境、资源，和建筑的唯一性。 更何况，随着北龙湖商圈日益成熟，欧洲之窗、千堡之韵的建成，“一带一路”的深入，这个公寓的客户将不只是郑州精英阶层！但可以肯定的是，北龙湖的房子价格坚挺，河南卢森堡中心的地位更加不会动摇。 这是经济规律，更是自然法则。 NO. 6｜结语 买房，到底在买什么？ 绝不是钢筋水泥的冰冷建筑，而是有着温度的生活方式。因此，房子正是打开生活方式的入口。 河南卢森堡中心大公府，除了作为降低北龙湖豪宅门槛的入口，更能破解郑州人对公寓的偏见： 公寓，原本是一种高端生活方式。 本期话题 |
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