300万要在郑州买改善房？呵呵……

郑州到底有没有改善房？

总价300万的房子是不是改善？

最近，我在郑州主城区密集看了20多个楼盘，这是期间想到的问题。

能搞明白，首先要郑重感谢金茂如意府一则开盘官宣，之后才得出两个结论：

  1.  郑州买房鄙视链：豪宅>改善>刚改>刚需>要不起。

  2.  总价300万的房子叫刚改，不是改善。

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一、先说郑州顶端豪宅， 800万走起

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从房产交易上看，2016年郑州就有了单套总价1200万的房子。现阶段放低身段的北龙湖，同时被开发商降低了门槛。原来好像青楼花魁一样的豪宅，没有300万验资想看一眼都不行，现在虽然没有像窑姐一样站在门口拉客，但也是打开窗户对着大街行人眉目传情。

一大波消费降级却还要高攀豪宅的业主带着钱就来了，从500万到800万的人乌央乌央地挤满了售楼部！

金茂如意府开盘官宣就是证明：

时间：2020年6月16日20:00-22:30

地点形式：现场摇号开盘

推售产品：洋房210套（143㎡112套   165㎡70套  185㎡28 套）

蓄客量：353组

到访量：254组

成交情况：成交193套，去化率92%

成交价格：143㎡  3.7-3.9万  165㎡  4.0-4.3万  185㎡ 4.5-4.8万

这让南龙湖某楼盘傻了，同是“龙湖”，还做了6年首付分期，为什么还是门可罗雀？

不用着急，北龙湖这种房子还能卖上几年，说不定能卖到6年首付分期的售楼部交房！

然而，这样卖出去的房子还算豪宅吗？

用梅花引小姐姐的话说，郑州豪宅咋滴也要千儿八百万吧？

因此，从总价上讲，郑州豪宅不能低于800万，才能安然处于郑州买房鄙视链的顶端。

所以，即便是北龙湖业主，如果房子总价低于800万，一定记得逢人少说两句自己北龙湖业主的身份。

免得被对方问：是硬挤进去的吗？

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二、再说改善，500-800万

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鄙视链的顶端和底端并没有区别，都是阶段供应过剩。然而，北龙湖伪豪宅业主原本是改善人群。因此，我不知道金茂如意府开盘这么好，未来天奕、嘉里中心雅颂居、康桥美庐湾会不会因为客群叛变而伤心！

所以，500-800万之间就是改善。

试想一下，郑州主城核心区嘉里中心的住宅雅颂居多少钱？南四环万科大都会一楼带院的洋房多少钱？经开区滨河国际新城的康桥美庐湾多少钱？

都是总价轻松超过600万的房子。

你们这些浓眉大眼的客户，也叛变了革命？

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三、说说刚改，200-500万

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之所以200万起步，是因为郑州南区和西区的改善房门槛却很低：

南龙湖正商智慧城，190㎡的顶楼复式洋房总价220万；

二七区南三环亚星双河居140平四房总价200多万；

常西湖新区碧桂园凤凰城140多平四房总价200多万；

中原区康桥玖玺园142平精装高层预计总价200多万。

前面三个楼盘既有刚需，又有刚改，可康桥玖玺园完全是冲着区域改善来的，你看价格也很惊喜不是？

因此，总价200-500万之间的房子就是刚改，而我开头提到的300万，妥妥滴这个区间。

不要说区位差异，即便是房价便宜的郑州南区和西区，300万能买到纯洋房社区吗？

我没有发现。

另外，这个段位倒真是有几个不错的房源，东边广电天韵、英地金台府邸；南边盛澳金尊府；西边康桥玖玺园和常西湖碧桂园凤凰城；北边万科民安江山府、保利海德公园、中海湖滨世家等，都是我拿着300万动心的房源。

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四、200万以下都是刚需

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郑州本身就是刚需之城。

当前，我虽然没有数据支撑，但可以预测：

从豪宅到改善到刚改再到刚需，郑州的房源和客户都不是倒金字塔型，而是一个倒置的漏斗或者喇叭。

200万以下，有着大把的人群。

另外，不超过200万的预算，完全可以在便宜的南区和西区其实能买到不错的新房，也可以在东区和北区买到一些二手房，更可以在港区和南龙湖大挑特选，但户型、景观、交通、区位、配套、品牌和物业之类的就不要讲究那么多了！

因此，所谓刚需，就是郑州有房，不扯别的。

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结语

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所谓升级，是捷安特换成汽车，卡罗拉换成奔驰，各方面都有明显改善，而不是捷安特加个车棚，卡罗拉换成高配！

买房也一样。

然而，郑州买房升级却存在效用递减，没有房子的人买房是升级，但刚需再换成刚改，就只能仅仅是房子大一些，区位、配套、品牌和物业某方面得到了改善而已！

再往上看，从刚改到改善，从改善到豪宅，都是不断满足了居住需求，但也不再会出现“卡罗拉换成奔驰”的升级。

毕竟刚改和改善，改善和豪宅之间区分并不明确，有时候反而能出现逆袭的现象：

豪宅未必胜过一些改善，改善未必胜过刚改，刚改未必胜过刚需。

所以，请勿轻易鄙视他人。

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