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号称“中华第一村”的祈福新村近日又双叒出事了！ 小区近日发生一起入室抢劫案，某业主的小孩放学期间遭到陌生人尾随进屋，歹徒拿刀勒索业主给5万元。 消息爆炸式传遍整个社区，弄得人心惶惶。 这已不是一次祈福新村传出负面消息了。作为拥有近20万业主的超级大盘，祈福新村时不时便有类似的恶性事件发生。 俗话说，林子大了什么鸟都有。 超级大社区的通病之一，就是体量大，人流复杂，导致管理起来难度大。 像这样的超大社区，到底值不值得买？ 去年疫情期间，祈福新村就频频登上热搜。 多起感染事件就发生在这里，据悉社区的确诊患者一度占据番禺的三分之一，让人闻之色变。 居住人群庞大，管理难度大。 番禺的祈福新村，居住人口近20万人；增城的凤凰城，社区居民15万人；天河的华景新城，号称10万人口社区…… 像这样的社区，往往就是一个小镇规模，各种配套齐全，超市、菜市场、药店、医院等应有尽有。 但同时，社区内部人流量极大，带来很高的管理难度。 拿上述案件来说，祈福新村每天进进出出无数人，保安或巡逻人员在日常中觉察不到歹徒嫌疑，也是在所难免。 另外，由于小区颇大，物业人员也不可处处能做到尽善尽美，总有一些不尽人意的地方。 如单车被偷、垃圾分不类、乱停乱放等情况，物业有纰漏也属正常。 事实上，物管问题，一直是不少超级大社区的通病。 一方面，由于人口众多，居民素质参差，单靠业主的自觉显然不现实。 而要顾全物业的方方面面，清洁、绿化、交通、安全等，则需要大量的大管理人员，成本陡增，一般的小区物业难以做到； 另一方面，业主人数众多，成立业委会就不易；而想要换物业也更是难上加难，需要将所有业主凑齐，还要2/3以上业主同意。 而且业主需求难以统一，众口难调，物业管理难以有效解决所有居民的实际需求，导致物业与业主矛盾尖锐。 另外，人口众多，还会带来一系列的问题，简称为大社区病。 其一，就是交通不便。 超大型社区，人口多，早晚高峰，业主蜂拥着去上班，必然会导致主干道塞车，拥堵严重。 不少超大型社区可能会设置楼巴运营中心，不过由于楼盘实在太大，等楼巴的人也多，平日上下班出城和回城，也要等候多时才能上车。 增城的凤凰城就是一个例子，早高峰出行，凤凰大道往往挤满各种私家车，堵塞严重； 虽然区内内巴士路线有四五条，但去市区上班一点都不算便利，早晚高峰期，途径的广园路堵车严重。 而且，一般来看，这种超大型社区往往分布在较为偏僻的地方，周边也尚未通地铁。 增城凤凰城、祈福新村等不少超大型楼盘，直到现在都还没有通地铁。 其二，学位容易出现紧张。 大型社区，往往会规划有多所学校，按理说读书不成问题。 但由于人口众多，每年入学的适龄儿童数量变化大，碰到当年刚好入学人数大爆发，公立学位紧张，孩子可能会被分配到其它更远的学校，可能就无法就近入学。 如近期，番禺教育局就发布了2021年义务教育学校招生工作预警信息。其中，祈福新村毓贤学校就赫然在列，接下来几年，学校的学位供给或会出现紧张。 增城的凤凰城也有业主投诉，社区公立学校学位不足，孩子进不了公立只能到私立学校上，教育成本高。 当然了，最大的通病还是，二手市场没优势，升值慢。 超大大型社区，人口多，户数多，同期二手挂牌也自然多。 这样的话，其竞争便会比普通的小区要大得多。 业主如若想卖出去，不容易挂高价，导致小区整体的升值会受限制。 贝壳网显示，当前祈福新村的二手挂盘量就达到了878套，增城凤凰城二手挂盘1051套。 试想一下，买家如此多的选择，卖家急着想卖的话，只能出低于市场价，房价也难涨上去。 看看近一年的涨幅情况，祈福新村和凤凰城，房价趋势均比较平稳 ，几乎没怎么涨。 值得注意的是，这种超大型社区的楼盘往往开发周期都很长，产品不断迭代更新。 由于挂盘竞争激烈，前期较先开发的楼盘在二手市场上，或因楼龄、设计等原因，缺乏优势，出手和升值都会比较难。 不过，凡事也总有例外。 如果是中心区域的大型楼盘，也未必会出现二手升值慢的情况，反而会成“抢手货”。 我们都知道，市区工作人口密集，房子需求量大，二手成交活跃，中心区的大型楼盘或许也能保有很大的升值能力。 如海珠区的光大花园、金碧花园就是一个不错的例子，俨然成为当前海珠二手市场上的顶流。 这两个盘，在海珠同是巨无霸盘，开发周期长，但由于身在市区，加上有地铁、有完善的配套，小区反而成为了不少人的选择。 去年，广州楼市行情一路走高，这两个大型楼盘也不甘落后，房价紧随广州上涨趋势。 当前，光大花园楼龄稍新的楼盘，甚至挂盘单价已破“8”，直追海珠豪宅区滨江东。 金碧花园，更是常年占据着二手成交榜排头位置。 像第一金碧，虽然楼龄近25年，但房价涨幅仍然可观，近一年房价走出了漂亮的上升曲线。 可见，城市中心，土地资源不可再生，这些占据优质资源的超大型社区，关注度一点不低。 地段价值第一。 只有城市发展起来，地段升值，郊区超大型楼盘才能摆脱悲剧命运，走出独立的行情。 你对这些超大型社区怎么看呢？
▲ 实锤！广州二手“网红盘”被限价！贝壳链家出手，政府指导价会跟进吗？ |
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