为何很多有钱人搬离高层回到低层？高层这4道“硬伤”很难解决

“喜新厌旧”可能是人类社会与生俱来的天性，对于新生事物大家也总是充满着好奇与向往。反应在居住环境的改善方面，正是在这种孜孜不倦的追求和探索中，我们的住房先后经历了茅草房、砖瓦房、电梯房这3次历史性跨越。而每一次居住环境的改变，都让我们的居住体验得到更好的提升，生活也变得更加的美好。

时至今日，无论城市大小，30层以上的高层住宅比比皆是，之所以成为社会主流居所，原因众所周知，除了城市化建设需要以高层住宅补充房住缺口，与低层住宅相比较，高层住宅在通风采光、空气质量、私密性、房型布局等方面，都具有低层住宅无法超越的优势，同时更适应城市化生活。

然而就在大家向城市高层住宅聚集的时候，细心的你也许已经发现，身边的邻居中，那些有钱的人，已经开始搬离高层，回到了过去的小高层、多层，以及花园洋房和别墅中去居住了。为什么会出现这种“逆潮流”的倾向和选择呢？据那些已搬离高层的人介绍，高层住宅有4道“硬伤”，今后很难得到有效解决，搬离也是一种无奈选择。跟随笔者一起来了解下吧。

第一，特殊环境下高层住户不易生存。

一是疫情。谁也没想到，去年发生的一场新冠疫情能将我们的生活节奏彻底打乱，经历过禁足那段日子的人想必记忆深刻，虽然水电正常，上网娱乐不受影响，但是真的让一个家庭成员窝在一个百余平米的空间，在一个多月时间不能外出、不能正常消费购物，其所受的煎熬、寂寞，乃至由此产生的焦虑、焦躁情绪，是普通人难以承受的。而从全球疫情病毒的发展变异情况看并不乐观，有专家就认为，此次的新冠疫情很难在全球范围内得到彻底消灭，今后很可能像流行性感冒一样出现反弹。高层住宅小区由于人口过于密集，空间活动范围狭小，上下楼又仅限于狭窄的电梯间，恰巧是病毒交叉感染的最危险区域。但是人口和建筑低密度社区的多层、小高层以及花园洋房和别墅等类的住宅，相对来说受感染的风险系数就小了很多。

二是战争。和平是大家的共同愿景，没有人喜欢战争。但是居安思危的去考虑，其实任何一个国家都无法保证本国永远不发生战争，否则根本不需要保留军事力量。而战争一旦打响，高层住宅的短肋立刻就会暴露。直白地说，特别是人口密度大的顶级城市，最容易受到敌方火力的饱和攻击。虽然国际法严禁轰炸平民区，但是一旦战争升级，打红了眼的敌我双方，随时都有可能出现“误炸”。而中小城市一样不容忽视。有人说小城市不值一枚导弹的钱，敌方不会 浪费金钱去轰炸，因此是最安全的城市。这种看法其实是不懂战争及战时的真实打法。如果仅用一枚导弹去摧毁某座小城市的一处住宅，必然会产生相应的涟漪作用，因为你不知道是否还会有另一枚导弹落在自家的小区。如此一来，整座城市就可能因为停水停电以及人员慌乱而陷入瘫痪。但是低层住宅不一样的地方是，相对来说受攻击的概率更低，且越是远离城市的地方，有山川沟壑作为掩体，人员生存的几率会更高。当然了，如果你认为这样的观点是杞人忧天，甚至是危言耸听，此段文字可以忽略。

三是地震。地震的发生几率和战争一样都很低，但是地震灾难所造成的破坏一点不会次于战争。有人可能认为现在的住房建筑质量对抗震提出了很高要求，只要不发生较高等级的地震，一般情况下人员的伤亡数量会很低。搬离高层的人也表示赞同这个观点，因为按照国家的相关规定，一般居民住宅的抗震等级要求达到八级以上，应该说这样的抗防能力足够保障人员的生命安全。但是，由于各地的地质结构和房屋所处位置的地形地貌上的差异，地震所产生的破坏性是不一样的；另外，钢结构的房子，与剪力墙结构、框架结构、砖混结构的房子，其抗震性能也是不一样的，前者抗震能力最强，后者抗震能力最弱。关键的问题是，抗震性能高的房子，虽然对人员的生命安全有保障，但是即便楼宇没有倒塌，但是出现整体性倾斜，或者墙体出现裂缝了，这样的房子肯定就不能再住了，震后就需要拆除重建。而在我们买房的保险中，对于自然灾害损失银行是规避风险的。如今房产占据了家庭财产的7成以上，对于普通家庭来说，损失巨大。但是，多层、小高层、花园洋房和别墅的抗震性能优势，相比于高层而言，不仅容易逃生，其损害程度也会大幅降低。

四是火灾。火灾发生的几率相对就高了很多。根据相关机构官网发布的数据显示，每年全国都会发生各类火灾事故数十万起，其中仅去年住宅火灾事故就占到了总火灾事故起数的4成以上。现在不仅各个城市的消防救援器材及人员救助能力存在很大差异，大多数普通城市其高压消防水泵的投射高点都在50米以下，也就相当于高层住宅的18层以下。超过这个高度就需要消防员冒着生命危险负重登高去救援，但是有效救援通常也不会超过20层。而火灾是有最佳自救时间点的，如果是电气类火灾事故，有效自救时间通常也就3～5分钟内，但是这个时间点消防员几乎是无法到达的，那么身处火灾险境的高层住户，就只能靠运气和自我救助能力去度过灾情了。加之一些小区物业疏于日常管理，住户风险防范意识不足，如果车辆及杂物堵塞消防通道，造成的人员和财产损失就会扩大。而多层住宅、小高层，洋房及别墅类住宅，同样发生火灾事故后，其优势在于人员密度低易疏散，楼层低便于逃生，可以最大限度地减少人员伤亡和财产损失。

第二，高层住宅的公摊面积大。

高层住宅有别于多层住宅，除了楼梯及墙体的公摊部分面积，还有电梯间、消防连廊、避难夹层、配电房、值班室、设备间等等公共部分的面积，而这些面积是要加在总购房款中分摊到每一位业主头上的。存在的问题：一是业主为此要承担20%～30%的费用，增加了购房成本，但并没有得到“实实在在”的使用面积；二是在公摊面积的计算上存在一定的“水分”，虽然“公摊面积=公摊系数✖️套内建筑面积”这个计算公式看似简单，但是由于房屋类型和配套上的不同，目前的公摊系数并没有统一的标准，因此不同小区纳入公摊的面积也不同，比如12～33层的公摊系数通常在15%～25%之间，这里面就存在一定的“弹性”。别说是非专业人员，即便是专业人员计算出来的结果也会存在一定差异，由此购买高层的业主就会面对一笔“糊涂账”，有二三成的钱“打了水漂”。不仅如此，后期的物业费、取暖费、卫生费等，统统要按照建筑面积来收取，经年累月就是一笔不小的支出，这对业主来说显然很“受伤”。而多层住宅的公摊面积通常在10%左右，别墅的公摊面积在0～8%之间，花园洋房、小高层次之。因此有钱人也是要计算这笔账的，就不如购买公摊面积小很多的其他类型住宅了。

第三，高层住宅的维修很麻烦。

新建高层住宅短期内不会出现大的质量问题，但是由于住户众多，一些类似于电梯井、配电室、防盗门等设施使用频率太高，长期处于高负荷的运转状态，经过几年的使用以后，这些设备就会出现这样那样的问题，期间要不停的维修，其中电梯的使用时间超过15年就要更换一次，由此产生的材料费、维修费、人工费、设备更换费，算起来分摊给每户业主的都不会少。加之一二十年以后的外墙保暖、防水，内部管道、电线，以及供暖、供水等设备少不了要维护、更换，累积的费用可能会超出预算，而业主所交的房屋维修基金，很可能在20年之内就会被消耗殆尽，往后再想维修，就要对每户业主进行集资。但是需要集体掏钱的事情往往最不易协调，一些投资类房子长期空置，想找到业主不易，让其掏钱更难，一旦有少数业主不愿出钱，整个维修计划就会搁浅。但是多层、小高层等住宅的情况不同，住户少公共设备使用率低，损耗小、易维修，特别是别墅类住宅，通常一户一院，即便房子需要维修，也不用挨门挨户的去协调筹款，业主们自己就会主动掏钱维修保养了。

第四，高层住宅不易拆迁。

在过去，拆除一座二三层的民宅，可以建造二三十层的高层，对于开发商而言是有利可图的，因此开发商拿地开发的积极性很高。但是现在已经建成的二三十层高楼，今后到了建筑使用年限以后，再想拆除加盖更高层是不现实的：一是现在的房源已经出现整体性过剩，有机构数据显示，存量房已经足够20亿人居住，而新生人口又在连年下降，今后的住房需求会明显减少，建更高楼层会卖不出去；二是中小城市的人口流失严重，住房空置率居高不下，也根本不需要再建造那么多的高层；三是国家已经出台“限高令”，明确中小城市以多层和小高层为主，其中县城以6层以下的多层住宅为主，占比要达到75%以上。如此一来，今后多数城市的高层住宅拆迁就是个很大麻烦，开发商无钱可赚了，自然不会做亏本的买卖。很多人预测今后的高层住宅小区有可能像国外那样变成“贫民窟”，比喻虽然有些尖刻，但并非没有可能。而多层、小高层、洋房和别墅，由于楼层低，小区密度低，拆迁相对容易多了，今后自然不愁没有开发商去拆除。所以，有钱人搬离出高层楼房，转而搬进这几种住宅，不是没有道理的。