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人们常说，只有深入市场一线，才能真正了解市场变化！ 眼下是金九银十的第4天！那么苏州市场的温度有没有上升呢？为此，我选择的当下较火的狮山板块实地走访，调研最真实数据。 今天我去到了6家楼盘的售楼处，分别是大华春和景明、九龙仓邂湾澜庭、铂湾澜庭、万科上瑞阁、滨河四季云庭、仁恒运河时代。 楼盘众生相，可谓精彩之至啊！同片区域有楼盘多次延期加推，有顾问大气推荐别家项目，甚至还有销售蹲点对家门口“截客户”！ 正文之前，我们先来投票： 第一站：上瑞阁 撤走售楼处 最快年底加推 提及狮山楼盘，上瑞阁绝对占据话题榜前列。 众所周知，狮山区域内限价+高地价，产品减配降标成了楼市潜规则，但上瑞阁公然反套路。 项目前期备案价3.2万/㎡，比周边的热门盘低6000+元/㎡，开盘一举成名，售楼处人满为患，门口停满了车辆。 据悉，上瑞阁目前还剩余部分房源待售，不少人预测会抢入金九银十的热潮加推，引来很多买房人绷紧神经等待。 我上午来到上瑞阁，项目还在建设中，现场师傅说进度很快，现在已基本成型。 询问得知售楼处已被撤走，剩余的房源最快也要在今年年底入市，大概率会在明年年初加推。 上瑞阁的关注度不小，最吸引人的是均价3.2万/㎡，问及价格会不会有调整、什么因素影响了加推时间，接线员表示并不清楚。 后期项目加推不知道会不会有价格上的改变，等待这一批房源的买房人可能需要及时更新买房计划了。 第二站：仁恒运河时代 主打改善 大方推荐其他项目 第二站我来到了仁恒运河时代，项目7月25日开盘，目前还有少量165㎡、195㎡的1-3层户型在售。 项目毛坯均价3.8万/㎡，尾盘在售也没有任何优惠，地处狮山，但销售称项目亮点在于改善，并不是卖学区的。 目前整体外立面完整，考虑到装修的工期，预计明年下半年交付。现场已没有独立的售楼处，保留的待客区也没有什么人。 销售称仁恒提供另外的装修服务，平层5000元/㎡，复式6000元/㎡。 客户可以选择毛坯交付，不过销售称项目主打改善，仁恒又是专业做装修的开发商，一般没有客户自己装修。 谈及狮山的小户型和学区房，现场销售建议我去看看铂湾澜庭，属实大方！ 第三站：运河铂湾澜庭 蹲竞品楼盘门口 小户型预约达6:1 离开运河时代，我打车前往销售提及的铂湾澜庭，中途出了点小插曲，铂湾澜庭的定位却到了邂湾澜庭的位置。 站在门口却被热情的销售“截胡”，一问居然就是铂湾澜庭的工作人员！ “常事了，也不知道问题在哪，很多顾客导航过来都会走错”，为了挽留住这一批客户，铂湾澜庭每天都会派销售在此驻扎。 “精装不到4万/㎡”，“不像某家楼盘还有装修包和茶水费”，“地铁就在家门口，这些项目都要到我们这里坐地铁”。 铂湾澜庭的销售一路侃侃而谈，生怕我中途反悔离开，足可见周边楼盘之间竞争的激烈。 询问得知，铂湾澜庭的销售有每天三个带看量的指标，项目现场客户不少，目测在15组以上，集中在项目样板间和大厅。 本次加推有全新118㎡户型，预约量达到6-7人抢1套房源，计划9月初开盘。 想要买小户型的人可以了解一下，但是应该不太好抢，143㎡、185㎡的大户型相对没有那么火爆。 一出铂湾澜庭的门，居然有人告诉我项目东边有个污水处理厂，要给我推荐其他项目？ 这年头都流行互相揭伤疤了？不过跟随中介过去查看，污水处理厂确实存在，介意的买房人要注意了！ 第四站：邂湾澜庭&中海上贤府 0组客户看房 销售有点高冷 第四站，我往九龙仓邂湾澜庭和中海上贤府的方向走。 2018年九龙仓拿下地块，分东西两侧，东侧由中海操盘上贤府，西侧由九龙仓操盘邂湾澜庭（别名上贤雅苑），妥妥的“双胞胎”。 两个项目位置相邻、价格相近，不少人拿来作对比。 不过中海上贤府5月底清盘，目前只有少量271㎡的四室户型在售，约732万/套，总价较高。 一街之隔的九龙仓邂湾澜庭，此前放风9月要加推最后两栋楼，放风价4.5万/㎡，今天来到项目现场，售楼处比较冷清，没有客户在。 主打高端改善，项目本次加推只有143㎡户型，现场销售也不太愿意理人，称加推可能要到10月份了，没有具体的时间透露。
第五站：大华春和景明 “我们高端楼盘，不可能所有客户都接待的” 第五站，我来到了备受买房人关注的另一个项目大华春和景明。 日前项目刚刚公示了人才优购房源，符合条件者有优先购买权，展厅在项目对面的美罗百货4楼。
可能是位置不太好找，也可能是展厅开放已久，我到达展厅的时候现场没有买房人咨询，销售正在培训礼仪。 项目有洋房和叠墅产品，洋房130、165㎡户型，放风4.5万/㎡。叠墅有270、330㎡户型，1000万/套起，验资300万。 开盘时间预计就在这几天，首开推出叠墅产品，目前正在等预售证。
项目偏高端改善，总价超过550万/套，已经从“客户选房”变成了“房挑客户”，现场销售仔细打量我的穿搭，话语中考量身家。 问及其他信息怎么样公开，销售称“我们是高端楼盘，针对验资的VIP客户开放，不可能所有客户都接待的”。 好吧...是我穷了 第六站：滨河四季云庭 倒挂 还有小户型可挑 狮山测温的最后一站我来到了滨河四季云庭。 项目最近一期开盘时间在8月19日，营销中心位于狮山永利广场附近，目前还剩余少量房源在售。 开盘时滨河四季云庭凭借价格优势圈了一波粉，精装交付均价38500元/㎡，是周边新盘中最低的。
我来到现场时有两组客户，销售称周末访客量还行，工作日会稍微少一点。 项目在售的96㎡－135㎡都还有位置可以挑，96㎡的户型有少量几套中间楼层的可选，总价约380万/套起。 项目价格算起来是狮山热门新盘里的倒挂了，热度也还不错，目前还有少量小户型可选，有需求的可以去售楼处看看。 编者有话说： 狮山板块今年尤为火爆，新盘扎堆，各家销售花招频出，照目前局势看，产品应该没有那么好推，竞争有些激烈。 金九开启，楼市测温持续进行中！下一个你想看什么板块？欢迎在文末留言或进微信群讨论！ |
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