如今的苏州新房市场,可以说是相当魔幻。一边上演千人摇号抢房,一边连降价也卖不掉,严重冷热不均,两极分化愈演愈烈。对于热门板块的楼盘来说,自然是不愁卖,买房人疯狂涌入,门槛都快被踏破。而相对边缘的板块去化艰难,有楼盘卖了几个月、甚至好几年都没卖完...今天,我盘点网签发现,苏州有家楼盘11月3日领证,推出301套房源,至今只卖了24套,去化仅7.97%! ![](http://image109.360doc.com/DownloadImg/2021/06/1016/223899721_2_20210610050215708_wm)
来源:苏州商品房销售网,绿色为可售,黄色为签约中,灰色为不可售,网签有一定的延迟性,仅供参考 但查看售楼员朋友圈,却是一片火热,单日认购都有好几套!我致电售楼处询问销售情况,售楼员表示优惠不便透露,可到售楼处了解!![](http://image109.360doc.com/DownloadImg/2021/06/1016/223899721_3_20210610050216880_wm) 好家伙,不便透露...我一个暴脾气打车就去了!今日份的真相价值160元,且看且珍惜! 这个楼盘就是金科浅棠水岸,位于相城区阳澄湖镇凤阳路66号。今年4月26日,金科以成交楼面地价8854元/㎡竞得地块,在整个相城来说,地价不破万也是比较少见的。今年11月3日,项目领取301套房源预售证,紧接着首开。项目通过渠道拓客,售楼员自爆有3000位左右的中介导客。关于目前的销售情况,售楼员表示客户中有不少来自园区、市区,看中居住环境以及稀缺的湖景资源,甚至卖了老破小全款买这里改善。今天是工作日,在现场我没有偶遇买房人。对于我“成交是不是不怎么样”的犀利质疑,售楼员只表示:交房之前肯定卖完了,我竟无从反驳!![](http://image109.360doc.com/DownloadImg/2021/06/1016/223899721_6_20210610050219645_wm) 售楼员甚至给我展示了不少近期买房人认购的截图,9套认购房源中,仅1套目前正在签约中,当然,网签有一定的延迟性,仅作参考。![](http://image109.360doc.com/DownloadImg/2021/06/1016/223899721_7_20210610050220723_wm) 我后来在房地产信息网上查询,发现项目推出301套房源,至今只卖了24套,去化仅7.97%!![](http://image109.360doc.com/DownloadImg/2021/06/1016/223899721_2_20210610050215708_wm)
来源:苏州商品房销售网,绿色为可售,黄色为签约中,灰色为不可售,网签有一定的延迟性,仅供参考 其实项目卖点还挺多的,自带计容建筑面积600-700㎡的商业,毛坯交付,物业为金地自持,属国家一级资质,这一点无可挑剔。 户型在市场上比较常见,分别为101㎡的三房两厅两卫、106㎡的三房两厅两卫和116㎡的四房两厅两卫。 为什么卖不动呢?我实地考察过后,就是一个感受:太偏了! 之前浅棠水岸都是顶着“园区北”“低密湖景社区”“1字头洋房”宣传的,关键词一个比一个吸引人! ![](http://pubimage.360doc.com/wz/default.gif)
来源:网络搜索
但其实严格来说这里属于北双湖板块,就连滴滴师傅都表示“再走,就到常熟了”。行程结束,从湖西CBD打车单程消费80+,来回160元,真肉疼啊。 ![](http://pubimage.360doc.com/wz/default.gif)
不是我钱多非要打车,主要是这里公共交通也不方便呀 。
如果我自驾出行,走G524、常台高速和澄林路都可以,亲测耗时约30-40分钟;周边最近的2号线骑河站距离10.7km。 虽然规划中有地铁13号线,但何时建好还是个谜。 也就是说,目前公共交通不便,更适合地缘性客户。对于其他不是自驾出行的刚需来说,自住不是很方便。日常通勤160+元,想想就很心疼! ![](http://pubimage.360doc.com/wz/default.gif)
但周边其他配套来说,满足日常需求其实没啥问题,商业方面,项目周边229m处有福润家购物广场、1.8km处有苏润万家城市生活广场。
教育资源方面,1km左右是阳澄湖小学、1.1km处是阳澄湖中学。 ![](http://pubimage.360doc.com/wz/default.gif)
来源:网络 最大的亮点在于南侧约200m紧邻阳澄湖,西临景观河,5公里以内还有盛泽湖,紫薇园、月季园等,环境比较好。整体来看,项目在地理位置上不占优势,基本上已经到了相城最边上。通勤时间长、周边无大型商场,但环境确实不错。客群比较窄,不适合无车刚需,更适合地缘性客户改善或自住,养老倒是可以考虑。项目这批房源备案均价18599.6元/㎡,总价171.6-229.6万,我表示相同价格我可以选择运东,预算更低。 现场售楼员表示,现在认购可享优惠,基本可以省出一辆车钱,关于海报上“错过不再”的说法,售楼员表示元旦同样推出了特价房。 ![](http://pubimage.360doc.com/wz/default.gif)
项目周边在售的新盘有九龙仓天曦、鲁能枕湖雅苑、东原月印万川,未来还有湖湾湘洲雅园待上市。 东原月印万川近日开盘,两者楼面价相近,同样毛坯交付,难免被拿来比较。月印万川备案均价18087元/㎡,总价156.5-265.8万,上车门槛更低,也给浅棠水岸带来了一定的销售压力。月印万川近期年终冲刺,同样推出特价房,每日限量8套,还送1万或3万元车位抵用券,两个项目之间竞争很大。![](http://pubimage.360doc.com/wz/default.gif) 项目四周二手房皆为老小区,距离项目最近的阳澄湖畔花苑一区,2012年竣工,距今8年,目前挂牌价为1.5万/㎡。常台高速以西因为商业街较多,因此商品房数量稍多,目前大部分挂牌价在1.6万-1.9万/㎡。对比新房没有价格优势,对比二手房也没有倒挂,不少买房人可能会选择淘一淘位置更好的小区。
总结: 目前来看,项目已售(含签约中)房源仅24套,即使加上近期的8套认购房源,去化也是堪堪过1成,销售情况不理想。分析完项目的区位、配套、产品力,整体来看,浅棠水岸难卖的原因可能在于:1.价格无优势,项目毛坯交付,周边新房、二手房均价都在1.6万-1.9万/㎡左右,没有非它不选的理由。2.周边缺乏大型商场、地铁落地耗时久,对于其他区域的无车刚需来说通勤时间长,更适合地缘性客户改善或用作养老。查看安居客的网友评论,也是对价格表示不认可。但项目近期推出特价房,你认为可以逆袭吗? ![](http://pubimage.360doc.com/wz/default.gif)
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