拿地15年，独墅湖西的大商业梦碎了

利空消息连续传来，苏州独墅湖西这个富人板块太难了！

等了1年、2年、3年，南环桥批发市场成功拆迁，但是却变成占地12万方的超大住宅用地；

等了5年、10年、15年，双银国际待开发商业地块，却变成住宅为主，配建酒店、社区商业的商住地块。

近期，官方网站正式发出双银国际拿地15年地块规划公示评估，将打造6幢高层住宅+酒店+社区商业，这个占地不到4万方的商住地块，终究没有建成大型商业。

周边仁恒、万科、华润等3万+/㎡、4万+/㎡，甚至5万+/㎡小区，他们的大型商业梦又一次破碎。

15年大型商业梦碎了！

刚刚公示，苏州富人区要建6栋高层！

近期，吴中2006-G-30（2）号地块公告二期项目社会风险评估公示，据公示内容，这块地将打造6幢高层住宅和1栋酒店、1栋商业和社区服务配套设施。

说地块编号大家可能不太了解，但是，提到双银国际地块大家很多人肯定知道。这块地拿地至今已经接近15年，并且开发经历颇为传奇。

地块在2006年由双银国际金融城开发商双冠拿下，包含目前已开发的双银国际金融城、万科湖西玲珑、华润金悦湾以及本地块。

当时，双冠号称将打造100万方都市综合体，但是双银国际金融城开发后，其它地块一直空置，部分地块被回购重新拍卖，分别由万科、华润拍下，打造了湖西玲珑、金悦湾项目。

最终剩下这块纯商业地块没有回购，并在去年规控调整，正式改为商住地块。

这块地占地仅3.1万方，容积率2.485，要建6幢高层，能够留下来打造商业的空间已经捉襟见肘，但是，还要打造1幢酒店和社区服务配套设施。

可以看出，商业只是小型的社区商业了，周边小区业主等待15年的大型商业梦彻底破碎。

周边商业匮乏，业态单一！

住宅却极度密集！

整个独墅湖西板块，目前可以说什么都不缺，唯独缺一个大型商业。

教育上，公办中小学有郭巷中心小学、独墅湖实验小学、郭巷中学、独墅湖中学。此外，还有在建的汤堡小学、姜家小学。

交通上，郭巷大道正在进行改造施工中，设计为双向六车道，预计2023年5月完成。

而商业，主要集中在南部的尹山湖板块，有爱琴海购物公园、阳光天地和长申购物广场等3个大型商业。

与更北侧布局了星岛仁恒、星屿仁恒、仁恒棠北、万科湖西玲珑、华润金悦湾、万业湖墅经典等大型社区的独墅湖西板块来说，距离稍远。

平日里想要购物，只能开车前往。可以想象这些业主到底有多缺一个大型商业。

而板块内的双银国际，更多的是快餐店、酒店以及中介等，并不能满足周边业主的购物需求。

实拍图 

与这块地一路之隔的万科美好荟，同样以餐饮、培训机构等为主。

实拍图 

1.5万㎡的占地面积，这在周边多如牛毛的住宅小区中，甚至可以直接忽略掉。

实拍图 

也难怪有人说，商业实在太少了。

新房限3万/㎡，二手房最高卖到5万/㎡！

双银地块地价仅632元/㎡，未来房价…

并且，上面这两个商业，对于堪称吴中传统老牌富人区的购买力来说，确实不太匹配。

就拿房价来说，板块内一些房龄较新的次新房已经达到3万+/㎡，4万+/㎡、5万+/㎡也不是没有。

项目地块回购后拍出后，打造的万科湖西玲珑、华润金悦湾挂牌均价分别达到了3.5万/㎡、3.3万/㎡，而星岛仁恒今年在贝壳找房上成交了2套，都已经达到了5万/㎡。

不过板块内新房均价牢牢按在3万/㎡以内，多个楼盘房价被限死。

目前板块内在售的有华润悦景水湾、新希望湖西映月，另外南边还有绿城象屿观澜逸品、碧桂园云栖隐山，这些楼盘目前精装均价普遍在2.8万-2.9万/㎡。

而近期公示的双银国际地块因为在15年前拿地，楼面地价仅632元/㎡，未来上市不知道会不会有惊喜出现。

不过，总体来说，不论是南部尹山湖区域的三大商业，还是苏州中心商圈，距离板块都不算太远，开车都是能够极快到达。

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