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目前，中国的房价宏观调控已到了关键时刻。一方面，许多城市出台房价调控目标基本还是“涨声一片”，惟独重庆凤毛麟角，提出调控目标是让主城区双职工能以7年的收入购买一套普通商品房。另一方面，最新数据表明：各地商品房成交价回落，重点城市成交量下滑40.5%。上周上海商品房成交面积为17.03万平方米，环比前周大跌41.9%。有专家预计，房地产市场“拐点”将来临。 房价的升降是房地产业宏观调控的风向标，但不是唯一的根本目标。当前，在全国各地力推和调整住房宏观调控政策下，为了防止房价调控象弹簧一样，越压越高，并使房价回归到合理的价位，非常有必要从根本上对住宅的基本属性有清醒的认识，科学建立住房供应体系，从而能正确推进我国住宅产业的健康发展。 一、正确把握住房的双重属性 住宅本身是“人类有意识建造的供经常性生活休息的固定空间”，但不同历史发展阶段，其固有性质会有不同的侧重体现。从当前我国的城镇住宅来说，由于处于经济飞速发展，社会面临转型的特定时期，城镇住宅的社会性和经济性同时显得格外突出。但是，其根本的和最重要的是要重视和突出住房的社会属性。 1、住宅的社会属性。住宅既然是人类生活的基本条件之一，又是人类发展和享受的资料之一，因此，其首先是人类社会构成的一个重要因素，对于社会发展有着重要的影响作用。住宅的社会属性主要体现在： 一是基本的居住生存需要。住房的社会属性基于公民的居住权，国际上把公民居住的权利(简称住房权或居住权)，作为一种基本的人权。根据我们国家宪法精神，国家尊重和保障人权，作为人权的重要组成部分—住房权理应受到国家的保障。在1996年6月伊斯坦布尔举行的第二次联合国人居大会上，我国政府庄严表示：“人人享有维持生活必需的、并求得发展的适当的住房”，是“人的生存权和发展权的基本内容”。 二是住宅属于社会福利产品。既然居民的住房权作为人权的重要组成部分，必须得到有力保障，这就决定了住房的社会属性，来自于其生活服务功能所衍生的福利性质。因为住房需求是人们最基础和最必要的需求之一，而居住条件又是人们生活条件的基本衡量标准。因此，实现对社会基本居住需求的全方位覆盖，必然成为住房建设和供应的主要任务。目前，住房既是当前最大的民生问题，也是事关中国未来发展的问题。当前市民最关注的民生问题中，住房位列第一。 三是住宅群体而居，具有交流、合作等基本功效。住宅的社会属性与人类的社会属性紧密依存。住宅因不同人群的需求产生不同地段和不同类型的住宅，同时，更多的是集群而居。住宅构成家庭，是社会的细胞；住宅群构成社区，是社会的基础。住宅群体而居，具有交流、合作等基本功效。当前，我国老年化社会问题日益突出，世博会引进的德国“多代屋”，正在被杨浦区等借鉴，就是明证之一。 2、住宅的经济属性。住宅是土地上的附属物，与土地关系也是相互依存。在商品社会中，住宅与土地一样，同样都具有经济属性。 一是具有自然价值和使用价值；二是具有交换、增值等消费效用；三是对国民经济发展产生一定影响。中国进入改革开放后，随着城市化的步伐加快，人们对住宅的需求日益高涨，引发中国住宅建设的持续热潮，由此带动规划设计、施工监理、建材装潢、物业管理、旅游休闲等一系列相关产业。在国家处于向小康社会转化的发展进程中，其给国民经济的发展影响是非常重要的。 我国人口众多，土地资源相当有限，基础设施建设资金等并不充裕，必须根据经济发展水平来形成健康合理的住房供应体系。但是，如果均衡不当，导致住房市场化供应泡沫严重、国民经济被房地产化，就会产生住房供应结构的严重不合理，对资源配置的失误，将严重损害国民经济可持续发展。 目前，一些专家和政府官员，包括开发商，从土地的稀缺属性出发，片面强调住房的升值功能，夸大其对国民经济的带动作用，忽视当前存在的住房发展泡沫现象，需要值得深刻反思。 二、科学建立住房供应体系 所谓住房供应体系，可表述为：是指为保障市民居住基本需要、稳定房地产市场发展所实行的城镇住宅的供应制度和消费模式等的总称。包括供应实体、供求平衡和供需环境等。 1、增强和规范供应实体。如按供需关系划分，供应实体则可由主体、客体和载体三方面组成。 （1）供应主体。一是房地产开发商，他们主要是中高档住宅的供给者，也包括一般商品房的建设和供给；二是政府，他们主要是保障性住宅的供给者；三是居民家庭自建或联建住宅，他们以住宅合作社的形式，我国在80年代建造了这样一批商品住宅；四是机构建造自有住宅。全国住房制度改革初期，我国机关、事业单位、团体和国有企业，曾建造单位住宅，提供职工实物分配。现在，我国在大力推行公共租赁房建设中，也应鼓励有规模需求的单位机构参与建设与管理。 （2）供应客体。城市住宅供给的客体——住房，包括商品房、保障房等。在目前的商品房品种中，高端商品房，包括别墅，已经超需求发展，在城区土地资源紧张的情况下，应当大力发展中、低端商品房。 （3）供应载体。主要有： 一是住宅所依存的土地，一般是指土地的最初属性，是工业用地、商业用地、农业用地，还是农村宅基地，这与住宅供给的成本有很大关联。目前，许多农业用地被边缘化，工业用地用作商业用途，以减少土地购买支出。 二是住宅所地处的区位，大到住宅开发所在的城市区位优势，小到该住宅地块所处的某一地段周边情况，这与住宅的价格及今后增值潜力有很大关联。目前，城区中心的地块价值陡增，造成资源过度集中。 三是住宅所开发的容量，主要指住宅的开发量占市场销售的一定比例是否适应市场需求。还有指住宅的容积率，指开发商通过某种利益渠道提高或缩小原来规划的容积率，这与住宅供给商的利润增大有密切关联，从而影响整个住宅市场价格。 2、注重和调整供求平衡。一个健全的住房供应体系，必然注重总体上的供求平衡。当前，迫切需要关注住房供应总量、结构和储备等三个方面的供求平衡。 一是住房供应总量（规模）。这是住房供应体系中的首要指标。是根据城镇人口增长和城镇产业发展所需要承载的住房总需求的切实达到的主要供应目标。包括规划总量和实际供应总量。不管在何种住宅经济体制下，都要求住宅供应和需求在总量和结构上的平衡和协调。 二是住房供应结构。一个较为适应的住房供应结构，是达到供求平衡的主要方面。一般包括：住房供应的区域分布、产权性质、档次品位和建筑类型等。当前，住房供应结构的区域分布极为不均衡，郊区和城区的比例有些失调。 三是住房供应储备。住房供应储备，是指为了保证住房需求的正常实现，使供给超过需求的那部分供给的量和结构。犹如一般商品供应，需要有一定的库存量。但若超过，就会成为积压，造成商品滞销。住房虽与一般商品有所不同，但如不能正确处理，则往往会把储备误导到住房的空置上。从1986年开始，中国有了商品房地产的专门统计，并把空置指标列入统计之中。上海曾在1995-1997年3年中，商品住宅房空置率相当高，大大超过了通行的10%的空置警戒线。目前的新一轮住房调控中，对于中国住房供应的空置率究竟是多少和如何进行客观调查分析，需要引起广泛关注并有详实统计。 3、优化和适应住房供应环境。住房供应环境，主要指住房供应所依托的体制环境、消费环境和财政环境。这对于保证住宅总量和结构的平衡，是相当重要的。 （1）优化和适应转型中的经济体制。不同的国家经济体制，其住宅供应体系的主要模式则不同。中国目前的住宅供应则是市场供应占了绝大多数。显然，很不适应处于转型时期的经济体制。 （2）提升和适应实际消费能力。居民的消费能力粗略分为能力较强、一般和较弱三种情况。由于，这三种现象的长期存在，所以在一个国家，既使是比较发达或发达国家，住宅的计划和市场供应这两种模式也会相互并存。我国的目前消费能力，总体还处于一般的情况下，而以市场供应的住宅为主，显然是违背客观规律。在居民房价收入比严重超高下，政府应当还要切实采取措施，提高居民的收入。 （3）加大和保障国家财政投入。政府理应承担对消费能力弱势群体的保障性住宅供应，这是公共财政民生保障的需要，是政府应有的职责。当然，提供全社会保障程度的大小，要取决于国家的经济实力，以及在国民经济发展预算中所占有的比例。政府的经济实力比较强时，保障性住宅的比例理应扩大。同时可以积极引进社会力量参与建设保障性住宅。 三、健全和完善我国住房供应政策的建议 建立一个科学、规范、合理的住房供应体系，健全和完善我国的住房供应政策，显得十分必要。
1、住房供应宏观调控的政策基点要形成共识。 不可否认，2003年的国发18号文提出的“房地产业已经成为国民经济的支柱产业，是促进消费、扩大内需、拉动投资增长、保持国民经济持续快速健康发展的有力措施”，客观上对于以后的中国住宅市场上的过度投资和投机，形成了一定的不利的指导作用。近10年的宏观调控，房价之所以没有回归合理的价位，主要原因之一就是：我国的住宅产业究竟是否属于“国民经济支柱产业”？我国的住宅产业中是以商品房为主还是以保障房为主？因此，有必要从中央到地方，对我国改革开放以来的住宅政策体系，进行系统的梳理和反思，从而在政策的基点上达成共识。 包括这次宏观调控提出的目标之一：使房价归回到合理价位。那么，这个合理价位，究竟是以重庆提出的房价收入比为准，还是以许多城市目前提出的不低于GDP或CPI增长水平为准？当前，需要中央及早明确。
2、应当处理好中央和地方、土地和住宅的两者关系。 住宅产业的经济利益实质是土地财政。一方面，土地出售收入没有纳入政府的预算范围，作为帐外收入，对其缺乏刚性监管；另一方面，土地财政收入中央与地方的分成比例也有待科学调整。同时，目前房价结构中，土地成本占相当大的比例。要使房价回归合理价位，首先在土地供应的价格上要大幅度调整，并且根据不同性质的住宅，制定不同的土地供应价格。 有专家提出：根据今年“两会”期间财政部公布的有关数据，2010年全国卖地收入共计29397亿元，同比增长106.2%；全国财政总收入同比增长21.3%。但是，在全国财政总收入83080亿元中，土地有偿出让的收入占35.4%（上年为20.8%）。更令人吃惊的是：2010年，在我国GDP增长10.3%的情况下，除土地出让收入增长，其他所有产业提供的财政收入全部是下降的。这种超过度依赖土地出让的财政收入结构是非常畸形的。应当引起高度警觉，并加以及早有力调整。
3、政策体系需要相对完整和系统性，并突出分类指导。 希按照不同地区的城市，实施不同的差别化政策。比如，按照城市人口或城市化水平的不同，区分三类不同对象：（1）城市人口在1000万以上，或城市化水平达到85%以上；（2）城市人口在500万以上，或城市化水平达到65%以上；（3）城市人口在100万以上，或城市化水平达到45%以上，应当在建设用地供应指标、土地用途属性调整、住宅消费投资等，有一些不同的刚性要求。 另外，应多管齐下，从根本上使住宅价格理性回归。一是要制定国民收入倍增规划，保障居民收入正常增长，调整不合理国民收入分配格局，同时要加快调整个人收入所得税，以家庭为缴纳对象，按不同的生活负担进行差别缴纳，第二是要拓宽投资渠道，让市场投资资金在股市、楼市、期市中平衡协调。加大推出“产业基金”的开放力度，使广大投资者通过产业基金，进行“直接”投资。三是要建立一个真实、灵敏的社会信用（信息）系统。在社会信用体系不健全的情况下，搞住房保障是相当困难的。包括在土地供应、土地规划、建筑设计、房产销售等环节，都要切实建立垂直、透明和公开的信用和信息系统。 2011年4月12日 |
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