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１．保障性住房 要高度重视保障性住房重形式轻效果的问题;规模巨大的保障性住房建设量对商品住宅市场影响差异性较大. 从2007年以来,国家宏观调控政策已从过多关注房价向强化住房保障转变,说明从中央到各主管部门已把住房保障上升到国计民生的战略高度，在未来相当长的时期内，住房保障将是各级政府转变职能、增强公共服务能力、加大力度解决低收入家庭住房问题的一项长期战略性任务。 当前,如何贯彻好中央的文件精神，因地制宜，提出适合本地实情的实施细则，成为当前各地政府主管部门的紧迫任务。从全国来看，住房保障工作中，普遍还存在着重形式轻效果的问题，有些城市编制了住房发展规划，轰轰轰烈烈地大建经济适用住房和两限房,但对于如何让这些保障性住房真正惠及低收入家庭，房尽其用,却措施较少，如住房调查、住房档案、收入诚信系统等基础性建设工作严重缺失。全社会的住房、收入底数不清，很难科学合理地界定保障对象和公平地分配保障性住房. 另外，在一些人多地少、土地资源非常紧张的大城市，很少有尝试以出租为主的经济适用住房保障方式。以出售为主的方式虽然在短期内可以在改善中低收入家庭住房条件的同时,实现迅速拉动经济增长,启动内需的双重作用,但其必然结果就是越建越远，越建越不够用，永远都无法形成有效的、可循环的、长效的保障机制。因此,未来三年,9000亿的保障性住房建设规模,确需要好好规划,避免在解决一个问题的同时会产生新的不可弥补的问题. 规模巨大的保障性住房会在一定程度上影响房地产市场供需关系,但是,由于保障性住房严格限制准入条件,与商品房市场是不同的消费群体,纳入保障性范围的中低收入家庭基本属于买不起商品房的群体,因此,总体来看,特别是一些房价较高的大城市,对商品住宅市场影响不是很大.但对于房价不高,商品住宅市场已供过于求的城市,会有较大影响. ２．限价房问题：价格优势正逐步淡化；尽快解决未来上市收益不明晰的问题． 限价房是针对房价快速上涨而推出的临时性调控政策,由于其与商品房存在较大价差,与中低收家庭购房支付能力相匹配，解决了部分群体的住房问题．但是,随着房地产市场的持续低迷,有些项目的价格优势正在淡化甚至因位置的劣势其价格优势正在消失,由此,面临着大规模的限价房供应与符合条件的家庭是否接纳的问题,目前,全国各地已出现多起限价房项目无人问津的尴尬现象，因此，须做好限价房供需调查，合理规划，避免给政府和开发企业造成新的负担和浪费，带来新的社会矛盾． 另外，限价房再上市时的巨大利差归属问题至今仍未有明确说法．限价房是商品房，则再上市的巨大收益应该归个人所有，但由此将引发新的社会不公，即政府的让利成为这部分家庭一步致富的捷径。因此，应对其上市周期、收益分成等进行严格约定，即政府的目标是解决中低收入家庭的住房问题，当这部分家庭要拿公共住房赚取差额利润时，政府就有权进行干预，并收回政府该得的部分，以帮助更多的需要帮助的中低收入家庭，这样才显示住房政策的公平性和合理性，也避免了社会大众趋向投资购买限价商品房的突出矛盾。目前，在这方面还属于政策缺失． ３．地价问题：避免地王拉动房价上升，建立充分竞争的土地供需市场． 在土地供应短缺的地区，应控制单宗土地出让面积规模，将大地块拆分成小地块，有利于缩短开发建设周期，减轻拿地成本和开发压力．也可以有效防范大盘圈地、圈而不建的问题,缓解土地供应规模过大和天价地王的频繁出现。 研究土地拍卖机制，改变价高者得的竞价规则，建立综合指标评分系统。要淡化政府在土地供应市场的经营者角色，强化其调控市场的作用。 根据物权法的要求，政府只能为公共利益储备土地，即政府的土地储备供应主要用于保障性住房用地，基础设施和公益事业等。而涉及商业用途的征地拆迁，则应采取市场化的交易方式，逐步减少政府的干预程度。 按照“总量控制、严管增量、盘活存量”的原则，在土地来源合法，权属清楚，符合规划，并纳入土地统一供应计划的前提下，存量土地的使用权人可以在土地有形市场内，采取招标拍卖挂牌等公开方式依法转让，建立供应主体多元化、打破龚断土地供应方式，深入推进土地市场化进程．土地供应与需求的双向多元化才是真正健全的土地一级市场． |
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