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近日，某头部房企屡屡被传资金链危机，因极少商票未及时偿付而引发股价大跌。 去年底，西南某头部房企因逾期10天还款，被债权人纳入黑名单，致使多家金融机构对其收紧融资，最后出现资金链危机，不得不甩卖优质项目。 相反，万科提出“活下去”后，狠抓回款，实现经营性现金流连续12年为正，2020年在手现金1856亿元。万科不仅战投80亿元，成为解救该西南房企的“白马骑士”，还投入数百亿进行逆势拿地。 对于资金密集型的房地产行业而言，现金流决定了企业的生死。 下面，我们将分析TOP50房企最近一年来的现金情况、现金流管控方法以及对房企的借鉴意义。 现金规模排名：“现金王”万科手持1856亿现金2020年，有5家房企在手现金规模超千亿，依次为万科1856亿、碧桂园1671亿、恒大1587亿、保利1452亿和中海1076亿。 其中，万科在手现金高达1856.62亿元，同比增长16%，夺得“现金王”的宝座。多年来，万科始终坚持现金为王，已实现经营性净现金流连续12年为正。 充沛的现金流体现了万科健康的财务状况和良好的抗风险能力。显然，万科已为迎接管理红利时代做好了准备。 万科是一家危机感驱动的公司。2018年正值行业高歌猛进之时，万科高喊“活下去”，要求所有业务行为都要“收敛聚焦”，将回款指标作为首位考核指标，提出了6300亿的回款目标。 万科的回款率一直处于行业较高水平。公开数据显示，2018年上半年万科的销售滚动回款率在93%以上。万科还提出了2021年95%的回款率目标。 在投资方面，万科放缓投资节奏，审慎拿地。万科的投销比由2018年的1.16逐年下降至2020年的0.69。 在经营方面，万科保持稳健的经营风格，将净负债率控制在30%左右的低位。2020年万科的净负债率仅18.1%。 2020年8月“三道红线”出台后，高杠杆房企纷纷降负债、控风险，审慎拿地。 而活下来的万科却迎来了发展机会。万科于2020年下半年开始逆势拿地，其中12月单月的拿地金额达到533亿元，同比增长359%。 此外，万科还不断在资本市场寻求收并购的机会。一般陷入资金链危机的上市公司股价已处于历史低位，而此时进行收购对万科来说是绝佳的“抄底”机会。据公开消息，万科正与资金紧张的泰禾和蓝光展开多层面的合作。 现金增长排名：祥生增长3.5倍，排名第一2020年，在行业去杠杆的背景下，TOP50房企在手现金平均增长11%。 下面，我们选择几家有代表性的企业，进行简要分析。 祥生在手现金增幅最大，达到352%，主要得益于其在2020年成功登录资本市场，募资净额约35.1亿港元，融资渠道进一步拓宽。 建发在手现金增幅为164%，主要依靠销售回款带动经营性现金流入。2020年建发销售额同比上升78.8%，销售目标完成率为130%，销售排名在克而瑞榜单中由2019年的49位上升至31位；回款比例逐年攀升，由2017年的80%上升至2020年的98%。 由于在手现金充沛，建发拿地也更加积极。在2021年集中土拍中，建发表现活跃，积极参与北京、广州、无锡、杭州等多个城市的土地出让。 2021年1-5月建发新增土地货值689.6亿元，位于克而瑞榜单第14位。 另一家增幅较大的房企是金茂。2020年，金茂在手现金增长229亿元，增长率为134%。 在销售回款上，2020年金茂销售目标完成率为115%，全年回款2098亿元，回款率超90%，现金回款持续稳健。 在资金获取方面，金茂积极拓展筹资渠道。 3月、7月分别成功发行共两期人民币25亿元无担保中期票据；4月成功发行中化大厦CMBS共计人民币22.01亿元，票面利率仅2.65%；7月和8月合计完成约9.5亿股股份配售，获得款项净额约港币54亿元。2020年年度平均融资成本下降至4.42%。 现金流自救：A房企暴跌85%，引入战投、出售项目、融资输血2020年，TOP50房企中有10家在手现金下降，均为民企。其中降幅较大的A房企和B房企都出现了债务违约的情况。 （此处有省略，详情分析和完整内容，请关注公众号，回复“现金流”获取） 偿债能力排名：90%的房企现金短债比达标，抗风险能力提升2020年，现金短债比达标房企数量增加6家至44家，但仍有6家未达标。其中，华夏幸福、泰禾和恒大3家房企的现金短债比还出现了下降的情况。 现金短债比是“三道红线”的核心指标之一，监管要求现金短债比大于1。 现金短债比表现最为突出的房企为建发国际和龙湖。 2020年建发依靠销售回款带动现金大增142%，同时短期债务下降30%，使现金短债比从3.6上升至4.9。 近年来龙湖的现金短债比均保持在4左右。得益于长期以来优秀的融资水平，龙湖近几年的融资优势愈发凸显，持续优化债务结构，长短期债务比达到8。2020年末龙湖的债务平均年限长达6.59年。 在现金短债比较低的房企中，恒大通过强销售、促回款、控土储、分拆物业上市、引入战投等方式积极增加现金流入以归还债务。2020年末，恒大有息负债从2020年3月底的8743亿元减少至6740亿元，大幅下降2000亿元。 自2020年3月以来，恒大权益融资合计888亿港元，主要包括：恒大物业引战235亿港元、上市募资14.8亿港元，恒大汽车两次配股300亿港元，中国恒大配股43亿港元，恒腾网络出售股份6亿港元，房车宝引战163.5亿港元。 按照计划，2021年6月恒大的有息负债将降到6000亿以下，12月底实现现金短债比达标。 数智化大运营：全程监控现金流风险在房地产项目全生命周期中，计划节点、推盘节奏、售价、去化率等因素都处于时刻变动中，从而影响现金流变动。 要真正管好现金流，离不开数智化大运营。爱德地产研究院提出的预见性4P体系，以预测、预演、预警和预控为手段，帮助房企抵御现金流风险，提升抗风险能力。 目前，龙湖、绿城、禹洲、远洋、中骏、祥生等百强房企已上线数智化大运营平台，进行经营决策升级，保证现金流安全和利润目标的实现。 下面以回款分析、动态货值和现金流回正周期风险预警为例，看数智化大运营体系如何助力房企致胜经营。 1、回款分析与预警 数智化经营看板的回款分析模块主要展示项目的回款率、未回款分析、逾期未回款账龄和回款趋势。 未回款分析可细化到未达标草签、待放款、限价草签、形象进度未达标等8大金额指标，管理层可及时了解未回款的具体原因并采取相应措施促回款。 未回款金额分为正常未回款金额和逾期未回款金额。对逾期未回款金额进行账龄分析，具体账龄区间可灵活设置，例如“＜3个月”“3-6个月”和“6个月以上”等。 系统还可结合未回款原因、未回款逾期情况等多种因素对未来回款趋势进行预判。 2、基于动态货值的回款预测 对货值进行动态预测是供销回预测的基础。基于项目预判的货值形成全周期的供货计划，做全周期的销售签约计划分解，再基于全周期的销售签约计划分解全周期的回款计划，从而及时预判现金流入情况。 动态货值预测通过与主数据、计划管理系统、销售管理系统的深度集成，按天实时获取项目面积（未取证面积、供货面积、已售面积）和价格数据（预判、底价、实际价格、已售价格），并实现动态货值预测。 爱德数智将动态货值细分为10个阶段，通过对面积、均价、进度、业态实行多版本管理和预测，提高货值预测的准确性，实时掌控经营状态。 3、现金流回正周期风险预警 通过设置风险预警的场景，严格按照预警级别实施推送和审批流程，合理规划预警指标的阈值。周转类指标与现金流风险密切相关，其中经营性现金流回正周期延后时间需重点关注。 当经营性现金流回正周期延后时间在1个月以内，即只要现金流出现了偏差，系统就会触发四级预警，对应的管控类别为弱管控。每一个等级的阈值跨度为1个月。 总结现金流作为房企的流动血液，事关房企的生死存亡。 随着融资环境收紧，经营性回款是房企“造血”的主要手段，经营能力的提升也成为房企健康可持续发展的关键竞争力。 以现金流和利润为核心的数智化大运营体系，是房企做好项目全生命周期统筹经营的秘密武器之一。 |
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