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小编说 多数想买不限购法拍房的参拍者，看到“有占用”的法拍房，心里都会一紧。 有占用的法拍房能顺利交房吗？ 如果占用人拒不搬离怎么办？ 我该如何确保法拍房交房安全？ 法拍房有占用，且占用人拒不配合的情况下，处理起来是非常困难的，甚至就算过了户，也无法自住。 01 司法拍卖房产（简称法拍房），作为法院强制执行拍卖变现的一种，其所有权的转移及物的交付都是受法律约束的①。 对于法拍房的交付，人民法院也有明文规定，应当于裁定下达之后的15天之内完成财产移交，如果被执行人或占有人拒不配合，可以强制执行②。 注释①： 【所有权转移】 拍卖、变卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖、变卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债务的债权人时转移。 需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。 注释②： 【执行标的物的交付】 人民法院裁定拍卖、变卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。 这就是对买受人非常重要的法院《四书》③的来源。 注释③： 《四书》包含拍卖成交确认书、执行裁定书、协助执行书、税务协助执行书。 有了法院出具的《四书》，买受人才能携带《四书》到相关部门办理过户事宜，但对于解决法拍房占用等问题，《四书》并不起到多大作用。 02 那么，有占用的法拍房，买受人该如何向法院申请强制执行搬离呢？ 很多人都不知道，申请强制执行是有时效的。 根据《民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的时效为二年④。从判决规定的履行期间的最后一日起计算，如果超过两年期限，就丧失了申请执行的权利。 注释④： 【申请执行期限】 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  （申请执行书模板） 申请执行的第一步就是要填写申请执行书，递交至第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院⑤。 注释⑤： 《民事诉讼法》第二百二十四条： 执行管辖发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。 而之后的执行过程⑥就是： （1）立案审查，人民法院在接到申请执行书及有关法律文书后，应审查该申请执行是否合法适当。 （2）通知履行，人民法院决定对义务人强制执行时应当先行通知义务人，在规定的期限内自动履行法定义务，否则将强制执行。 （3）准备强制执行，做好执行准备工作，通知相关执行人员，确定执行时间等。 （4）实行强制执行，应当表明身份，出示执法证件和执行根据，执行结束后应将执行情况书面通知申请执行人。 注释⑥： 《最高人民法院关于人民法院办理执行案件若干期限的规定》第一条： 被执行人有财产可供执行的案件，一般应当在立案之日起6个月内执结；非诉执行案件一般应当在立案之日起3个月内执结。 有特殊情况须延长执行期限的，应当报请本院院长或副院长批准。 申请延长执行期限的，应当在期限届满前5日内提出。 03 最后，如果还是解决不了，还可以向法院申请其他的惩戒方式。 对于被申请人有条件，可以履行而拒不履行的，法院可以进行拘留、罚款，还可以将他列入失信被执行人名单。 情节严重的，可能构成拒不执行法院判决、裁定罪。 但是如果被执行人或案外人等有利害关系的人，对执行有异议，也可以填写执行异议书递交至法院。 （执行异议书模板） 其实，很多购买法拍房失败的案例，都是由于前期没有仔细尽调导致的。 如果拍中之后，发现或者再解决这些问题，都会格外费劲，不仅要花费大量时间，并且还要承担资金风险。 通过多年从业过程中遇到的案例，总结归纳出法拍房尽调的完整方法，并形成了一套标准的尽调模板，为每一套法拍房制作尽调报告，帮助买房人理性参拍。 尽调报告包括：标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。 |
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