10.68亿北京最佳开盘战绩，这个别墅是怎么炼成的？

上半年即将过去，北京别墅市场是一大亮点，整体呈现供销两旺的走势，热度明显超过前几年。

据『地产营销人』统计，截止6月22日，北京别墅共计成交2116套，同比去年上涨84.97%，增幅超过住宅成交，成交金额166.56亿元，同比增长更是高达89.06%！

如果细分别墅种类，其中叠拼别墅的成交增长更为显著。

按网签统计，北京叠拼别墅成交占今年所有别墅的61%，较去年同期占比上涨了15%。总价1000万内的叠拼成交661套，占该总价段的75%，是市场上最主流，也是最受欢迎的别墅类型。

在别墅市场走势向好的大势下，今年初入市的北部别墅新盘——玖瀛府，就在本周迎来了首次开盘，官方热销海报已经发布：开盘认购10.68亿！应该算是上半年北京别墅中，开盘业绩最高的项目。

据悉，开盘当日，玖瀛府举办了盛大活动，邀请了包括：设计了中华世纪坛的著名设计师翰时建筑余力先生、邱德光事务所袁欣先生以及著名书法大家王渭田等行业内和文化界大咖莅临参加，238百组客户和业主齐聚，见证了项目的热销盛况。

开盘实景

经『地产营销人』探访了解，首批玖瀛府的业主大多来自海淀北部以及大中关村外溢而来的科技产业精英人群。由此可见，该项目的受众群体庞大，需求基础十分扎实。

那么，综合来看，玖瀛府首次开盘获得成功，其被市场认可的逻辑到底是什么呢？由于『地产营销人』亲自去该盘调研过，以自身视角来看，无外乎一下四点：

1、占有自然资源容易，但园中有山很难

别墅项目依赖出众的生态资源，但是能做到在园区中拥有一座山的项目，几乎没有，即便是亿级别墅也不具备这一资源条件。但是恰恰，玖瀛府因为天赋异禀，实现了“园中有山，山中有院”的独家占有。

项目在园区中，地块别墅排布的北侧拥有一座浅山，被命名为：玖瀛山，与项目案名异曲同工，可视为别墅业主们自己的山。

实景图

项目纳山为园，不同于其他社区的代建公园，开发商与政府签订了玖瀛山南坡70年的使用权，打造北京首座私享千亩山体公园；未来可供业主攀登观景、休闲运动，不仅提供了绝佳的环境和视野，还能在此健身运动，这在北京实在是极其罕见，仅此一点，其他项目就无法比肩。

更为巧合的是，玖瀛府位于昌平南邵板块，而玖瀛山正坐落于北京中轴线的北延长线上，属龙脉之位，因此又具备了非凡的文化属性。

我们知道，故宫的选址是极为讲究的，其北有景山（俗称金山），南有金水河，营造的是背山面水的绝佳格局。相对照来看，玖瀛府其地块环境与故宫近似，北靠玖瀛山，南邻京密引水渠，上风上水，玉带环腰，天然就是一块难得的宝地，打造别墅最为理想。

效果图

除优越的外部资源之外，玖瀛府内部园林打造也与周边形成良好的景观呼应。其园林设计，以瀛台造园艺术构思为蓝本，秉承中国经典的园林模式——故宫经典的“一池三山”，独创出“一府三园”设计理念，结合现代审美，打造“新雅宋”风格园林。

实景图

如今大多数别墅项目将园林景观呈现于坊巷之间，缺少集中式组团景观，而玖瀛府打造了约10万平方米的组团景观园林。别墅群落之间融入悬月园、嵩涧园、玖瀛山等三大园林主题，将“一府纳三园”化作山水长卷，展现出“园中有山、山中有院”独特景致，获得内外景观交相辉映的效果。

此外，玖瀛府还遵照传统礼仪坊巷规制，凸显多重归家礼序，将一府三园四坊十八巷的景观系统分区，带给居者府在园中，园中走巷，邻里有序，移步异景的感观体验。

实景图

自然资源，得加内部景观呼应，蕴藏深厚人文积淀，让玖瀛府不可复制的价值在别墅市场中更胜一筹。

2、别墅常见，但0.8的容积率如今罕见

别墅比拼舒适度的关键指标是容积率。我们知道，如今北京已不批1.0以下的低密住宅地块。上个月集中土拍的30块土地，容积率1.1的仅有一块，近几年可做别墅产品的土地逐年减少，由此导致别墅产品的供应套数每年呈30%的幅度下降。

玖瀛府项目总建面约31万㎡，容积率0.81，如此指标在当今别墅市场中绝无仅有。在此规划条件下，项目精准定位，打造叠墅、联排、合院三种产品，全别墅业态，拥有纯粹的居住体验，由此大大提升了市场竞争力。

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另外，从项目产品覆盖的总价范围看，800-1500万的别墅成交，在北京市场占据最大份额。由此说明，玖瀛府对市场认知充分，需求洞察深刻，抓住了主流别墅置业者最能接受的总价区间，让改善客群的消费力获得充分释放。

纯质的别墅社区，带来统一的圈层，获得舒适的居住氛围。不可再现的容积率指标，更加凸显了项目的稀缺性。尊重市场规律，精准产品定位，在控制总价的基础之上放大了性价比优势，更为热销奠定了基础。

3、精装叠拼无地下，台地合院多附加

产品力决定销售力，别墅尤为如此。玖瀛府首推建面约170-340 m²的叠拼及合院别墅，以及建面约253-260 m²的联排产品。可以说，正是基于产品的勇敢创新和突破，大大增加了市场的吸引力。

叠拼产品建面约171-205 m²，分为上中下三叠，每户拥有4室2厅3卫的完整功能，上叠还有阁楼空间奉上惊喜。

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叠拼户型面宽约8.1米，优于市场同类产品尺度；单层面积约80-100 m²，可充裕布局居室功能。最值得一提的是，该叠拼所有户型不设地下空间，销售面积全部为地上空间，大大提高了别墅的使用率，也极致提升了舒适性。

样板间展示的下叠户型，建面约196㎡，单层面积可达约100㎡，首层层高约3.3米，有飘窗等拓展空间赠送。从体验上，墅感十足。

下叠一层可作为社交空间，功能包含入户玄关、厨房、餐厅、卫生间、会客厅及书房，如有需要也可分隔出老人房。二层配有南向双阳卧室，主卧套房设计，配有独立卫生间、衣帽间，面宽4.5米，有南向观景飘窗，尺度非凡；北向儿童房也为套间，双套间体现更优私密性。

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更具打动力的是，叠拼为精装交付。玖瀛府特邀台湾著名大师邱德光进行室内精装设计，整体营造现代墅居的时尚感。

室内空间通过留白处理，搭配高级灰色调，运用直线、曲线等不同材质，结合复古、现代多种手法，定制符合现代人审美的东方“奢白主义”风格，引领当代居住风潮。让居者省去装修之苦，一步到位获得与国际接轨的成品家，毫不费力拎包入住，特别受到年轻客群的欢迎。

精装突出绿色、科技、智能理念，选用除霾新风系统（配PM2.5过滤）、地板辐射采暖系统、隔音墙板及楼板、同层排水、隔音外窗等六大健康系统和15项智能家居系统，采用“杜拉维特、汉斯格雅、TOTO”等知名厨卫品牌，从风格到材质，每一个细节都传递品质感。

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合院别墅分为南中北三类产品，建面约274-337 m²。其独到之处在于利用地块自身约20米自然高差，构建9层台地。让合院实现下沉式双首层设计，南向开间尺度约11.3米，有露台附赠，室内外随意切换。

效果图

地下客厅挑高彰显气度，空间开阔灵动。其中地下一层可建夹层，改为两层，有约95-135 m²地下拓展空间，可作收藏室、瑜伽房、健身房等功能，地下三层配备豪华双车位，附加值超出想象。

有天有地有阳光，将地上空间最大化，地下空间地上化，真正把别墅的居住价值还予客户，产品力中尽显诚意，别墅置业者自然买账。

4、健康服务独树一帜，社群凝聚圈层

一般别墅项目拥有会所配套已然足够，但玖瀛府在营造之初，便着力为居者提供一个享有全龄、全维、全时的高端服务墅区。

项目提托自身配套条件，独创“全维全龄全时”山居服务版图，打造建约2648㎡的生活中心、康养中心，交融中心，以及博雅学园幼儿园，将生活体系形成闭环设计。

在生活中心内，设有超市、咖啡厅、红酒坊、业主食堂、儿童乐园、生活馆等功能，满足家庭多元需求；康养中心内该带有健身房、spa馆、游泳馆、健康驿站等空间，让居者足不出户便可享受健康生活。

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据悉，该康养中心依托清华大学体育与健康科学研究中心和京东健康医疗，提供线上平台“在家就诊、在线询医、线上购药、线上挂号”等服务内容，形成从前端的健康指标筛查、业主电子健康档案建立，到健康状况跟踪、健康理疗服务，实现全家庭全龄的健康关怀。

玖瀛府开发商正宏置业洞悉财智人群升级的生活需要，以千亩玖瀛山为基底，以每一位业主的喜好为起点，构筑了邻里互动平台「山里拾光」, 未来将从全维度打造成业主全体系的生活服务模式, 成为人们的精神归属。

活动实景

社群主要以业主的共同爱好、行业、价值观为着眼点，强调热爱生活、关爱友邻，通过共同兴趣、运动、学习、健康等诸多形式的活动，让业主们相互分享、了解、融合，共同探索山里更丰富美好的生活。

项目启动以来，今年已陆续举办了多场精彩活动，如：以读书为主题，樊登读书会举办一堂好课；以健康为诉求，开办山里健康学堂讲座；牵手“优家荟”/“茧迹”服饰，演绎东方女性的国潮美学，受到了业主们的欢迎。

活动实景

全方位、多角度的社区服务，增强了玖瀛府的精神内核，实现了人与人的心灵连接，让墅区充满温暖，气质与众不同。随着口碑发酵，很多客户是慕名而来，扎堆购买。

实景图

没有任何一个别墅能随随便便热销，也没有一个项目靠“一招鲜”获得成功。经过『地产营销人』的分析，你能更深入的理解市场，也许会不经意爱上一个项目。

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