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关于二手房“停贷”的传闻不绝于耳，武汉、郑州、杭州、合肥、重庆等热点城市，已经传出二手房“停贷”的传闻。 在成都，虽然没有明确提出对二手房停贷，大部分银行也还在开展二手房贷款业务，但事实的情况确实是针对二手房贷款确实非常紧张，银行放款速度非常慢。 二手房房贷收紧的问题，遇到这些问题的人很无辜。 连锁打击特别厉害，最近买房的贷款纠纷非常多，无论是买家还是卖家都是受害者。 放款方毕竟是银行，作为一个几乎“无责任”的第三方，银行不放款，就是卖家与买家的相互折磨。 收紧二手房贷款 二手房的特点是什么？ 自由市场，散，价格不便宜，房屋有一定年限，而且很复杂。 买二手房的家庭，特别是大户型可能也不是无房家庭。 非存量市场二手的交易频率还特别低。 二手市场是散户行为，新房是开发商牵头一次性大批发，二手市场是一个个散卖的，二手的这种零售哪有大批发的一手快，生意大？ 从银行的角度，新房市场的抵押标的最佳，价格也因为限价更好。 其实作为银行来说，二手住房市场的贷款业务并不主流与核心，所以额度有限的情况肯定会先放弃二手。 我国房住不炒的政策，本质还是降杠杆。 整体房贷收紧，比如向南京这种，新房首付也高，最近很多城市新盘也要求多首付。 大城市的新盘基本都优先于无房家庭购买的原因其实一方面吸引人口，跨市融资，另一方面是看重刚需无房这类人群的低杠杆特质，新盘去化重要还涉及土地财政与楼市去库存的任务，所以任何政策都是博弈后的结果。 其实最近几年不仅仅是我国在涨，其他国家都在涨。 “全球房价蹿升 欧美国家垄断涨幅榜”。 新冠疫情持续、全球货币超发背景下，各种资产涨价潮翻涌。作为大类资产的房产当仁不让。以美国为例，去年以来美国房价出现大幅度上涨，甚至出现加价抢房子现象，加3万美元至5万美元已经不是啥新鲜事，加价10万美元也很常见。 所以放水才是房价上涨的根本。 全球都在大规模放水，房价都在飙涨，我们国家怎么可能会不涨呢，所以反馈而来的就是如今的市场。 全民都在讨论楼市，都想进场。 这个时候限制居民的杠杆率就成了一个硬性的任务。 在这样的大背景下，光是因为担心手里的钱贬值，都会大规模的加杠杆进入房地产市场。房产涨，自己的现金贬值。借钱随着通胀反过来会降低他们的债务。 可是国家要担心的，是他们的现金流会断，大家知道，如今传统行业并不景气，各行各业都不顺利，若高杠杆的群体失业或者倒闭，金融危机很严重。所以这几年一直倡导房住不炒。 即使目前的情况，真的遇到资金短缺拿不到贷款，不少人都会考虑先买小一点，将来置换都比拿着现金要好。所以核心区的小户型成交也比较好。 新盘与二手房在很多城市因为限价都出现了“剪刀差”，就是所谓价格倒挂的现象，所以新盘的杠杆反而没有二手这么严重。所以最近的政策方向打压二手房。 然后这个贷款收紧是暂时的应急反应还是长期措施？ 这个问题其实很有必要探讨一下。 对于这个问题，对于经验主义的来说，可能都一致认为是暂时收紧，毕竟在以往的年限也出现过“钱荒”。不过后期为了刺激经济，为了去库存，为了棚改，还是放开了，所以造成后面楼市的火爆。一切都是轮回与周期。 不过处在一个新的周期，新周期很多的政策相比之前是很不一样的，不说之前全国推行的“LPR”，比如最近很多城市都在试点指导价，深圳，成都，还有有意向的西安，杭州。 成都上个月迎来了第一批指导价，估计下半年还会迎来第二批。 指导价这个东西我之前给大家分析了，本质也是为降杠杆来的配套政策。 舆论上是让大家觉得在打压房价，但实际上还是在限制贷款，银行根据指导价发放贷款，指导价是市场价的6-7折，要买二手房必须要增加首付，这让居民买房向银行的借款是被控制的。至于愿打愿挨的交易行为是他们自己的事，你要“实际首付”8成也是可行的，愿意买的全款也可以，但贷款只贷那么多。指导价可谓是官方给二手房贷款收紧的一个背书。 所以在指导价出来的时候，已经不能简单说贷款收紧的问题，贷款收紧可以是暂时的，但指导价是不是暂时的？ 根据每个城市指导价的解析指导价暂时会是一个长期政策，因为这个会根据房地产市场的变化情况适时调整，增加。 银行逐渐压缩房地产信贷支持是否是长期趋势，这个还关系到银行对于房地产业务的长期看法。大的房地产逻辑已经不一样了，上篇已经给大家说过，大城市会逐步推行以租代售模式，商品房供应肯定不可能像以前天量开发以卖为主。新房尚且如此，更不说体量小的二手市场。 目前普遍市场推行限售的问题，像成都的神盘买入加上能卖出的时间周期已经到了8-10年。从资产折旧的角度说大量的存量二手房，尤其代表典型是老破小，评估价值是向下的。据传年限超过多久，就会拒贷。所以老破房没有学校加成，没有拆迁预期抓紧置换是没问题的。 当然二手房贷款也是一笔生意，现在各个城市的贷款利率不低，有钱赚的生意也不可能不做。 但银行的考量因素就是，这个价格如何是安全的，标的是可行的，具体的做法就是政府出台指导价格，在指导价以下，是可以的，超出的价格银行不支持，最近有传闻说某个二圈层区指导价，买热门区简直要做到首付8成。所以指导价可以说是确切最保护银行，银行是非常有动力继续贯彻指导价的。 指导价只是一个政府背书的参考，好的被人追捧的资产自然受市场青睐欢迎。可能也存在银行都感觉的明显低估，自然贷款可能会优选与灵活。 所以一旦指导价作为一个长期政策，搏上涨就类似于博指导价的上涨。更加要注重资产的优质与否。 房价两极分化会越来越严重，优质的会相对坚挺，不愁优质买家。劣质的有价无市，无人问津。 如果我的文章觉得不错，可以多分享给身边的人或者转发！帮我多积累点人气，我才有动力继续写。 如果对我的观点看法有质疑，请理性文明讨论，说出依据，不要一来张嘴就喷，如果喷的让我不爽，我会十倍反击的，毕竟我自信我语言丰富的能力超过你。 如果有希望我写的专题可以私信我，给我一点创作灵感，我会选懂得写稿。 如果对你有帮助，可以打赏点可乐钱给我！ 如果有一对一无限指导咨询可以在公众号里找到链接联系我！没付费咨询意向最好不要乱加，最好犹豫清楚才加，浪费我的感情。 |
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