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“悦来到底是什么时候，悄悄摸摸跑输了北区的？ 城市分层第153篇原创文章 最近一些粉丝频频问到悦来发展的怎么样，我在发挥大数据专长之后，得出了一些结论。 本着实践出真知的原则，上周我还是实地去调研了下悦来。 一圈调研下来，发觉悦来真是不尴不尬，不痛不痒。 01 先上数据。 数据是把悦来作为重庆北区四小龙来进行比较的，也就是中央公园、礼嘉、悦来、蔡家。 2020年北区四小龙共卖了32993套房子，其中悦来5733套，占比17%； 2021年上半年北区四小龙共卖了19509套房子，其中悦来5322套，占比26%； 看着像是悦来的销售占比在提升，真的吗？ 来看看价格。 2020年中央公园建面均价为16178元/㎡，礼嘉均价为14455元/㎡，悦来均价为13596元/㎡，蔡家均价为12513元/㎡。 2021年上半年，中央公园建面均价为17768元/㎡，礼嘉均价为15621元/㎡，悦来均价为13894元/㎡，蔡家均价为13876元/㎡。 悦来和蔡家的价差，从2020年的1083元/㎡，减少到了2021年的18元/㎡。 从房价涨幅来看，中央公园涨了9.8%，礼嘉涨了8.1%，蔡家涨了10.9%， 而悦来房价，仅仅涨了2.2%...... 悦来，到底怎么了？ 02 这个问题，在我去之前就一直在思考。 而在调研之后，也逐渐找寻到了答案。 在揭秘之前，再来看一些比较细致的数据。 整个悦来市场的主力面积段和总价段是在90-110㎡，占到了53%，总价是在130-150万，占比达44%。 大多数项目都是中小户型。 开发商难道就不想做大面积的户型吗？ 谁还不想要自行车了？ 当然想了。 但面积一大，总价也就上去了，就卖不动了。 云山岳虽然是香港置地的楼盘，但300万以上的产品，卖着也吃力。 旭辉铂悦滨江马上也要开始卖300多万起步的精装房，估计也吃力。 最近开盘的据说比较改善的保利拾光年，面积全部都在100平以内，户型还是2梯6户，你说它是改善盘吗？ 北京城建龙樾湾、北辰悦来壹号这些体量动辄几十万方、上百万方的，也大都是小户型，北辰现在还有12000多元/㎡的房子呢。 你敢相信？ 悦来，就是空港pro、空港plus，远没到中央公园和礼嘉的level，根本不能和中央公园、礼嘉硬碰硬对刚。 03 悦来之所以高端市场缺乏，一方面是悦来自身的问题，另一方面则是其在和中央公园、礼嘉竞争的过程中毫无核心竞争力。 悦来自身的问题，我会在下一篇文章里进行详细地阐述，这里暂不表述。各位有相关其他意见的，我们在评论区见或者你私信我也行。 悦来在高端市场的核心竞争力的缺乏，是有目共睹的。 照母山有舜山府壹号半岛、礼嘉有金科九曲河、中央公园有公园大道，就连蔡家都有万科17英里。 而悦来呢？ 它有什么？ 你第一时间根本想不起来它有什么。 3、2、1…… 你拼命从脑海中挤出棕榈泉这个名字。 但是，棕榈泉已经过气了啊。 留给它的不是江湖名声，而是小道绯闻，近期因其空前低的入住率以及低价亏本甩卖的消息而上榜。 而且，你发现没有，悦来是唯一一个龙湖和金科都没有入驻的板块。 礼嘉中央公园就不用说了，就连你觉得low的蔡家，龙湖都接二连三的在拿地，已经有接近90万平的建设体量，而蔡家作为金科的大本营就更不用说了。 悦来的“含龙量”之低，带来的一个直接影响就是其房价的涨幅缓慢。 而龙湖对区域房价的拉升是有目共睹的。 龙湖在曾家的楼盘都干到套内18000元/㎡，谁能想到曾经偏僻到连炒房客都不愿意去的曾家，居然也有这样的高光时刻。 04 我在前面的文章说到过，礼嘉的房价之所以涨不起来，主要是因为井口的城市面貌太差了，井口的房价太低了。 这个理论同样可以放在这里。 悦来和礼嘉都可以看江，为什么礼嘉就是要比悦来高端？ 因为同样是看江，同样是看蔡家，礼嘉和悦来看到的风景是不同的。 整个蔡家的城市发展，是从南发展的，也是从江边发展的，所以蔡家南区的江边位置，是比蔡家北区的江边位置，是要成熟很多的。 而礼嘉正看蔡家南区江边，悦来正看蔡家北区江边。 一片原始山丘有什么好看的，山丘上的农民户有什么好看的，我要羡慕他们的农林牧歌生活么？ 你本来就是从区县的农村里出来的，好不容易在主城里买了套房子，准备开启城里的生活，结果每天看对面山丘上的炊烟袅袅，勾起你曾经农村生活的点点滴滴，你会高兴么？ 人活着，本来就是一个逃离的过程，从农村逃往城市的过程，也是从贫穷逃向富裕的过程。 陈胜在成功起义后，终于称王。有天他同乡来见他，看他坐在高大威严的龙椅上，好不威风。 他同乡依旧叫他小名，类似狗剩、二狗、全蛋之类的，身边官僚多次提醒，但他同乡始终不改，最终陈胜终于忍不住将他赶出去并最终杀了他。 陈胜有错吗？他同乡有错吗？ 都没错，错的是社会关系发生了变化。 马克思说过：人是一切社会关系的总和，你身边的社会关系决定了你是个什么样的人。 人是天然地想逃离他原有的社会关系的。 05 最后要思考一个问题，到底什么是高端市场？ 是物业高端，产品高端，还是人群高端？ 答案应该是生活方式的高端化。 其实所谓的高端低端，是和他之前的生活方式相对比的。 天生的有钱人，其实数量并不多，更多的有钱人的财富都是后天逐渐积累的。 他们在发迹前就住在破落的筒子楼里，当他们发迹后，他们想做的第一件事就是逃离出现有的社会关系，赶紧搬到环境好的小区里。 他再也忍受不了了，他想做一些事情以此来区隔出你我，以满足他们自身的虚荣心。 所以，你称呼陈胜就不能再是小名，而应该是“大王”。 人的本质是逃离。 于是中央公园和金海湾公园出现了。 九龙坡区的有钱人、两路回兴的小老板，就是这类公园的最忠实的拥趸。 你可能想说，悦来的环境也很好啊，不比礼嘉、中央公园差啊，为什么就没有那么多有钱人来买呢？ 傻啊！ 你穿个PRADA、GUCCI就是有钱人了吗？ 现在好多奢侈品品牌都不是有钱人在买，不然你去看看身边那些女孩的口红都是啥品牌。 看是不是CHANEL、DIOR、YSL、GIVENCHY这些品牌。 人的本质是逃离。 逃向哪？ 逃向他向往的社会关系。 你觉得CHANEL、DIOR、YSL、GIVENCHY这些品牌很高端，你向往这些品牌，但你买不起它们家的包包，于是就买点它们家的口红，来安慰自己也是用过奢侈品的人了。 有钱人会因为悦来环境不错就选悦来吗？ 不会的，相信我。 礼嘉、中央公园之所以能聚集大量的中高产阶级，最大原因是圈层。 你是某个公司的老板，你买了某个楼盘。同样地，市里的某领导也买了这个小区。 你去和领导谈点事情，是不是要方便的多？ 渝北的大量市政机构，可是搬到了中央公园了的啊。 你是某个公司的高管老板，你买了某个楼盘。同样地，你们公司的老板也买了这个小区。 你每天在领导面前出现，升职加薪的概率是不是要多的多？ 什么样的人升职加薪最多？ 出现在老板生活中的人。 礼嘉可是聚集了大量的中高产阶级的啊。 悦来要想逆袭，必须得在社会关系网上下大功夫，和礼嘉中央公园展开差异化竞争。 现阶段的海绵城市、集中供能供暖、TOD城市，杨一觉得这些发展起来可能有点难度，下篇文章具体来谈谈。 |
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