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【案例】 幸福小区的业委会上任后，以投票方式对物业服务情况向业主进行了满意度调查，并最终决定更换物业公司。业主张女士对于非常不满，认为物业公司的服务虽有不尽如人意的地方，但老物业公司在小区服务多年，彼此都比较熟悉，且这么多年从未涨过物业费，有问题可以指出来，真换了物业也未必能服务的好。 为此，张女士找到业委会，业委会不予同意。 现张女士找到我所律师咨询，该种情况下，该怎么办？ 【法律分析】 其一【业主委员会】业主委员会属于群众自治性组织，其由业主所选举而产生，是业主大会的执行机构。如果没有业主大会的授权，业委会是无权作出重大决策的。其业委会还要受到物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处的管理和制约。 其二【更换物业公司的程序】根据《民法典》以及《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业公司需由业主共同决定，即由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 本案中，幸福小区更换物业必须经过上述法定程序，现业委会以投票方式对物业公司服务情况所进行的满意度调查，并未明确是对针对解聘物业公司的投票，故，业委会做出解聘决定违反了法定程序，侵犯了业主的合法权益。 其三【救济方式】张女士有三种救济途径： 1、找到业主委员会，说明理由，要求业委会自行改正；。 2、根据《物业管理条例》的规定，向物业所在地的行政主管部门或街道办事处提出。由其责令业委会限期改正或者撤销更换物业的决定，并通告全体业主。 3、以业主自己名义提起诉讼要求法院撤销变更物业的决定，但需注意需在知道决定之日起一年内提起诉讼。 【法律依据】 《物业管理条例》第十一条：“ 下列事项由业主共同决定：⋯⋯(四)选聘和解聘物业服务企业” 第十九条第二款：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”。 《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：⋯⋯（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 |
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