变相加税，传3月1日的深圳楼市新政低调"出台”

深圳原本传得沸沸扬扬的3月1日房地产新政，基本爽约了！社保1改3，营业税2改5，甚至更猛的首套从3成到4成……统统没有现身！

身在深圳的老潘，从下午等到晚上，硬是没有落地，爽约，假摔，温柔一刀，这是几天前老潘朋友圈发的预测。

但早晨起来不经意间在深圳房产评估查询系统上，突发看到，昨晚深圳市房地产评估发展中心提示，自4月1日起，将例行更新房产评估价格。国土局调整房产评估价，考虑到去年房价暴涨，评估价肯定会较大幅度调高，甚至跟上与“房价暴涨”的节奏（核心在于评估价中的地价因子上涨了）。如此一来，2015年深圳房价民间发现暴涨80%后评估价标准提高，直接影响的是税费增加——难道这就是所谓的“深圳新政”？

一、评估价上调：是例行事件，变相“加税”

1，例行调整而已，但今年时间故意“撞上”新政日

房产评估价调整，这算不得新政

因为每年都会一次例行调整

这个事就好比上市地产公司每年要有个业绩发布会一样，再例行不过了。老潘了解到，深圳房产评估价制度，自2011年7月份开始实施，每年调整一次，唯独2014年房地产“拐点”没有调整。

值得一说的是这个房产评估价格调整选择在传言中的3月1日发布——正是舆论说的深圳房地产新政的日子——难道是撞上了，还是有意为之。而上一次调整的时间是10月份，如此看来今年3月1日新政日发布，故意的味道很明显！也算给老百姓对深圳2015年暴涨的房价一个温柔的“交代”。

2，调整影响说大也大，但挡不住强大购买力

政策温柔一刀不重要，重要的是对房产交易的实际影响到底如何？

国土局评估价调整核心影响的是税收，这里面有是三个税种即5.6%的营业税，1%的个人所得税，以及1~3%的契税，总共大概7.6%~9.6%左右，事实上对于高房价的深圳而言，一套1000万的三房，评估价如果是500万，税收可能会近50万。这个税费相对100万房子而言，是很小的，但从50万绝对值而言，还是很多的。但问题是2015年的评估价，还要上升！

上一次评估价调整是多少了，查到的数据是调整增加了30%--50%。今年具体的调整幅度，也只有4月1日才会知道！但一个显著的信号是，2015年去年深圳房价上涨的厉害，那么4月1日的调整，预计不会“低“。

举个刚需盘例子来看，在90平米以下满2年的500万的房子应该算刚需了，假设评估价过去是200万，需缴纳营业税5.6%，个税1%，契税1%，总共7.6%。如评估价4月1日上调30%，评估价将调整为260万元，将增加约4.5万元的税费。如果上调50%，新的评估价为300万，将增加税费7.6万。

深圳一套500万的刚需盘，评估价上调30%到50%，对应加税是4.5万到7.6万左右。这个数字，对刚需客来说，说大也大，但如果楼市疯涨追涨不追跌的紧张气氛下，这个几万的税费，购房者估计一咬牙，依旧会"抢购".

消费者投资者这么多年积累的经验是——调控加税的，其实都是推高房价！必须提醒的是，对于深圳强大的购买力，区区几万元的成本，是挡不住购房者买房的刚性需求的。

二、不愿意下猛药，温柔一刀是交代

老潘前些日一直说深圳3月1日新政很可能是温柔一刀，假摔，做做样子。理由由三。

其一，深圳这个城市竞争力，收入竞争力和城市土壤本来就与相对高房价有一定的匹配性，房价高固然不好，即使除去所谓的20%投资需求，依旧有80%的置业需求是存在的，也代表这个城市的购买力在那里摆着。

其二，政府对高房价现象的轻重拿捏心里其实很清楚，一方面高房价最大的受益者不是开发商，而是政府，有个数据是房价65%部分都归于政府，这是真金白银啊，另一方面高房价是民生抱怨问题，事实上，老潘要说的是，高房价肯定是不爽的，但也得看到，对于中国一线城市无论是目前单价10万\平，哪怕7万\平米，或者5万\平米，依旧有很多人说房价太贵，这是人性。政府最终在所谓的民生抱怨与真金白银的天平，政府平衡心理是有数的。政府到底该做什么？政府心里也是有数的，一句话，政府的归政府，市场的归市场，政府核心还是做好保障房，去解决低收入，中产以下收入的居住问题，而中产阶级和上产阶级，核心还是商品房解决居住问题。这一点，也是深圳市委书记，市长反复强调深圳保障房的力度很大的缘由，因为这才是政府该强抓的。当然城市经济发展，产业升级，居民收入提升，打造更多公平向上的市场竞争氛围，让更多人通过专业和努力买上房，这是政府该多想的。

其三，深圳政府何必做冤大头，给楼市下猛药，还不如温柔一刀或是假摔。老潘分析下来，核心有三个，第一，中央目前也承认楼市分化的格局，这个潜台词是一线城市房价高，价格上涨也有他的合理性，三四线城市房价低，销售难，价格甚至下调，这种分化格局是楼市自然发展的一种市场规律，深圳房价高有高的道理。第二，哪怕是2015年深圳房价大涨，但中央并没有公开点名批评深圳啊，而且在最近出台的中央契税优惠上，深圳的豪宅契税从过去的3%降到1.5%，这个故意的漏网红包不是也给深圳了嘛？第三，最近上海上涨，北京上涨，强二线南京、苏州、杭州上涨，都没有出现新政下猛药啊，深圳何必第一个给自己下猛药，更何况下猛药，痛得还是自己，吃亏的还是自己。

现在中央去库存是大问题，中央一个又一个宽松的货币政策和一个又一个促进购房大礼包，大红包就差说——我这么仁至义尽了，你还不赶紧买房。这种大氛围下，深圳何必第一个搬起石头砸自己脚，深圳比应对高房价更应该做得是在深圳城市竞争力已超香港，即将超过广州，而后对标美国硅谷，将深圳打造成为“中国创新中心”，中国硅谷，继续提升深圳城市竞争力。

三、尊重常识

当然话说回来，深圳房价不能过高，深圳3月1日新政爽约，并不排除如果2016年上半年深圳房价不识趣，超过政府和民生的容忍底线。新政不请自来！因为政策，一直是动态政策。

你可能会问，到底深圳房价多高为高？政府给出的答案一直都是——保证深圳房价在一个合理的水平上——但真正的问题是，什么是合理？老实说，这事很难界定——哪怕国际城市对标，哪怕房价收入比，哪怕……核心在于深圳这个城市有他的个性和独特性，纽约的合理可能不是深圳的合理，中国只有一个深圳，全世界也只有一个深圳，外部对标各个指标来说深圳房价高不高，在老潘看来，本身就有问题！

但无论如何，老潘向来强调要尊重常识，对于深圳高房价，一个客观事实是2015年民间统计暴涨70%，很多楼盘和区位甚至上涨100%……这个幅度够猛，2016年，还希望继续大幅度上涨，常识告诉我们，别做梦了！

投资见好就收！自住该买还得买！

写作缘由：源自3月1日深圳新政的“爽约”

写作地点：深圳福田1小时速评