珠江新城房价萎了？我呸！

俗话说，看过即拥有。

那房产君日常打卡搬砖的珠江新城，四舍五入就是我家后花园了呀。

珠江新城航拍 摄影：广州房产细鹏

所以，有关自家后花园房价变动，房产君一直盯的蛮紧的，一有风吹草动，就可以让牵动我的小心脏。

插播一条消息，大家如果对珠江新城或广州其他板块价值感兴趣的话，可以关注明晚（7月15日）8：00房产君的直播，你想知道的，在线说给你听。

这不最近，一大群人在质疑我家后花园的房价，说它德不配位，虚高了，所以现在才跌的这么厉害，很多盘跌了几十万到上百万不等。

除了冷嘲热讽我家珠城的房价，而且还diss它，说它这么贵，已经不值得了。

房产君我那叫一个气，说这话的大兄弟，你懂珠江新城房价么？可惜嘴笨，没吵赢这群人，好恨。

为了扳回一城，房产君特别找到了我的好朋友：珠城老耿出山，这位兄台，可是有着珠江新城活地图之称的，没人比他，更懂珠江新城。

以下，就是老耿舌战群儒的精彩实录。

一：最近很多媒体报道，珠江新城房价跌了，很多网红盘，降价几十万到一百万不等，所以，珠江新城是不行了么？

老耿：珠江新城从2020年6、7月开始，已经涨了一年了，很多盘确实涨不动了，市场分化是真的，但还有很多盘是在默默涨价的。

之前有媒体说，星汇御府降了640万，这个有点扯，业主挂牌价降了说行情不行了，简直是来搞笑的，要是业主挂1个亿，然后降到4000万这个正常市场行情，是不是就写珠江新城狂降6000万？业主挂高的盘，调整价格不是很正常的事情？

还有就是，现在广州二手其实也有限价，珠江新城很多高价的房源，根本就挂不了在绿中介的APP上，但凡多来珠江新城看看二手，你也不至于相信这种珠江新城狂降的言论。

可以说，现在珠江新城热门小区，热门片区，还有比较好的户型和楼层，没一个便宜的，价格，坚挺着呢，多少土豪捧着钱排着队，在等珠江新城房源号码牌。

二：天河几个后起之秀，金融城板块、牛奶厂板块、天河公园板块，房价都挺猛的，这些后起之秀会威胁到珠江新城的地位么？

老耿：广州的发展，得看规划、人口、产业，整体看是向东的，从珠江新城开始，沿岸的一江两岸，一直到鱼珠，包括琶洲，这个广州未来20年发展的主脉络。

也就是说，天河金融城板块、牛奶厂板块、天河公园板块这些都很有价值，但其实这些板块无论一二手，亦或者地块，存量都不多，这意味着开发商要花很大代价拿地，开发，那后面房子价格肯定是包含了未来的预期价格部分的。

金融城航拍 摄影：广州房产细鹏

这些在开发的板块，现在的高价，多多少少都是透支了未来价格的，简单来说就是一种市场情绪引导下的高价。

珠江新城开发了也有20-30年了，现在正是蜜桃成熟时，虽然现在东部的涨势和规划都很好，但是整体的居住氛围、产业引进、金融等，都很难在我有生之年，找到替换珠江新城的逻辑。

落日下的珠江新城 摄影：广州房产细鹏

广州所有的5星级奢华酒店、大部分高端米其林餐厅、绝大部分的领事馆、所有的豪车超跑店，这些都在珠江新城。

可以说只有珠江新城才有完整的，高端人群生活所需要的配套链条，而这一切，都是珠江新城的住户们，用脚投票出来的。

虽然东边几个新盘开的非常高，但如果说市场的坚硬程度和后续的基本面来说，珠江新城才是永远的神，说它是定海神针不过份，广州房价的第一梯队，10-15年内，都只能在珠江新城。

三：珠江新城的新盘，保利冼村项目，能买么？

老耿：保利冼村项目估计会释放300多套的新货，吹风价是18万/平，要是18万/平这个价格，大家排队闭眼抢吧，未来空间很大。

保利冼村项目进度俯拍

但是，按现在广州的限价政策看，估计短时间内开不了，大概率得到明年。

冼村新盘不用说，肯定是保利的高端产品了，都是大户型，至少要准备4500万以上的现金才可以买到，而且那里一定会很抢手，珠城新盘基本没有了，地也没了，说是卖一套少一套也不为过。

四：都是顶豪，上海的汤臣一品和广州的尚东柏悦府，哪个更值得长期持有。

老耿：广州的基本面，还是没上海强的，但房地产投资，用一个很简单东西，就能判断，那就是供需。

尚东柏悦府小区大门实景

从广州和上海的落户政策看，上海的落户门槛高，导致后续人口导入比较缓慢，相反，广州的话，每年有50万的人口流入，这么多人，供需发生变化后，对房地产肯定是利好的。

所以从供需角度看，还是广州的豪宅更适合长期持有。

五：近年来，珠江新城可以说大涨了一波，但是，只有中区和东区在涨，西区就是涨不动，这是为什么？

老耿：中区和东区的住宅是连片开发，本身的居住氛围，包括楼龄啊，后续的商业配套和居住舒适度都比较好，所以自然更受关注。

而西区的话，开发的比较早，早期的开发商和产品，和点缀式的布局，导致了它后续涨幅会很一般。

而且，西区住宅和办公的比例，其实是有点失衡的，而且住宅是连不上片的，放租很多，想象一下，你下去遛娃，隔壁是卖保险的，做美容的，这个居住氛围，能好么。

此外，西区因为开发早，有相当多的楼是单体楼，例如丽晶华庭，本身的住宅氛围就很差，还有一个很严重的问题是，办公和居住混在一起，很多人拿住宅来办公，混住就很影响房子的升值。

当然，西区几个头牌的小区还是不错的，例如嘉裕君玥、保利中心108公馆、保利香槟、星汇云锦、星汇园，这几个小区性价比还是很高的。

其实珠江新城避坑很简单，别捡便宜就行，在珠城捡漏的难度，和你想在在苏富比拍卖会上捡漏的难度一致，基本上不存在。

但是光靠4、5个头牌小区，也拉不动整个西区的价值。

加上西区的学位，也稍微差了些，以上几点，这造成了西区的综合基本面不大。

六：现在珠江新城房价会不会虚高，买了会站岗么？

老耿：首先，房产是一笔很大固定资产，把很大一笔钱投入进去，你得非常小心，现在的广州，已经不是之前可以闭眼买的年代了。

对大家来说，最重要的问题是，房子的保值，地段、楼层、朝向、圈层、产品，都很重要。

珠江新城航拍 摄影：广州房产细鹏

在珠江新城的房子，也是分三六九等的，只有好房子，才是非常坚挺的资产，站岗什么的，根本不存在。

尤其是在现在的情况下，珠江新城有十几个小区行情，行情依旧火热，如果大家用心去看，这些小区，真正在卖的房源，只有0.5%左右，流动性很少，因为稀缺。

可以说，珠江新城优质小区，永远不会缺购买力的。