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要了解成本策划，不是简单的工程量乘以单价得出测算数据的思路，更不是拿一个测算表填填算算就OK了的概念。 成本策划要求在测算阶段，考虑到开发的方方面面，达到用好每一分钱，好钢用在刀刃上的效果。 作为投资拓展人员，了解成本策划也是必备的技能之一。  01  成本测算三个阶段  01 成本核算阶段（2003年起） 以建安成本为主要管理对象，以核算为重点，强调算得快、算得准，对预算人员的造价能力、图纸解读能力要求较高。预算员这个岗位大家也耳熟能详吧。 这阶段成本核算属于科目与数据的事后整理，对项目定位和设计环节的成本影响弱，其成本过程控制缺失，不能为企业经营管理决策提供全局性的成本信息，适合项目个数不多的企业。 02 成本控制阶段（2006年起） 成本控制阶段的核心在于，强调实际成本执行过程中的动态纠偏，属于事中型管控。 适合已经有几个项目成本管理经验，并对项目进度控制有一定经验的企业。 这种管理模式要求成木人员对产品策划、设计和工程开工有一定的认知和管理能力。 整个企业运营要能保证“目标成本一合约规划一招标一工程开工"有效衔接，通过目标成本与动态成本的对比分析，找出差异，尽量防止成本超标，为企业经营决策提供全局性、实时性的成本信息 03 成本策划阶段（2009年起） 成本策划是房地产成本管理走向成熟的表现。 成本策划属于成本管理的高阶段位，属于事前管理，对产品标准化程度和成本数据库成熟度要求很高。 该阶段的成本管理已经跳出单一成本思维，而是以项目收益目标为最高逻辑去进行产品策划和设计。 产品策划与成本策划并驾齐驱，最终从设计、营销、成本、工程、财务等的协同机制上整体解决项目收益问题。 一些标杆企业正慢慢走出一条“先策后控”的新型成本耦合管理模式。 02 测算阶段成本策划 成本的两大策划：一个是项目策划，一个是产品策划。 1、项目策划是基于收益最大化视角进行总图规划，强调的是总图视角。 2、产品策划是聚焦成本的有效投放。“好钢用在刀刃上”、“强调花好每分钱”是成本策划的关键所在。 很多标杆企业从多维度进行发力，比如按照“改变可以改变的、维持不可改变或很难改变的”这一逻辑进行成本划分。 比如急需成本控制的科目、影响客户体验的科目、可通过决策优化的科目、必须支出的科目、调整性不大的科目，其中前两者作为管控的重点。 比如针对设计、样板间特别是公共车库进行成本决策优化，而针对门窗、装修、景观、设备等客户体验最多、最显著的成本进行追加。 景观和精装修部分作为客户敏感性成本的直接体现，已经成为客户是否有购买冲动的源动力，在这方面要舍得多投入，把结构上控制下来的成本投入到客户愿意买单的地方，这些策略，都成为当前成本策划的一些亮点。 总而言之，面上的东西要做足做亮。 03 总图规划VS成本  对房地产开发企业而言，总图规划在项目运营管理中占据非常重要的位置. 因为总图完成后就基本决定了项目整体产品、业态和景观的分布与格局。 而从项目收益角度来看，总图规划阶段直接决定了项目总货值的80%，也同时决定了项目总成本的50%，甚至决定了物业管理成本的基础。 因此，房地产要做好项目成本策划，主要是针对总图进行精细化研究，针对景观进行精细化优化，做得好，完全可以突破项目价值的天花板。 比如产品定位过程中，竞品对标是在成本上击败竞争对手的很重要手段！ 同面积的我功能多 ，同功能的我面积小 ，同产品的我面宽大，我还能比你挖掘出更多附加价值。 建筑造价构成比 建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向。 户型 小户型单方造价比大户型高，因小户型内墙多，相应墙面抹灰、管线敷设安装单方造价高。 层高 室内净高直接影响建筑造价。适度降低层高可以节约建筑材料，减轻建筑自重，提高抗震能力；降低采暖能耗、节约能源，减小建筑密度。 层楼 高层建筑可以节约用地、节约市政投资。 建筑的平面形状 一般来说，建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低施工也经济。 建筑的单元组合 合理建筑单元组合，能提高设计方案的经济效果，单元组合数影响山墙、基础、屋面等部位的造价。 结构配筋 结构工程师的设计水平，直接决定了建筑钢筋含量的高低，从而影响工程造价。 建筑结构形式 框架剪力墙结构体系造价最高，框架结构体系次之，砖混结构造价最低，建筑的结构形式选择，是影响设计方案经济性的重要因素。 举个简单例子，比如建筑物的平面形状， 当体型系数由0.35变为0.38即增加0.03时，在结构不超限的情况下，成本+100元/平（其中结构成本约30元/平）。 这个阶段强调的是：营销、设计、成本的密切配合多方案价值分析。 从总图规划的案例，看得出来：选择大于努力！决策挣大钱、技术挣小钱！总图定位是核心，货值、适销、现金流多方案比选最优是目标。 记住：成本价值是设计出来的，不是控制出来的！ 对于这一点，大多房企都已意识到，也纷纷做出了成本投入的调整，但实际应用下来，多投了成本可效果没有达到或提升得不明显，或者较之以往几倍的投入打造品质，可是客户不愿意额外买单。 因此，钱要用在刀刃上，在打造品质的同时还要进行二次成本分配。 |
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