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双方交易的标的是土地使用权+房产建筑物，为了防止违法避税，税务机关对不动产交易一般会有评估机制，评估的时候，常常是房和地分开估价，再汇总计税。 但是房地产公司购买的真正标的其实只是土地，那么交易完成后，房地产公司的土地成本到底是多少呢？地上建筑物又该如何处理呢？ 案例背景 基础案例模型： 创意公司是一家房地产开发企业，向A公司购买一宗房地产，准备用于开发商品房，土地上面有宿舍楼等建筑物。合同价款1.5亿。 税务机关要求评估，土地使用权公允价值1亿元，房产建筑物公允价值0.5亿元。 创意公司购买后，马上将建筑物全部拆除，土地用于开发房地产，建造商品房销售。 问题：创意公司开发的房产地项目，土地成本是多少？是1亿？还是1.5亿？ 下面先讨论会计处理，再讨论税务处理。 会计处理 观点一： 会计准则规定：外购土地及建筑物，房子和土地要分开核算，价款进行分配。 所以创意公司购入土地和建筑物，应该分开入账，土地使用权账面价值1亿，房子入账0.5亿。 创意公司把土地使用权的账面价值记入开发成本。 《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南 自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。 企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。 创意公司拆掉房子时，将房子的账面价值0.5亿转入营业外支出。不进入房地产的开发成本。 观点二： 税月是不赞成观点一的，因为创意公司购入该二手房地产，真正的标的是土地使用权，上面的建筑物是因为房地一体，所以必须一同购入。 关于建筑物： 创意公司购入后，就要将建筑物拆除，只留土地用于开发。因此，建筑物对于创意公司而言，是没有价值的，不会带来经济利益的，不符合资产的定义。因此不能构成固定资产入账。 企业会计准则——基本准则 第二十条资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。 第二十一条符合本准则第二十条规定的资产定义的资源，在同时满足以下条件时，确认为资产： （一）与该资源有关的经济利益很可能流入企业； （二）该资源的成本或者价值能够可靠地计量。 第二十二条符合资产定义和资产确认条件的项目，应当列入资产负债表；符合资产定义、但不符合资产确认条件的项目，不应当列入资产负债表。 那该计入什么？ 创意公司购买土地的目的是用于开发商品房，一同购入地上建筑物是为了取得土地而必须付出的对价，会计中应属于使存货达到目前场所和状态所发生的支出。 关于土地使用权： 创意公司购买土地使用权，支付1.5亿价款，其购买用途是用于开发商品房，按《企业会计准则第1号--存货》第三条，商品房的开发过程记入存货。土地价款属于开发成本，因此直接计入存货，这点是没有异议的。 小结：从会计核算的角度，根据会计准则，创意公司购买二手房地产直接再用开房商品房，1.5亿元均直接计入存货－开发成本。这在会计核算上是正确的处理，如果会计人员分开核算，反而是错误的，自找麻烦。 企业会计准则第1号--存货 第三条存货，是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。 第八条存货的其他成本，是指除采购成本、加工成本以外的，使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。 税务处理 税务上，土地增值税的扣除项目包括”取得土地使用权所支付的金额“，具体解释为 ”纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用“。 《土地增值税暂行条例》 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； 《土地增值税暂行条例实施细则》 第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 为取得土地使用权所支付的地价款是哪些？ 以创意公司为例，存在三种观点。 观点一： 地价款是1亿。 理由：评估证明，土地使用权公允价值1亿，建筑物0.5亿。因此，购买土地使用权的价格是1亿，另外0.5亿是购买建筑物的。 至于建筑物购买后用不上，要拆除，是创意公司的问题，并不能因此认为土地的价格变成了1.5亿。 打个比方，商店两个商品A2元和1B元打包卖，小明看中其中2元的A，只好打包买了，然后扔掉1元的B。小明扔掉B商品的行为，并不能认为A商品的价格就变成了3. 观点二（税月的观点，比较绕，要耐心点哦）： 地价款是1.5亿元。 理由 ： 1、购买土地环节 创意公司与A公司签订的是一个整体的转让合同，不是分开卖土地和卖房子签的。1.5亿元是一个总价格，没有拆分为1亿+0.5亿。创意公司和A公司交易，是双方洽商达成的公平市场交易，本身不需要通过评估来确定价格。 二手房地产交易评估，只是税务征管手段，是税务机关为了判断交易价格是否明显偏低使用的，假如低了，税务机关可以核定价格。所以评估土地1亿和建筑物0.5亿，只是应税价格参考，并不表示交易双方的定价组成。评估价值只是供税务机关参考。而且仅是买卖环节的征管参考。 参考评估价之后，如果认为双方交易价格合理，税局不须核定交易价格，则按销售合同开具发票。本案例销售合同是一个总价，开一张发票1.5亿元。而不是一张1亿元和一张0.5元亿元。 创意公司购买该土地是用开发房地产，建筑物对创意公司并无价值，所以1.5亿元是创意公司为获得土地付出的对价，不管土地上面有没有建筑物。双方交易的真正标的也显然是土地，并非建筑物。 2、土地入账环节 1.5亿元有销售发票，1.5亿元发票不区分地和房的各自交易价格。 会计处理将1.5亿元全部作为取得土地使用权的对价。 原始凭证是交易合同，发票。并不需要评估报告作为原始记账凭证！ 并按准则规定将1.5亿的土地使用权账面价值计入开发成本。 3、销售商品房环节 创意公司按会计核算的1.5亿土地成本计算土地增值税。 土地增值税对受让二手房地产开发如何确定”取得土地使用权所支付的金额“并无明确规定，如果在销售商品房环节，税务机关要将会计处理确认的土地成本1.5亿元调整为1亿元，需要调整的依据。 此调整属于核定土地增值税的成本行为。 税务机关有核定土地增值税的成本规定吗？ 目前有按征收率核定土地增值税的规定，但是没有单独核定成本的规定。 难道税务机关要核定创意公司的土地增值税吗？ 创意公司的情况也不属于《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）所规定的按征收率核定土地增值税的情况。 类比拆迁补偿款 第三种观点认为： 参考拆迁补偿款。 应将建筑物的价值0.5亿元计入开发成本。 理由：根据《土地增值税暂行条例实施细则》，房地产公司取得土地使用权，合规的拆迁补偿费是可以计入房增开发成本，作为土地增值税的扣除项目的。 而创意公司购买了二手房地产再进行开发，需要拆除地上的建筑物，为地上建筑物所付出的费用，相当于支付给的业主的拆迁补偿费。 小编认为：这种观点有其可取之处，从讲理的角度有类推的逻辑。 但是，除了讲理，还要讲法，创意公司拆除自有建筑物，不属于拆迁补偿费的范围。 只有道理，没有明确发布法规支持，仍然是不能作为依据的。 为什么要争议这个问题 为什么要争议这个问题呢？ 因为，土地成本是土地增值税的扣除项目，而且可以加计20%扣除。 1.5亿计入土地成本，还是1亿计入土地成本。影响可能很大，不但影响税费，还可能影响土地增值税的税率级别。 所以观点二和观点三，都是对创意公司有利的。 小编是支持观点二的。 调整一下思维： 双方可不可以协商，A公司先把地上的建筑物拆了，再将土地使用权按1.5亿卖给创意公司呢？此时就不存在价格拆分的争议了吧？ 这种操作要考虑两个问题： 1、A公司拆了建筑物之后，只卖土地，算不算倒卖土地，算不算达到了开发进度？ 2、A公司拆了建筑物，只卖土地，则A公司计算土地增值税时，可扣除的就只有土地的成本，建筑物不可扣除了，A公司的土地增值税就高了。需要作整体测算。 思考：如果创意公司取得土地使用权后，不马上拆除地上建筑物，投入开发。而是等几年再开发，期间将房产出租，那又怎样处理呢？ 支持原创 支持分享 点个在看嘛 
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