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（实拍图片） 前言 近日，一个人类高质量男性的求偶视频火爆网络。 男主角略带夸张的油腻行头和那个拍照动作在我脑中挥之不去，简直有毒！ （拒绝配图，画面请自行脑补.....） 青春油你，没我！ 不过，该说不说，人家的软硬件“配套”确实挺优秀的；那么作为类比，在重庆，什么样的刚需房可以称得上人类高质量刚需房呢？ 那么今天的文章满满的干货，给大家吐血整理6大技巧。 01 如果你不知道怎么选楼盘，尽量买网红小区，并且别贪图便宜。 说到重庆网红楼盘，就不得不提弹子石的长嘉汇、北滨路的融景城、照母山的约克郡等； 那么，这三个盘过去五年它的价格涨幅如何呢？ 先来看看融景城，它数江北区的一个超级大盘，未来还可能因为轨道9号线及“远洋里”的加持，价值再次腾飞！ 以尚峰组团为例，2016年6月时二手房成交单价基本在8200元/平左右；到2021年上半年，成交单价基本维持在20000元/平以上。 五年涨幅达到约150%！ （贝壳数据） 再来看看长嘉汇，这是南滨路上最靓的“仔”之一，无敌江景视野，两江汇聚赋予这个楼盘极高的曝光度。 2016年10月，长嘉汇一期二手房成交单价基本在8000元/平以上；而2021年6月，部分房源甚至已经卖到了25000元/平。 五年时间，部分户型最高涨幅约212%！ （贝壳数据） 最后看下约克郡，这个楼盘曾经因为某所名校而风光一时，成为近几年市场“顶流”二手小区。 2016年5月，小区成交单价基本维持在6500元/平~85000元/平；2021年6月后，约克郡的成交单价基本保持在了20000元/平以上。 五年涨幅最高也达到约207%！ （贝壳数据） 所以，为什么首先推荐网红盘？这些盘可能单价较高，但涨幅也快；尽量不要贪小便宜去买那些“平平无奇”的小区。 02 选择城市中心区域小户型。 至于原因也很好理解，核心区配套好、小户型流通性好，这样的房子的成交周期就短；等到下次你再想出手时不愁没人接手。 根据算法：成交周期=库存房源量/近30天成交房源量，周期越短则说明房子越好卖。 那么，哪些板块的房子流通性更好呢？ 举几个不同板块的楼盘为例： 以上面提到的弹子石长嘉汇为例，目前最新的成交周期为13个月，而它所在的南滨路商圈整体成交周期大于36个月。 （贝壳数据） 北滨路融景城，目前最新的成交周期为9.3个月，其所在五里店商圈的普遍成交周期则大于36个月。 （贝壳数据） 再看位于渝中区两路口的中核鹅岭一品，目前成交周期仅为6个月；它所在的两路口商圈普遍成交周期大于36个月。 （贝壳数据） 因此，购买这些小区的小户型是最佳选择。 用同样的数据，来对比下新区的二手房： 中央公园的金茂国际生态城，成交周期为19个月，而整个中央公园商圈成交周期超过36个月。
（贝壳数据） 蔡家的保亿丽景紫园，虽然地处北区热门板块，但它的成交周期则超过了36个月，与所在商圈基本相同。
（贝壳数据） 大学城的富力繁华里，有科学城光环加持，但成交周期依旧超过36个月，整个大学城商圈也超过了36个月。
（贝壳数据） 购买这些二手小区的房子，你需要好好斟酌。 03 买房要看亮灯率。 很多人都知道，买房要看周边的环境，与轨道、商圈和学校等距离适中；但很多人往往忽视了小区的亮灯率。 这是一个直接体现小区流通性，或者说入住率的重要参考标准。 那如何考察一个小区的入住率呢？ 大部分情况下，购房者看房时间一般都在白天，但这个时间小区人员往来较少，基本看不出小区的入住率。 晚上10点左右，要加班的也基本到家了，出去玩的也该回家了，而这个点大多数人又还没熄灯入睡； 所以这个时间是检验一个小区入住率的最佳时段。
（实拍 北滨路） 晚上亮灯率越高的小区，说明入住的人越多；而即使其中有部分是租户，也能说明这个小区的出租率好。 总之就是一句话，大家都爱住这个小区。 比如： 位于观音桥商圈的平安摩卡城市，拥有3号线、10号线和9号线（在建）三轨加持，距离观音桥商圈直线距离不到1千米，距离未来的“远洋里”直线距离仅600米左右。 我还特意在晚上10点多拍过这个小区的亮灯率：
（实拍图片） 这就是一个人气小区的最佳体现，入住率高，小区流通性好，未来更具有升值潜力。 04 跟着城市发展大趋势走。 这是适用于所有城市的真理，就目前来看，重庆向北、向西是两大发展主旋律。 先看看北区： 从90年代开始至今，重庆已经完成了六次向北，每一次都诞生过不少热门板块与所谓的“富人区”。 未来，重庆向北还将持续。
（自制图） 商业上，规划体量达到约600万方的中央公园商务区即将开业，将填补北区最大“短板”；轨道规划上，北区也是仅次于核心区的存在。 而目前北区蔡礼悦、中央公园及空港这几大板块的新房均价已达到15000元/平到25000元/平左右。 4月份的首次集中土拍，北区有超十块地成交价过13000元/平，地王也诞生在这里；因此未来北区还会有一轮爆发。 再看看西区： 西区最大利好就是科学城的规划。 目前科学城各项资金正加紧流入，各项目规划也在有条不紊的进行中： 科学城科学大道、科学谷及约等于13个中央公园体量的科学公园已正在建设或规划中；多条轨道线路也已动工建设。
（实拍 西永） 西永组团已汇聚众多高新产业，曾家、金凤等产业园也在逐步引流中。 而作为成渝双城经济圈的“桥头堡”，西区未来也将吸附更多周边区县人群。 并且西区新一轮的土地均价要低于北区3000元/平左右。 总结两大城市发展方向就是：能买北区就买北区，买不起北区就买西区！ 05 接下来，我们来谈谈刚需购房的配套优先级： 比较合理的建议是：轨道>产业>商业>教育>公园>医院。 刚需购房者多为首次买房，根据2020年10月数据显示，重庆刚需购房者平均年龄为29.4岁。
（图源 上游新闻） 而这个年龄大部分人都处于事业打拼期，几乎每天都要乘坐轨道交通，因此轨道对于这类上班族显得尤为重要。 当然了，如果每天的通勤时间能够短一些那是最好不过了，所以产业配套的重要性紧随轨道其后。 对于繁忙的上班族来说，一周可能最多也就有一天时间逛商场，这时候距离商业的远近就不是太重要了。 而说到教育，30岁不到这个年龄段的刚需购房者一般是新婚不久，离小孩上学可能还需要5~6年，教育配套可先不考虑。 至于公园和医院，这类配套一般50岁以后才需要的到，亲自去一趟公园和医院你就晓得了，里面人群最多的一定是老年群体。 06 尽量避免公租房或低房价小区扎堆的板块。 首先要声明一点，这么说并非是对公租房的不尊重。 一般来说，公租房大多是集中在一座城市的“边缘”地区，也就是所谓的新区板块，这里的发展虽然有规划，但也有很多不确定因素。 而且公租房大部分密度较大，流动性人口也大，物业管理相对松散，导致小区维护相比商品房要差一些。 低房价小区也大致如此。
（实拍图片） 因此，这两类小区扎堆的区域如果新建一个中高端项目，购房者就会先入为主，以周边环境来“评估”这个项目的价值。 这会在一定程度上拉低整体板块的均价，即使你买了周边的商品房，也很难等到价值爆发的机会。 这就好比五星级酒店的一碗小面可以卖到30元，而社区商铺店面里只能卖到6元。 环境，很多时候也会影响你的价值。 结语 买一套房子，大多数人付出了半辈子的心血，尤其是刚需购房者。 虽然我们都提倡“房住不炒”，但我们也不能忽视它作为“不动产”的自然升值属性，选对地段、选对小区，会让你事半功倍！ 当然，以上这些只是我们的建议，具体情况还是看购房者个人所需。 今日推荐 精装修三房！出门双线轨道站！ 房源亮点： 1.毗邻观音桥、光电园、照母山！ 2.渝北核心区，门口就是5、6号线轨道站！ 3.龙湖开发商，品质保证！ 4.空间宽敞，精装修3室1厅2卫； 5.配套齐全，楼下美食街，有大型商场和大型超市； 6.单价16000元/㎡起，性价比极高！ 7.小区绿化率高，保安高强度巡逻，龙湖物业！
（户型图、小区环境） 感兴趣的朋友请速加微信：xyxcs600 咨询！验证：二手房 （验证：二手房） E·N·D 大量粉丝还没有养成阅读后点赞和转发的习惯，希望大家在阅读后顺便点赞和转发，以示鼓励，长期坚持原创真的很不容易，坚持需要信仰，专注更显执着，你们的支持和鼓励是我坚持的动力！ 原创：落尘 校对：玉如意 主编：南城旧事 总编：浮云 图源：网络、实拍 商务合作：340325996 我们为了能更好的带大家了解楼市知识，特开通了知识星球。想了解楼市更多干货，请速关注： 这里集合了重庆楼市专业的问答嘉宾，二手房笋盘推荐，贷款服务/咨询，法律咨询，重庆最新政策解读，笋盘挖掘，新房团购等等。  干货爆文精选
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